新築時の家の名義について

近いうちに家の契約をするのですが、その際
"家の名義は、私一人か、妻と共同名義にするか
きめておいて下さい"と言われました。
私は、それまで共同名義にできることすら知らなかった
のですが、それぞれメリット、デメリットがあると
思います。
ハウスメーカーの方は、"２人とも減税されるので
メリットはありますが、特にデメリットはありません”
って言ってました。ホントにそうなのでしょうか？
詳しい方教えて下さい。
私の家族構成は、妻と２人。子供なし。子供が出来たら
妻は仕事を辞めるつもりです。
以上、宜しくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： cubics 回答日時： 2003/11/29 17:48

要するに不動産という財産の持ち分を決めることです。

ですので、相続、贈与も関係してきます。
メリット、デメリット、それぞれありますね。

メーカーが減税のメリットを紹介したのは、住宅ローンの
残高に応じて、所得税が税額控除されることです。
ふたりの共有持ち分にすることで、住宅ローンの名義も両者になり、おふたりで決めた両者のローン残高に応じて、
それぞれ所得税が減税されます。
一般には、家屋の持ち分に応じてローンを負担することになるので、持ち分の割合を決めることで、ローン負担、もろもろ計算がしやすくなります。（ローン負担は、しかし家屋の持ち分と同じである必要はないです）
共有のデメリット。片方が収入がなくなると、当然税額が減少して、税額控除が無駄になる場合があります。
たとえば、ローン残高持ち分１０００万円で１０万円税額控除されるとしましょう。（現実ではなく、あくまで例としての金額）
たとえば、収入がなくなって、税額がゼロになっても、この１０万円は戻ってきません。
もう片方もローン残高持ち分１０００万円で１０万円税額控除されるとしたら、そちらの１０万円しか返ってきません。（税額が１０万円以上の場合）
これがひとりだけがローン残高２０００万円で２０万円税額控除されるとしたら、２０万円返ってきますね。
二人とも減税、裏返しだと、そういうことになります。
減税について言えば、以上です。

あとは、持ち分に応じた資金の流れがあるので、明確にしておかまければなりません。
建築後に役所から、調査が来ますので、共有名義の場合、どちらが貯金をいくら、親から贈与をいくら、ローンは誰名義でいくら、とはっきりさせておかないと、贈与税などの問題が生じる恐れもあります。

あとは、建築後、固定資産税等支払いのために家屋を評価しに来ます。固定資産税支払いの名義も誰々ほか１名となります。実際払うのは、誰でもかまいませんね。

No.6 回答者： xxxx123456 回答日時： 2003/11/29 18:08

将来、自宅を売却したとき、

３千万の控除が、二人分受けられる。

No.5 回答者： unos1201 回答日時： 2003/11/29 17:52

2人の名義にすると、その割合によっては贈与税がかかる可能性があります。

奥さんが貯金してきたものを使い、現在も仕事を継続していれば税務署もすんなり認めるのですが、年収が低く、結婚してから数年で仕事も３年程度なら、場合によっては夫からの贈与扱いになるのです。

メリットは、二人とも住宅減税を受けたり、場合によっては死亡時の相続税が大幅に減額されるのがありますが、私の場合は共同名義にしたのですが、住宅減税は片方分だけ認められました。つまり、借金の全額でなく、その５０％相当までだけの住宅減税です。いろいろ適合するか税務署でチェックがあり、極端な話、１階と2階が完全に分離している場合や外見が１軒で入り口が2つ、内部は2世帯分離型などでは登記も別々にできます。しかし、水道や電気がメーターが独立してないと、登記は１つになり、共同名義だけなどとなります。

登記を２つにすると、登記の手数料も倍になるので、住宅展示場の相談や税務署で個別の相談をしてどっちが得か考えましょう。私は登記を１つ、名義は共同にしました。

No.3 回答者： jayko 回答日時： 2003/11/29 17:42

こんにちは。

離婚が珍しくない今の世の中、いつそういうことがあっても良いように共有名義にすることが多くなっています。財産に関して奥さんの権利を確保しておくということですね。あとは旦那さんが年上の場合に、共有にしておけば相続税の対象が減る、ということも理由の一つです。
あえてデメリットをあげるとすれば、契約やらなんやらの度に、奥様の分まで書類を用意しないといけないという点でしょうか。奥様がまだ印鑑登録をされた印鑑をお持ちでなければ、準備が必要になります。
一つだけ注意点があります。奥様はご自分のお金をお持ちでしょうか？それを不動産購入の際の代金に手当されますか？
もし購入時に奥様が支払をされておらず、ローン返済についても明らかに原資をお持ちでない（職もない）場合、奥様の持分に関して税務上、旦那様からの贈与とみなされる可能性が高くなります。
ハウスメーカーの営業の方に確認されることをお勧めします。

No.2 回答者： noname#24736 回答日時： 2003/11/29 17:39

家や土地などの不動産を登記する場合の名義については、頭金やローンを加えた、総額に対する夫婦の出資比率で按分して、共有の登記をする必要が有ります。

出資比率と、登記の比率が一致しなかったり、二人で出資しているのに１人だけの名義にすると、出資比率との差額が、出資者から登記名義人への贈与と見なされて、年間110万円の贈与税の非課税枠を超えた部分に多額の贈与税が課税されます。

なお、婚姻期間が20年以上の夫婦の場合は、居住用の不動産を贈与した場合、2000万円まで非課税とする特例が有りますから、2110万円までは贈与税が課税されません。

又、夫婦で住宅ローンを利用している場合、各々のローン残高について、住宅ローン減税が適用されます。

下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/unyou/20020423m …

http://www.toshin.gr.jp/library/zatugaku/110-021 …

参考URL：http://www.e-esse.com/soudan/r01_04.html

No.1 回答者： noname#5344 回答日時： 2003/11/29 17:35

「登記名義＝所有権そのもの」です。

これを前提としてお考え下さい。

家の購入資金は「誰」が出すのでしょうか。
基本的には「資金の負担割合」が「持分の割合」となります。
あなたが全額支払うにもかかわらず夫婦半々共有にするとなると、妻に対して「贈与」があったと見なされることとなり、高率の贈与税（下手をすると５０％以上）がかかることが考えられます。

ですので、持分を決めるに当たっては十分に注意しておく必要があるということです。
現在は共働きということなので、手持ち資金の額や、収入の額の割合、ローンの債務者が誰になるのか、誰が返済するのかなど総合的に考えて決めることになります。

といっても個人で計算することには無理があると思いますので、税理士さんや税務署に具体的に相談されてもいいでしょう。


毎年のように３月の確定申告時期になると、贈与税の問題が発生することに（税務署に指摘されて）気づいて、持分の更正登記を行って、贈与税問題が発生しない持分に直す、ことが行われていますので、あらかじめ注意しておくことをお勧めします。