独裁の危険ある管理組合規約集

分譲マンション管理組合員ですが、かねてより規約集に理事会独裁の危険の
ある規約が存在します。

危険というより、正確には既に独裁的な決議が既に執行された経緯があります。
一例として駐輪塗装を管理会社に委託し（噂によると管理会社の管理事務所職員と結託）、
自治会の役員に実質下請けタダ働きをさせた経緯です。
その際の理事の自治会役員への態度は横暴でまるで奴隷を扱うような態度でした。

これ以外にも、理事会の独断専行による樹木の伐採や、理事の住民生活への干渉が
過去にあり、迷惑を被った住民から抗議、紛争に発展。しかし圧力に屈して
居住者は皆泣き寝入りです。
この頃からの理事会から独裁体制が構築されつつあり、民主的な住民組織が
破壊されるのではないか、住民の一人として危惧しております。

「独裁の危険のある規約」を列挙

役員（理事長）
１）理事長は、組合を代表し、総会及び理事会の決議に基づいて、組合の業務を執行する。

２）（理事会）理事会は、総会の議決及び規約等に基づく組合の業務を思考するほか、
組合員等の共同の利益となる経緯な事項を決定し処理する。

３）（理事会の会議及び議事）
理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、
その議事は理事会の過半数で決する。



上記３つの条文を組み合わせると、1年に１回の総会を無視して、
毎月開催される理事会の
理事数名が独断で、総会議案意外の事項を管理組合規約や
自治会会則を捻じ曲げ、
都合のいいように議事議決執行でき、結果的に理事会の独裁となります。
理事会決定事項を住民は追認するほか無くなります。
先日も樹木剪定業者が専門業者から管理会社に委託変更、
発注されました。

当方、区分所有法やマンションに関する、法律や規約にまったく疎いので
分かりにくい文章で申し訳ありませんが、非常に問題のある規約であり
住民生活が一部利権独裁集団に蹂躙されるのでは？と危惧しております。

マンション運営に詳しい方、アドバイスをお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： kanrishi 回答日時： 2011/10/31 11:07

ご指摘の規約については細かいところで手直しが認められます（ミスプリは無視）が、大筋では問題ないと思います。

自治会と管理組合の混同がありそうですが、別々に考えた方が混乱を避けられます。

問題は役員（とくに理事長）の人選にあるようです。
ご存知の通り総会議案は理事会が作りますから、人選も理事会でなされます。このためにお手盛り人選（とその繰り返し）になりかねません。
一度組合員の総会招集権（標準管理規約第４４条）を行使して役員不信任の臨時総会を企図してみたらいかがでしょうか。
不調でも何らかの効果（理事会への牽制と組合員の自覚喚起）が期待できます。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。


＞自治会と管理組合の混同がありそうですが、
別々に考えた方が混乱を避けられます。

ご指摘の通り混同があります。本来なら別々に考えたいのですが、
本年度自治会の役員（班長）を引き受けたところ、
「駐輪場」が管理組合と自治会のグレーゾーンになっているのを発見。
解決のため管理組合の領域に踏み込む結果に至りました。
たとえば「駐輪塗装」。普通なら管理組合の領域ですが、
ペンキ塗装を自治会担当理事（管理組合側）と棟長（自治会側）に担当させ、
独断でペンキ塗装を強引に進めようとした経緯があります。
（一棟の住民の総意で覆しましたが）
「混乱の背景」
理事会又は自治会あるいは管理会社が
規約集を意図的に改ざん、錯誤に陥れるような内容に編集したのか、
規約集を見ると駐輪場、自転車に関して管理組合と自治会の規約・会則を
混合、錯誤させる規約が存在しています。この件からも混乱の背景に
恣意的議事、議決があったものと推察できます。

曖昧な規約の改善を理事長や自治会長に陳情しても「知らん顔」をされ、
都合のいいときだけ「管理組合と自治会の違い」又は「組織と目的の違い」をレトリックと詐術を駆使して演説されるだけです。こちらは黙って聞くしかありません。

「問題はやはり理事会の人選」

上記駐輪場問題が自治会に影響を及ぼしているのは、理事会体制に問題があります。
これに管理会社職員が入り込み、複雑な町内政治になっていることに最近になって気づきました。
「難しい組合員からの臨時総会」
＞組合員の総会招集権（標準管理規約第４４条）を行使して役員不信任の
臨時総会を企図してみたらいかがでしょうか。
規約に「組合員の総会招集」とあります。名案だと思いましたが、
条文に組合員の5分の1の書面が必要とあります。
約250戸あるので５０戸の賛同及び文書を集めるのは至難の業です。

こちらが何か動けば、何らかの工作を仕掛けてくる可能性があるのです。
地道に活動するしかありません。

住民にも問題があります。全く無関心又は買収されたかのような人たちばかりで、住環境より沈黙又は何らかの報酬を取るという方たちが多いです（どこの世界でも同じですが）

今のところ、牽制の意味合いを込めて数の力を形成する他ないようです。

ご助言ありがとうございます。

お礼日時：2011/10/31 19:38

No.3 回答者： takkey-T 回答日時： 2011/10/31 21:29

よくわからんですが、理事会っていうのは住民の民主的な組織のはずなので、住民みんなが気に食わなかったら総会を招集してリコールすればいいだけ。

理事会のやり方に文句があるなら自分で立候補して理事やればいい。
それをしないなら何言っても負け犬の遠吠えでしかない。
民主主義ってそういうこと。

No.1 回答者： norikhaki 回答日時： 2011/10/30 19:56

国交省の定める標準管理規約

（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各
号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職
務として定められた事項


（業務）
第３２条 管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う
十七 その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するため
に必要な業務


（理事会の会議及び議事）
第５３条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことがで
きず、その議事は出席理事の過半数で決する。

ほかの条文で管理組合の業務の範疇、理事会の議決のみで行える範疇が決められていると思います。

なので質問の規約だけで独裁の危険があるかどうかの判断は難しいです。

先日も樹木剪定業者が専門業者から管理会社に委託変更、
発注されました。

委託後の費用はどうなったか確認しましたか？
管理会社経由の方が安かったら問題ないのではないでしょうか。

この回答へのお礼

さっそく丁寧な回答頂きありがとうございます。

国交省の法的根拠がよく分かり大変参考になりました。
まずは御礼申し上げます。
法的には理事長及び理事会の付議、決議に問題はない様ですね。

＞委託後の費用はどうなったか確認しましたか？
管理会社経由の方が安かったら問題ないのではないでしょうか。＞

費用はまだ確認しておりませんが、お察しの通り、
費用削減によるものと思います。
この点だけならいいのですが、問題点が二つ。
一つは、委託変更先の管理会社が駐車場ビジネスで有名な会社で
剪定等の費用が安くなろうとも、その親会社の一存で
突如樹木の伐採、駐車場化が懸念されるということです。

第二に現在の理事長は、１０数年前、樹木を伐採、駐車場化しようとした経緯のある理事会の元役員理事で、その面からも心配なのです。
当時は住民の反対運動で樹木の伐採、駐車場化は中止となりましたが、
今回は理事長の立場で、それも委託先の管理会社が駐車場ビジネスで
収益を上げている管理会社となれば、心配の種は突きません。


理事会の独裁に関しては、大規模修繕以降、顕著化してきました。
バックマージンの見返りに躍起になっているようです。
資本の論理が絡むと、住環境より、金銭目当ての役員が立候補し
理事会独裁がさらにすすむと懸念されます。

お礼日時：2011/10/31 00:53