土地の購入、注意すべき点は？

土地探しをしています。
なかなかよい土地に出会えません。
地方なので、分譲地は多くあるのですが、今一つです。
今では既存の開発地も選択肢をメインで探しています。
どのような点に注意が必要でしょうか？

No.6 ベストアンサー 回答者： kuku82 回答日時： 2012/02/07 10:15

はじめまして

まず、事前準備です。
生涯ソコに定住するのか、子供が巣立てば・・など将来移動も考慮するのかなどで
優先度は変わってきます。
また、対天災（一部人災）に対して、どのようなスタンス
例えば・・・諦める、それなりに大きなのがきた時は諦める、妥協しない
というようなことも、絶対値は不要ですが、頭の隅においておいてください。

っで、以下のような項目・内容がチェックポイントになります。
・通学/教育/通勤へ利便性
・奥様の日常生活での利便性（スーパー、デパート、ストレス発散場所、自動車生活or公共交通網生活）
・治安/防犯
・ご近所つきあい/ご実家との距離
・地盤
・広さや眺め、向きなどの要望
・価格（建築条件アリナシ）
気になる人では、警察・消防・病院などもチェックされます。
これらの優先度を考え、できる限りそれぞれを数字やビジュアル・文字で表現しておいた方がいいです。
そして、優先度の低いものは、少し大きめの幅を持たせておくとなお良いです。
これは、見るたびに、優先順番が変わっている（正確には許容幅がぶれる）のを防ぐためです。

良い土地が見つからないのには、これらの条件が現実かけ離れている（一番多いのが相場知らず）が多いと思います。
この場合は、再度優先度を考え直す必要があります。
つまり、最初は、何でも要求してしまいますが、そこから厳選していくこの工程が重要です。

なお、不動産屋に行って探すのも手ですが・・・
自分で現地へ行って、希望にかなう空き地を複数ピックアップして、建てるであろう住宅メーカーに探してもらうってのも手ですよ。
なお、その際は、切り盛り図や元の地図などもセットでお願いするといいと思います。
ただし、全く建てる気のないメーカーにお願いするのはやめましょう。モメ事の元になります。

No.5 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2012/02/06 23:51

分譲開始から30～40年経っている既存住宅地で、土地面積が広めの物件を購入し、再建築するのも検討に値します。

既存住宅地の特質として街路樹や庭木などの緑が整っており、駅から遠くともバスの便が相対的に充実している点があげられます。

できれば、坪単価は高くとも、駅から徒歩圏の物件が良いですね。
実際に住まうときの便利性もさることながら、資産価値も長期的に維持されます。

問題は、価格で、”上物付き”と呼ばれる土地値の物件を購入しても、解体・廃材処理・整地に100万円前後の費用がかかります。

”土地値＋１００万円”が射程距離であれば、地盤が安定し、生活環境も良い、優良な住宅になる可能性が高いですね。

もうひとつ、忘れてならないのは、既存住宅地を購入して家を建てる人は、向こう三軒両隣がその土地の先輩であることです。新規分譲団地ではみな平等の新参者ですが、既存宅地では先輩と新入りの関係ですので、住宅による日照やプライバシーの問題、工事中の騒音問題などには細心の注意を払う必要がありますね。

No.4 回答者： nabituma 回答日時： 2012/02/06 21:35

何が良い土地化は人によっても違うでしょうから、理想の土地に巡り合うには

とにかく、いろいろあたってみて目を肥やすことでしょう。
いろいろなところに声をかけていると情報は集まってくるものですよ。

それにしても帯に短したすきに長しという場合は多いですね。

No.3 回答者： dokatan 回答日時： 2012/02/06 20:47

地盤だと思います。

盛土かどうか。盛土の場合は、擁壁がしっかり設置されているかどうか。
擁壁で本来下段から上まで必要なところを、H=2mしかやらなく擁壁天端から土で法面になっているところは
危険です。上部の土が移動し建物に損傷をあたえます。
今回の3.11でやられています。そうすると家に住めなくなります。3.11の地震災害をみると盛土地盤の土が流動し家に損傷を与えることが多いようです。そうするとそこに住めなくなり、家を解体することになります。
かつ擁壁がやられているのでその場所には、危険で建てられないようです。
3.11で損傷した住宅等を市役所発注で、地元の建設業者が請負解体している現場を担当していますが、こういう状態が多い
です。基礎は盛土と切土の境でこわしてみるとわれています。
ケンチブロック擁壁等も正規の勾配より角度がきついところもやられています。盛土の場合は、ちゃんとした業者が施工し支持地盤から擁壁をたてているかどうかが問題だと思います。過去に市の建物に付随する工事でH=10m程度の擁壁工事をしたことがありましたが工程がおくれた原因調査をしたときしったのですが、土木業者さんに確認したところ
、けんちブロックを確実に問題なくつめる業者は少ないことが原因のようでした。ケンチブロック積み業者さんは特殊工のようです。確実な業者さんが、支持地盤までさげて、正規に工事するということが必要だとあらためておもっています。造成団地等の敷地を購入される場合は気をつけた方がよろしいと思います。たぶん普通の地震ではだいじょうぶのような気がしますが、3.11のような巨大地震ではすぐ結果がでます。今解体完了している建物でも、建てて3年程度の建物もみられます。土地はあとでどうしようもありません。解体後は畑しかないようです。また擁壁直してたてるといっている方はいません。一度　東日本大震災　被害で検索してみてください。たぶんいろいろな例がのっていると思います。
地下水の問題で砂質地盤で液状化しやすい土地もあるのでおきをつけください。沢・水・沼・谷とかはいった地名のところは
過去にそのようなところ埋めたところも多いようです。そういった場所もおきをつけされた方が良いと思います。

No.2 回答者： garasunoringo 回答日時： 2012/02/06 20:16

地盤ですね

埋め立て地や、かつて湿地や川の側などは液状化のリスクが高いです

盛土は地耐力が低いです

海抜が低いと津波のリスクが高いです

震災前にこのような点を重視して選んだ甲斐もあって、震災に見舞われても被害を負わずに済みました

No.1 回答者： 3711710 回答日時： 2012/02/06 19:59

求める敷地に接する道が「公道」になっているかなど。

あとは都市計画地域の確認ですね。