「43条但書き道路」中古での売却の件

目的の土地は河川敷沿いでその土地への接道は河川敷の道路しかありません。不動産屋さんが調べてくれたところ、その道路は「43条但書き道路」であり市道認定（（○○10号線）○○は忘れました地名です。）されているのですが建築基準法上では「43条但書き道路」になるとの事です。
その道路は市の道路なので所有関係に個人はいません。道幅も４ｍはあります。河川ですのでいずれ道として使わなくなる可能性もありません。将来的にもずっと道路です。その土地のお隣は既に数年前に新築（１０年以内）されてます。私が購入する場合の条件としてローン利用可能で当然建築確認申請が通ると言う事を条件にしますが、私が何年か住んで中古として売りに出した際、何か不利益ありますか？自分なりに調べたところ「43条但書き道路」というだけでこの物件に対して銀行が融資を渋るような事があるというのを見つけました。という事は次に購入する方がローンを利用しにくいことになり私が思うように売却できないと思うのですが現実もそうなんでしょうか？

No.5 ベストアンサー 回答者： bungy1234223 回答日時： 2011/10/28 16:42

経験談からです

質問者様がその土地をよほど気に入り、「終の棲家にしたい」と思うなら
購入を考えるべきですが、
そこに住む次世代（例えばお子様等）や、将来的な売却をお考えなら、オススメできません

理由はいくつかありますが、
特に河川敷の場合は、国交省と市で権利関係が入り乱れている場合もあり、
想像以上に官民トラブルが起きています

例えば宅地が市道（４３条）に面していても、そこが河川敷で、土手などがあり、
その土手の法面（国交省の管轄）を通らないと敷地への出入りが出来ないケース等があり、
この場合は国交省の許可と毎年の通行料が発生します
市の建築許可とは別です

参考までに公図を見てみることをオススメしますが、河川に隣接する河原（緑地帯）などがある場合は、
所有者が「内務省」だったりします
役人は面倒な事を解決せず、先送りして時間が過ぎるのを待ちます
当然のことながら、そういう土地は、
上下水道やガスなど、行政主導のライフラインの整備も遅れがちになります

その間、宅地を求めた人たちが次々に家を建ててしまい「仕方が無いので救済措置」の
最後の最後が「４３条」なのです
数十年前は道路が無くても、未登記で家を建てる人も多かったのです

道路に面していない土地は二束三文です
４３条は他の方のアドバイスにもある通り「建築基準法上の道路」ではありません

推測ですが、河川敷で交通量も少なければ、周辺環境も良く
例えばお子さんを育てるには魅力的かもしれません

ですが、相場より安い分、デメリットもあるということです

どうか、ご家族でよくご相談下さい

この回答へのお礼

>例えば宅地が市道（４３条）に面していても、そこが河川敷で、土手などがあり、
>その土手の法面（国交省の管轄）を通らないと敷地への出入りが出来ないケース等があり、
>この場合は国交省の許可と毎年の通行料が発生します
>市の建築許可とは別です

まさにおっしゃる通りなんです・・・
私の代ですべて終わればよいのですが子供に引継ぐと言うことがひっかかってます。
親身なアドバイス有難うございます。
よく考えて結論をだします。

お礼日時：2011/10/28 21:09

No.4 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2011/10/25 14:15

＞私が思うように売却できないと思うのですが現実もそうなんでしょうか？

その通りです。

現実は買い手が思うようにしか売却できません。
売り手が思うように売却できるというのは幻想にすぎません。

この回答へのお礼

早速ありがとうございます。やはりそうですよね。参考にして考えなおします。

お礼日時：2011/10/25 15:42

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2011/10/25 13:45

No.２の方の回答の通りだと思いますが。

「４３条但し書き道路」という言い方をするのでややこしいのだと思います。「４３条但し書き道路」というのはありません。建築基準法上の道路に接していないので、「４３条但し書き許可」を取れば建築できる、という事です。ですから特別に許可を取って建てられるというだけで、建築基準法上の道路に接していない事に変わりありません。

この回答へのお礼

確かにそう言われるとそうですね。相談してよかったです。有難うございました。

お礼日時：2011/10/25 15:43

No.2 回答者： kei1966 回答日時： 2011/10/25 13:10

>将来的にもずっと道路です

そう思っているだけで誰も保証をしないから銀行が渋るのです。
市の土地だって売りに出れば買う人がいます。
43条但し書きはその道路の様な空き地の所有者の承認が建築行為の際毎回必要です。
その際、この川は整備をするのでもう承認できない、、と言われる日がないといえますか。
人をあてにしなければいけない土地に担保価値を認めて融資をするリスクを銀行が考えるのは当然です。
たとえ公共の持ち物でも、リスクはゼロではありません。
その土地の使用者に市税滞納者がいたら認めないとかは十分考えられます。

No.1 回答者： in_go-ing 回答日時： 2011/10/25 12:57

　不動産を何箇所か買っています。

　質問者様が今ご心配の『何年か住んで中古として売りに出した際、何か不利益ありますか？自分なりに調べたところ「43条但書き道路」というだけでこの物件に対して銀行が融資を渋るような事があるというのを見つけました。という事は次に購入する方がローンを利用しにくいことになり私が思うように売却できないと思うのですが現実もそうなんでしょうか？ 』と、誰もが同じ危惧を抱くと思いますので、素人の私はおそらく手を出しません。『現実もそうなんでしょうか？ 』ではなく、質問者様が抱かれた危惧を相手も抱くと言うのが『現実』ではないでしょうか。『現実』は必ずしも『真実』ではありませんし、『真実』が『現実』であることもないのです。既にご経験されていると思いますが、『風評』も信じる人には“厳然たる”『評価』なのですし、『評判』はいずれ『評価』に変るのです。これを覆すには大変な努力が必要になります。

この回答への補足

すみません。この物件に対してではなく他の物件で「43条但書き道路」というだけで銀行融資を渋ると言う内容を見つけたという事です。うまく伝わらなかったようです。すみません。この物件の場合、道路は市の所有で私的な個人が数人所有しているのではないのでややこしくはないのかと思ってました。

補足日時：2011/10/25 15:49