マンションの売却について教えて下さい

51歳の独身男性です。

10年ほど前に新築マンションを東京都近郊に購入（35年ローン）。その直後ぐらいから勤めている会社の経営が悪化しました。

個人的なの事情があり、自身の蓄えも減ってゆくなか昨年会社が廃業しました。
経済的にローンの支払いが困難になり、マンションの売却を考えております。

3600万円の価格で購入し、残債務が2500万円ほど残っております。昨年末の積算ではマンションの私の世帯の評価額は1900万円～2000万円ぐらいという結果がでております。

売却の場合、住宅金融支援機構の残債務を一括で返済しなければならないと記憶しております。

この残債務の返済を例えば、月々2万円程度の返済額で返済していく方法はあるでしょうか？また、その交渉は売却を依頼する不動産会社とするものでしょうか？

以下に参考データ・問題として気になっている事等を列記してみます。

　・私は現在「無職」であり、毎月の失業保険金はローン返済・管理費で消えております。
　・私の希望はできれば他人に貸すかたちではなく、売却したい意思が強いです。
　・現在の私には経済的余裕（銀行預金等がほとんどありません）。
　・マンションは駅まで徒歩15分ほど（路線バス停あり）。駅から東京の大手町駅までが約40分です。
　・6階建ての5階に居住しております。南側に遮る建物がなく晴れた日には東京スカイツリーが望めます。
　・昨年末に大規模修繕工事が終了しています。

将来の展望もしっかり持たずに、住宅を購入してしまった自身の考えの甘さを痛感しております。

売却後の返済等について、なにかよい方策があればご教授をお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#180310 回答日時： 2011/11/01 21:50

　売却後に支払が発生しないように売却価格を設定できないか？を、信頼できる不動産会社にご相談されてはいかがでしょう

　か？

　その前に、
　>積算ではマンションの私の世帯の評価額は1900万円～2000万円ぐらい

とありますが、誰が何の目的で算出された評価額ですか？

　築１０年で、分譲価格が３６００万、都内近郊　というだけで、安直に判断はできませんが、眺望も良く、南向き、都心まで、電車で４０分ということですと、間取り、立地、周辺マンションの新築価格の相場などの条件によっては、そんなに低い評価額を設定しなくても、仲介で売却が可能になるのではないでしょうか？

　来年の４月までには、転勤、就職、進学など様々な移動がありますので、売却までに数ヶ月間の猶予が経済的に可能であれば、最寄の信頼できる不動産会社に売却の仲介をご相談されたほうが、良いと思います。

　仮に、２６００万円以上での売却価格の設定が可能であれば、あなたは、何ら、手持ち資金を崩したり、新たな負債をつくらないまま、このマンションを手放すことができるのでは、ないでしょうか？

　売却額の中から、仲介手数料（売却価格×３％＋６万円）、売買契約書に貼る印紙代、登記抹消費用にかかる費用、ローン残代金（２５００万円くらい）を相殺できる金額で、売却が可能かどうかが問題となります。

　売却代金が、それらの合計を下回りますと、この、マンションを売却するわけですから、不動産担保もなく、あなた自身が無職ということですと、相殺できない金額を用意できないということになり、売却の相談は、難しくなるかと思います。

最近は、競売になる不動産をその手前で買い上げる任意売却というものも、ありますが、金額的には、相場よりも安く手放すことになりますので、債権者の取立てなど、差し迫った状況でないのでしたら、通常の仲介による売却を、信頼できる不動産会社にご相談されるのが、一番良いと思います。
信頼できる不動産会社とは、あなたのマンション内での売買実績があったり、周辺の相場にも詳しく、熱心に売却活動をしてくれそうな担当者がいる・・・などを、判断材料にされては、いかがでしょうか？

同じマンション内での売り物や、近隣でのマンション相場を鑑みて、それらの坪単価より、多少価格を下げて売却価格を設定すれば、売りやすくなったりなど、適切なアドバイスを得られると思います。
すべての状況を把握しておりませんので、ここまで、仮定のお話としてさせていただいております。
実際の売却価格などは、買主からの値引き交渉などもありますので、やはり、状況に詳しい不動産会社とご相談の上、ご判断ください。

　

