貸地の建物を勝手に取り壊し、駐車場にした。借地権は消滅？？

女房の父親が亡くなり、相続が始まりました。それまで、ノータッチだったのですが、余りに管理がずさんなので、私が口を出すことになりました。

女房の父は、23区内で貸地による地代で生活していましたが、そのうちの一つが勝手に（自分の）建物を取り壊し、アスファルト引きの駐車場にしていました。当然固定資産税も更地評価となりますので、建物付きの6倍となりますが、母親はいつからそうなったかもつかんでいません。

「建物が無くなったことで、借地権は無くなった→土地の返還を求めらられる」との解釈は成り立つでしょうか？相続のために更地による物納を考えています。

貸地の賃料は年間固定資産税の3倍が相場と聞きましたが、建物を壊した後、父が高い固定資産税を払っていたら、差額は請求できるのでしょうか？

アドバイスをお願いします。

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/12/26 16:06

>「建物が無くなったことで、借地権は無くなった→土地の返還を求めらられる」との解釈は成り立つでしょうか？

借地上の建物がなければ、そのような要求は出来ますし、一般論としてはそう解釈出来ます。
ただし、事情は違いますが、過去に建物を目的とした借地契約した土地に建物を建てず駐車場と利用したことに対して、用途外使用による契約解除を求めた事例で、契約違反は軽微であり、契約解除までは認められるほどの契約違反ではないとされたものがあります。

まずは、借地契約の解除を求めて、借地権がない状態にしてから物納する方がよいでしょう。

固定資産税の差額は契約違反行為による損害として認められれば、賠償請求出来るでしょう。ただし、相手が認めなければ司法決着が必要でしょう。

No.1 回答者： legal 回答日時： 2007/12/26 06:32

契約内容によると思いますので，まずは契約書を確認してください。

建物所有目的の借地であれば，駐車場にするのは目的外ですから，解除して返還を求めることも可能と思います。

賃料については相場で決まるわけではなく，契約で決まりますので，差額が（あったとして）必ず請求できるわけではありません。その辺は，目的外利用の年数や，周辺同等地の賃料，使用形態等によっても変わってくると思われますので，資料を揃えた上で弁護士に相談されることをお勧めします。