私道利用に関する自治会との契約

ある自治会と有償で私道を利用する契約を念書という形でしていましたが、今般、使用料値上げの要求がありこれを呑むつもりです。
その念書はよき時代に作られたため、自治会長の同意の署名捺印はありますが、筆は４０以上、地権者は３０人以上いるものの地権者が同意したことを示すものは何もなく、内容も雑駁でした。
それでも何のトラブルもなく３０年以上が経ちましたが、今回の値上げにあわせてもう少しきちんとした方がよいと思い、改定しようとしています。

その自治会はこの私道の下水を修繕する等の実質的な管理もおこなっていますが、確認したところ私道管理に関する自治会規約などは持っていませんし、委任・受任関係を証明できる書面等もないそうです。まぁ、古い町にはよくありそうな話なのですが・・・

自治会には、地権者からこの契約に関する合意書をとる訳にはいけませんか？と促しましたが、遠方の方やすでに亡くなっている登記上の所有者がいるため、全員から合意書を得るのは困難、７～８割ならなんとかなるが・・・とのことです（長年そんなことしなくても問題なかったんだから、今更めんどくさいというのが本音のようですが）

そこで、地権者から「自治会がいいって言っても、俺は承知していない」と言われると困るので、契約書の中には「この契約書に関する地権者からの紛争は、自治会の方で責任を持って解決してくださいね」という条文を明記することで合意してますが、実際のところは有効なんでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2011/11/27 15:23

これは「自治会」と「地権者」との間で私道の通行権の契約のことですか ?

そうだとすれば、「自治会」も「地権者」も「対象物」も特定する必要がありますよね。
つまり、「自治会」としては法人登記がなくてもいいですが、法人としての資格が必要です。
ほとんどの場合「・・・自治会」として一定の団体としての法人格があるとされているので、これはいいとして、「地権者」と言うのは俗名で多人数の所有者を言うのだと思います。
仮に、７～８割ではなく全員(そうしないと契約の成立はあり得ないです。)確定したとして、今回は使用料の変更ですから、多人数間の配分はどのようになっていますか(又は、どのようにしますか)それらも決めなくてはならないです。
次に「対象物」ですが、これが「筆は４０以上」と言うことですが、相続があった分は持分権となっているので、実に煩雑です。
要するに「この契約書に関する地権者からの紛争は、自治会の方で責任を持って解決してくださいね」と言うような問題ではなく根本問題から解決する必要があります。
勿論のこと「・・・解決してくださいね」と言うのは契約ではないです。
仮に「いいですヨ」と言う内容の契約書だとしても、当事者(地権者)が確定しておらず、更に、その中に持分権が存在しているので、有効な契約とは言えないです。

この回答への補足

＞多人数間の配分はどのようになっていますか(又は、どのようにしますか)それらも決めなくてはならないです。

使用料は自治会名義でストックしているようで、最近ですとそれを下水本管の修繕費に充てたという例があるようです。しかしそもそもこちらが使用料をどう分配するかまでの責任を負う必要があるのでしょうか？それを決めるのは自治会であり、こちらではないと思います。

今回の事の発端は自治会からの「値上げ要求」で、これについてはこちらには異存なく何の問題もありません。ただ、質問に記載のとおり自治会側の認識があまく「全地権者の合意が必要と思いますよ」となげかけたところ「現実的にそれは無理」と言われている状態です。こちらからすれば「それはそっちの都合だろう」と言いたいのが本音なんです。

＞要するに「この契約書に関する地権者からの紛争は、自治会の方で責任を持って解決してくださいね」と言うような問題ではなく根本問題から解決する必要があります。

権利者からの合意を取り付ける主体は自治会であり、こちら側ではないように思いますがどうなんでしょうか？この契約改定の話し合いにおいて「全地権者の合意が必要と思いますよ」というのが、まるでこちらが値上げを拒んでいるように受け取られており、「そう、めんどうなこと言いなさんな」と、こちらが「うん」とさえ言えばそれで済むと思っています。

自治会の思惑は、今までこの私道を実質管理してきており、修繕も（こちらが支払ってきた使用料等の）自治会収入でまかなってきているから、何か問題が出ても文句は言わせない、ということなんでしょうが、そのとばっちりがこちらに来るのを避けたいだけなんです。


そこで「本契約の締結および本契約の定める事項につき、個々の権利者と自治会または当社との間で発生した紛争は、自治会の責任において解決する」という１文を入れればどうだろう？っていうことなんです。

まとめると
１）契約の一方として、相手方が代理人として正当であることを確認する義務がどこまであるか？
２）代理人として正当でないこと（代理人としての地位の取得を怠ったこと）により紛争が発生した場合の解決の責任はその当事者が取るという契約は有効であるか？

の２点になるかと思います。１）の義務が当方になければ、２）の相手方が代理人としての地位の取得を怠ったことにより発生する責任を相手方が取る、ということで問題ないようにも思えますが、いかがでしょうか？

