ローン中の一戸建てから中古マンションへの住み替え

初めて質問させていただきます。
約3年前に築30年の中古一戸建てを主人の名義で購入しました。
数年間住み、ある程度のお金が貯まったら立て替える予定でおりました。
しかし住んでみると湿気がひどく、家具やソファーの裏などカビだらけになり、同じ土地に立て替えてもこの問題が解決されるのか不安になってしまいました。また私（妻）がフルタイムで仕事を始めた為、庭の手入れ等も行き届かなくなり、職場に近いマンションへ引っ越したいと考えるようになりました。
今の家は、ローンの残高と同じくらいの金額で売却できるのでは、と不動産会社の方には言われましたが、家を売却→仮住まいへ引越し→新しく住まいを探す→ローンを組む→引越し・・・という流れが正当な順序だと思うのですが、ふと、もし私の名義でローンを組むことができれば今の家の売却時期に関係なく、気に入った物件を購入できるのではと考えました。
（まず無理だとは思うのですが・・・。）
30才、勤続年数1年8ヶ月、年収300万円で1500万円のローンを組むことはできないでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： sacra39 回答日時： 2008/09/15 13:56

ローンを組むことは可能性はあると思います。

但し、住宅ローン控除を考えると、質問者さんがずっと仕事を続けるつもりであれば、その恩恵を受けることができますが、途中で仕事をやめるとローン控除は使えなくなりますので要注意。

もう一つの可能性としては、夫婦の年収を合算して考えると、今のローンを残したままで、ご主人（もしくは共有名義）での新たなローンを組むことも考えられます。

ローンに関しては、各銀行によって考え方が違うので、いくつかの銀行に相談してみることをお勧めします。

＜先に新しい家を買う＞（上記ローンを検討する場合はこれに該当するかとおもいます）
メリット：気に入った物件を確実に手に入れることができる。
デメリット：現自宅の売却に時間がかかった場合、2重ローンの期間が長くなる。
自宅がいくらで売れるかの保証がない（売却に関る資金計画を少し辛めに考えておく必要がある）

＜先に現自宅を売却する＞
メリット：自宅売却が確定してから次の動きを決められるので資金計画が確定してからの動きになる。
デメリット：今欲しい物件があってもすぐには手に入らない。

重要なのは資金計画とタイミングです。

１．今の住宅ローンを残した状態でのいろんなパターン（奥さん単独か夫婦共有など）に対しての住宅ローンの可能性（いくらぐらいまで借入可能か）を探る。

２．現自宅の査定価格（実際に売れそうな金額）を改めて検討する。このためには、複数の不動産に査定してもらう方が良いと思います。中には売却の依頼を受けたいが為に高めの査定価格を提示するいい加減な業者もいるので要注意です。近隣の売却事例などに基づき、根拠のある査定価格の計算をしてくれる業者が良いでしょう。

３．以上の結果を踏まえ、購入を先行させるべきか、売却を先行させるべきか、または、売却を先行しながら並行して購入物件を探していくべきか、それぞれのメリットデメリットを理解した上で、進めていくことが重要だと思います。

このような流れの説明や銀行との事前交渉など、根拠のある客観的な査定価格の算出など、きっちりしてくれる仲介業者を探すことが重要だとも思います。

この回答へのお礼

回答をいただきありがとうございました。
具体的なアドバイスをいただきとても参考になりました。
特に今のローンが残ったままでも夫婦合算のローンが組める可能性があるという点は、全く知りませんでした。

「重要なのは資金計画とタイミング」。もっともなご意見だと思います。

夫婦でよく話し合ってみます。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2008/09/16 20:40

No.4 回答者： Mone-Acnes 回答日時： 2008/09/15 18:09

築３０年でしたら、家が原因ではないでしょうか？

我が家も築２５年。床もふかふかの場所がたくさんあります。
湿気が多く、扇風機や窓を開けていつも換気しています。
雨漏りもしています…（泣）
お庭の手入れも除草剤を蒔くとかも無理でしょうか？

住み替えにも費用が発生します。
売却の諸費用、引っ越し費用、新居の手続き備品の費用、
マンション購入なら購入する諸費用
残債を相殺できても計算しただけでも150～200万円はかかります。
そして新にローンですか？頭金も有りますか？
相当大変な事です。

住み替えのアドバイスは他の回答を参考にすれば良いと思いますが、
リフォーム等他も検討してみてはどうでしょう。

この回答へのお礼

やはり家が原因ですか。
今の家に引っ越してきてから毎日がカビとの戦いで、カビとはこんなに手ごわいものなのと驚いております。
ソファーにベッドにタンス等、何をやってもカビ臭く、すべて捨てて引っ越すつもりです。正直、今の家にお金をかける気になれません。

しかし、ご指摘の通り住み替えには費用がかなり掛かりますよね。
家の売買を簡単に考えすぎているのかも知れません。

賃貸に移る方向で考えてみようかなと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/16 20:50

No.2 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/09/15 01:48

　仮住まいへ引越が一番先だと思います。

しかもあなたの場合出来得れば仮住まいではなく本当に住んでも良い賃貸にすべきだと思います。
　そうしておいて、売却後一年ぐらい経過し少し落ち着いてからあらたな物件購入を考えても良いと思います。また賃貸が気に入ればもう物件の購入はしなくて良いと思いますし。

この回答へのお礼

回答をいただき、ありがとうございました。

ご指摘の通り、私たちには賃貸が合っているのかも知れません。
ただ、夫が楽器の練習をするので賃貸では防音室への改造ができない点や、荷物がとても多いので広い部屋を借りるとなると家賃が今のローンに比べかなり高くなるので迷っておりました。
（家を購入するとローン以外にも何かとお金が掛かることは分かっておりますが、家賃は捨てるお金、という思いも捨てきれずにいます。）

でもやはり賃貸の身軽さも捨てがたいです。

もう一度夫とよく相談して考えてみます。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2008/09/15 11:44

No.1 回答者： zenzen123 回答日時： 2008/09/15 00:52

前の家が売れてローンの残債をしっかりすれば

物件がよほど悪い物件で無ければ即組めます。

あと一つ方法としていずれにせよ仮住まいを借りるつもりなら
売りに出す前に退去をして壁紙を張替え、クリーニングを入れてきれいにして売りに出すと買い手が付きやすくなります。
（費用はそんなに掛かりません。居住者の生活の匂いが垣間見えるより
イメージもいいです。）

しかし築30年なら土地代しか価値は無いですね。

この回答へのお礼

回答をいただき、ありがとうございました。

売却の前にそれほどお金をかけずにリフォームした方がよいのか、現状のまま売り出した方がいいのかは悩んでおりました。
（トイレとお風呂、リビングと寝室の壁紙等は入居前にリフォームしました。）

不動産会社の方にも相談し、もう少し考えてみます。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2008/09/15 11:30