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

評価額に関しましては、不動産会社のほうに見積もりを依頼して出していただきました。
その際、担当者の方は直接の物件の内覧（見ていません）はしていません。

通常の仲介を依頼してみて、残債務が残るようであれば任意売却という方向ですね。

補足日時：2011/11/02 10:40

No.4 回答者： himawari-0424 回答日時： 2011/11/02 16:12

住宅ローンの返済が厳しくなってしまったとの事ですが、知人も同じような状況に陥りました。

知人の場合は、売却金額が残債を下回ってしまったので、任意売却という方法を取りました。
住宅金融支援機構は、任意売却を認めてくれます。
知人の話によると売却後は返済計画の予定を毎年提出するそうですが、収入が無かったり、病気で返済能力がなかったりした場合は柔軟に対応してくれるそうです。
任意売却をお世話になった不動産会社では売却後の返済方法についてもアドバイスをしてくれたそうですので、今は月1万程度の返済という事でした。
住宅ローンの悩みからも開放されて、賃貸に移りましたが管理費や固定資産税もかからないので、無理ない生活を送れています。
売却後の返済まできちんとアドバイスしてもらえる不動産会社を選ぶ事が大切だと聞きました。
不動産会社によっては、売却したらそこで終わり・・・という所もあるようです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

信頼できる不動産会社を選ぶのがとても大切なようですね。慎重に選びたいと思います。

お礼日時：2011/11/02 22:16

No.3 回答者： himawari-0424 回答日時： 2011/11/02 16:03

住宅ローンの返済が厳しくなってしまったとの事ですが、知人も同じような状況に陥りました。

知人の場合は、売却金額が残債を下回ってしまったので、任意売却という方法を取りました。
住宅金融支援機構は、任意売却を認めてくれます。
知人の話によると売却後は返済計画の予定を毎年提出するそうですが、収入が無かったり、病気で返済能力がなかったりした場合は柔軟に対応してくれるそうです。
任意売却をお世話になった不動産会社では売却後の返済方法についてもアドバイスをしてくれたそうですので、今は月1万程度の返済という事でした。
住宅ローンの悩みからも開放されて、賃貸に移りましたが管理費や固定資産税もかからないので、無理ない生活を送れています。
売却後の返済まできちんとアドバイスしてもらえる不動産会社を選ぶ事が大切だと聞きました。
不動産会社によっては、売却したらそこで終わり・・・という所もあるようですので。
こちらを参考にしてみてください。

No.2 回答者： sacra-home 回答日時： 2011/11/02 06:45

マンションの評価額（実勢価格）が2000万円、確実に売れそうな価格が1800万円・売却諸経費100万円

ローン残高2500万円として考えますと、売却後ローン残高約800万円

この前提で考えると、
まず、住宅金融支援機構に対して、1800万円位での任意売却が可能かどうかを相談してください。
また、任意売却を承諾してくれた場合、その後の返済計画を相談することになり、「月々1万円づつなら返済頑張りたい」などと話をしてください。

売却価格と返済計画をセットで、交渉することがポイントです。

蛇足になりますが、
800万円を月１万円づつ支払うと、単純計算でも60年以上の返済になります。
そんな返済計画を認めてくれるのか？という話になりますが、金融機関としては任意売却に応じた時点でその債権（の未回収部分）は全て損金処理します。従って、その後の返済は単純に益金処理されます。
だから、実際には不可能な返済計画が通る話になるわけです。
まあ、数ヶ月だけ返済して、その後返済しなくなっても、そんなに督促は無いのが実情です。

住宅金融支援機構との交渉をご自身でされるのか、売却を依頼する不動産屋に依頼するのか、
それは自由です。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

ひとつ大事なポイントを抜かしてしまいました。

ローン残高の内、300万円は銀行からの借り入れです。

　・住宅金融支援機構　2200万円
　・銀行融資　300万円
の残債務が残っております。融資を受けている銀行は、住宅金融支援機構への返済口座を開いている銀行です。
返済が滞った際に住宅金融支援機構に相談したところ「できれば銀行さんのほうに相談してください」と言われました。

それと、
＞まあ、数ヶ月だけ返済して、その後返済しなくなっても、そんなに督促は無いのが実情です。

とのことですが、このところがいまひとつ理解できないのですが。

補足日時：2011/11/02 10:51