補足日時：2011/11/28 10:21

この回答へのお礼

不完全ながら解決しました。

今回の質問に関しましては、相手方の行動不備に対する意見はあったものの、こちら側のできるることやその責任に関する答えがなかったのは残念です。

＞要するに「この契約書に関する地権者からの紛争は、自治会の方で責任を持って解決してくださいね」と言うような問題ではなく根本問題から解決する必要があります。

解決する必要があるのは自治会だと思うのですが、そんな自治会に契約改定を求められている私がどうしたらいいのかについては、誰もわからなかったようです。

補足に解答いただけず残念です。

お礼日時：2011/12/17 18:06

No.4 回答者： seble 回答日時： 2011/11/28 09:24

おっと、失礼。

法人登記されている自治会も、あるようですね。
我が家のところは違いますけど。

あなたの立場がどこにも明記されていないので、自治会へ進言できるか否か私には分からない状態です。
私は、提示された情報の中から案を出しているだけで、いちいち反論されても困ります。
抵当権も同様。
あるかないか、そんな事は私には分かりませんし、抵当権が設定された当時はともかく、現在は公道的に使用されているような土地にどれほどの価値があると思いますか？

この回答への補足

すみません、反論とかそういうつもりはありませんでした。
せっかくご回答いただいたのに、自分の補足を読み返すと揚げ足取りにしか見えない書き方です。
配慮が足りませんでした。申し訳ありませんでした。

補足日時：2011/11/28 10:33

この回答へのお礼

こちらはものを訊いている立場ですので、NO1の回答に対するわたしの配慮不足は謝りはしましたが・・・

＞おっと、失礼。
＞法人登記されている自治会も、あるようですね。
＞我が家のところは違いますけど。

誰に
＞おっと、失礼。
と言っているのですか？
少なくても私にではないですよね。あなたのでたらめを指摘したtk-kubotaさんに見栄を張っているのですか？
そんでtk-kubotaさんは「法人登記されている自治会」のことを言ってないし。法人登記がなくても訴訟を起こしたり起こされたりできる、って話でしょ？
＞我が家のところは違いますけど。
も、いい訳がましくて見苦しい。

＞提示された情報の中から案を出しているだけで、いちいち反論されても困ります。

＞＞確認したところ私道管理に関する自治会規約などは持っていませんし、委任・受任関係を証明できる書面等もないそうです。
と質問文に書いているのだから、私がその自治会の外部者である事は馬鹿でもわかりそうなのに、その外部者の私に「公道にすべき」みたいな解答されても。たぶんsebleさんは私のような並みの人間とは違い、赤の他人の私道を公道にできる特別な立場だから、こう解答したのでしょうけど。

＞抵当権も同様。
＞あるかないか、そんな事は私には分かりませんし、抵当権が設定された当時はともかく、現在は公道的に使用されているような土地にどれほどの価値があると思いますか？

自分もそう思う。でもそうじゃない人もいるようだし。あなた、人の土地を借りるのに「あなたが抵当権をつけているかどうかは知らないけど、抵当権が設定された当時はともかく、現在は公道的に使用されているような土地にどれほどの価値があると思いますか？」って言って折衝するんですかね？

この質問に関しては、淡々と冷静に解答いただいたtk-kubotaさんもさじを投げたようですし、ましてやあなたには無理な質問だったようで・・・

弁護士から最終的な対応方法をいただきましたが、ここには記しません。ありがとうございました。

お礼日時：2011/12/17 19:03

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2011/11/27 17:18

asobizuki さん民事訴訟法29条で、その用件は民事訴訟規則14条で自治会は法人ですからご心配なく。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2011/12/17 18:07

No.1 回答者： seble 回答日時： 2011/11/27 15:08

自治会は任意（私的）団体であり、法人ではありませんから法的な契約などもできませんし、しても無効です。

自治会内部で、その会員同士が決めた事は有効ですが、外部とは何の権限も持ち得ません。
自治会が私道の使用を許可する事もできません。
その私道の持ち主全員が自治会に加入して、もしくは自治会へ委任して管理を委託でもしていれば別ですが、連絡のない地権者もいるようですし、トラブルになっても自治会に権限はありません。
しかし、私道であってもそこに居住や土地を持つ人には通行権があり、その私道を通らなければならないような場合は通過する権利があります。だからこそ、地権者は文句も言わずに放置しているのでしょう。

で、面倒ですが、一番いいのは市町村などの自治体に公道としてもらう事です。
実質上、土地の価値はありませんから、地権者から寄付してもらう形になります。
ただ、自治体は余分な管理費が増えるのでいい顔をしません。市会議員などを動員する必要があるかもしれません。

この回答への補足

＞一番いいのは市町村などの自治体に公道としてもらう事です。

わたくしは道路を使用させてもらている立場ですので、地権者にああしろこうしろとは言える立場にありません。また幅員が４ｍに満たないため、市への移管はハードルが高そうです。

＞実質上、土地の価値はありませんから、

とおっしゃいますが、抵当権が設定されている筆もあるようですが・・・

補足日時：2011/11/28 08:38

この回答へのお礼

不完全ながら解決しました。

お礼日時：2011/12/17 17:57