土地を適正な値段で売るためには・・・

土地を適正な値段で売るためにはどうしたらよいか、教えて下さい。


住む人間がいなくなったため、実家の家屋を取り壊し更地にして売却したいと
考えています（都内23区住宅地）。偶然にも、隣接する他人様も家屋を取り
壊して更地にして売却したいと考えている事が判明し、せっかくなら同じ
不動産屋に売れば有利に働くのではと思い、その方向で調整中です。

私の実家は道路（私道）から奥まっており、その隣接住宅はその道路に
面しています。一方で、土地面積は私の実家の方が２割ほど広いです。
不動産屋は、立地と土地面積の条件を相殺して、隣地所有者と半々の
取り分にしたらどうかと提案してきました。

折半にするのが適正なのか、また、今後不動産屋が提示してくる土地の
値段（２つの土地の合計額）が適正なのか、を判断したいと思っています。

適正かどうかは当事者間で決める事だと思うのですが、相場を知る手段や
一般的な考え方みたいなものがあれば参考にしたいと思っています。

不動産売買の知識・経験が全くないド素人なのもので、お恥ずかしい
限りですが、ご教示方よろしくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： manno1966 回答日時： 2011/10/24 23:43

> 適正かどうかは当事者間で決める事だと思うのですが

これが一番の正論です。


> 私の実家は道路（私道）から奥まっており、その隣接住宅はその道路に面しています。
昔の法律では家を建てることができたが、今の法律では建築不可な接道条件を満たしていない宅地は、相場の３～５割程度の価値です。

> 実家の方が２割ほど広いです
接道条件を満たしていないなら、相場より価格が低くなり易いです。
広くても、接道条件を満たした土地より価格が低い場合が大多数となるようです。

例として、質問者の土地を単独で売ると２０００万円、もうひとつの接道している土地を単独で売ると３０００万円とします。
ただ、両方の土地を一緒にすると８０００万円で売れ、双方半分づつで分けるなら、質問者の方が得となると思います。

この回答へのお礼

相場の考え方や具体例など、ド素人にも非常にわかりやすかったです。

大変勉強になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2011/10/25 12:20

No.2 回答者： bara2001 回答日時： 2011/10/24 23:32

勘違いなさっておられるようですが、土地に「適正な値段」というものは存在しません。

土地取引は特定物契約なので、身内同士できわめて安価に土地を譲渡するなどという脱法的な特殊事例以外では、私的自治・契約自由の世界です。当事者同士が合意すれば、価格は自由に決めることができます。

そもそも土地は一物四価といって、公的な評価だけでも実勢価格、公示価格、路線価、固定資産税評価額などがあり、それぞれ金額が違います。
また「隣地三倍」という言葉もあります。自分のところの敷地が手狭でどうしても隣地を購入したければ、相場の3倍出しても買う、という意味です。
逆に売り急げば足元を見られます。
（コンビニでパンやジュースなどの不特定物を売買するのとは、契約の次元が違います）

土地に適正な値段などがあれば、不動産バブルなんて発生しない道理です。

質問者様のケースでは、質問者様の土地が公道に接していないので不利な状況です。このままではいろんな建築制限がかかるので、売却は不可能か、売却できるとしてもかなり値切られることになります。
たまたま隣地の地主さんも更地にして売りに出されるというのはラッキーです。
2割程度の損失は覚悟して、取り分を半々にしてひとまとめにして売りに出されることをお勧めします。

金額についてはよほど値動きの激しい地域でなければ、路線価が一応の目安になるので、参考にしてください。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

この回答へのお礼

「適正」という表現が適正でなかったです(^_^;)
当事者間で合意するものだとの認識はありました。
「妥当」な値段、とすればよかったです。

いずれにしても、２割程度の損失は覚悟して折半にするという考え方はおかしくない
という感じでしょうか。

路線価についても参考になりました。

ありがとうございました。

お礼日時：2011/10/25 12:18

No.1 回答者： oo14 回答日時： 2011/10/24 22:26

そのような２つの土地は、そのように分けた最初の業者さんは

同じじような価格で売り出されていたのではないかと思います。
いまでもそのような売り方はけっこうみかけます。
場所もよさそうだし、けっこう安いと思われる物件をみにいくと、
道路に面している幅が２ｍなんて土地がけっこうありますが、
相当安くなってしまいます。
といいますのも、３０坪を超えてくると、車２台のスペースがあるのが一般的に
なってきているからです。
２ｍ幅でしたら、実質車を置くことができません
それでもそんな家が増えているのも事実ですが、自転車でさえおけません。
（自転車に乗るのも、車にのるのもどっちかを移動させる必要があるし、
通常の出入りでさえままなりません。）
そういう提案があるのであれば、またそれができそうなお話なので、
進められたらよいと思います。）
道路に面しているかどうかなどは、路線価の計算方法が参考になると思います。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm

この回答へのお礼

おっしゃる通り、隣地と一緒に扱う方向で進めていければと思います
路線価の計算方法も参考になりました。

ありがとうございました。

お礼日時：2011/10/25 12:14