不動産売却、親族の同意が必要なのでしょうか。

親が他界後、その子供である親族ＡとＢとで遺産分割協議書で相続は完結しています。
遺産分割で宅地は親族Ｂ（私、相談者）の名義です、住居はもともと相談者Ｂの名義です。

その住居に親族Ａと、その息子が１０年近く住んでいます。

相談者である親族Ｂの都合で、その宅地及び住居を不動産業者に仲介では無く、
買取してもらう場合、住居人の親族Ａと、その息子の同意が法的に必要になるのでしょうか。

No.2 ベストアンサー 回答者： poolisher 回答日時： 2012/04/02 06:10

＞買取してもらう場合、住居人の親族Ａと、その息子の同意が法的に必要になるのでしょうか。

ＡとＢとの関係は使用貸借（ただで借りる）契約でしょう。
使用借権は第三者には対抗できませんから、Ｂが第三者に売却
した場合Ａは新所有者に占有権（使用借権）を主張することは
できませんので明渡さなければいけません。

↑先ずはこれが基本なのですが、
＞買取してもらう場合、住居人の親族Ａと、その息子の同意が法的に必要になるのでしょうか。

については３つの論点がありそうです。（他にもあるかもしれませんが）
１．売買契約や新所有者への移転登記に親族Ａの承諾が必要か
　　ということであれば、承諾の必要はありません。

２．買主不動産業者が親族Ａの同意や明渡を契約の条件として
　　求めた場合、親族Ａの承諾は必要です。
　　買手から見ると、無権利といえど占有者がいればそれは
　　リスクです。自殺や放火がない訳ではありませんし、
　　無権利者といえども、強制的に立ち退かせるためには
　　裁判所を通す必要があります。

３．ＡとＢの契約関係（使用貸借）でみた場合、親族Ａの承諾
　　がない場合、Ａは契約違反となり損害賠償させられる可能性
　　があります。
　　きちんとした書面はないとは思いますがただで貸すことに
　　なった背景やその際の条件などがあった場合にはそれらに
　　Ｂは履行義務を負います。（例えば土地をＢに相続させる
　　かわりにＡは住み続けて良いとした場合など）

以上の通りですので、基本的にはＡの承諾が受けられそうで
あるのならお金で解決するなど、穏健に進めるのが無難です。
尚、↑はＡのみで、息子は関係ありませんので無視しても構い
ません。

この回答へのお礼

ご回答有り難う御座います。

三つの論点１は、法的にはそうなるのではないかと言う気がしました。
論点２は、確かに、不動産やさんから見れば、リスクですね。考えがおよびませんでした。
論点３の、だだで貸す背景は、親族Ａが数年間居させて欲しいと言う意向があったので、その親族Ａの経済的、心情的な思いくみ取り、暗黙の了解をした経緯はあります。

ただ、その数年が経過した時、親族Ａがそれを実行してくれないので、今回の投稿におよびました。調停という手段が別に有ると言う事も知人から聞きましたが、１年程かかると言うので、煩わしさを感じ、いっそのこと第三者に買い取ってもらえば、この煩わしさに解放されるのではないかと思いご相談申し上げました次第です。

回答者様には説明不足の中、多方面からのご指摘、アドバイスを頂きありがたく存じます。今後の判断材料として活用させて頂きます。

有り難う御座いました。

お礼日時：2012/04/02 21:57

No.4 回答者： congrats 回答日時： 2012/04/02 12:43

住居は、質問者さまの所有物なら、賃借料をとっていたのだと拝察しますが

如何でしょう。相続後土地の固定資産税も質問者さまが払ってなおご親族Ａさんが
無償で住んでいるとは考えがたいのですが

賃貸借なら、土地建物を売っても、賃借権は継続します。しかし借家のオーナー
チェンジ物件を不動産会社が買い取る可能性は低い。

さて、使用貸借なら、諸氏の説明の通りですが、民法上は期間の定めの無い契約は
持ち主が変われば使用貸借は終了。
そもそも厚誼に基づく契約ですから事情か変われば契約解除。
例えばこれが、土地がＢさまの所有で建物がＡさまの所有なら、裁判沙汰も
ありえますが、住居の使用貸借でＡさまが居座っていたとしても所有権が移転
したあとは、裁判で立ち退き請求で、まちがいなく退去の判決がでるでしょう。

売買けいやくとして、占有者がいたままで買ってくれるかどうかですが、それは
不動産会社次第。めんどうだから退去させてから売ってくださいといわれたら
それは質問者さま自ら退去の話をご兄弟にお願いするか、もっと元気のいい
不動産屋を探して買ってから立ち退き要求してもらうかでしょう。

この回答へのお礼

ご回答有り難う御座います。

今回、ご相談申しあげた趣旨は、法的にどうなのかなと言う疑問が有ったので、それに至る背景は、省いた次第です。

ご回答者様の固定資産税を払いながら、無償で親族が住んでいるとは考えられないと言う疑問にどうお答えしたら良いのか。

現在、親族Ａに賃貸料は請求していません。おまけに光熱費も親族Ｂである私が支払っています。６年間。普通では有り得無いことなのでしょうね。

逆に、それがが有り得ないと言うご意見が頂けたような気がして、何だか、気が楽になったような気がします。

その背景は、ご回答者様ANO2さんへの御礼の言葉で述べています。

ご回答者様のアドバイスは、他の回答者様のアドバイスと類似されている事で、基本、法的には私に利があると言う思いが加速しました。

身の上話のような御礼の仕方で申し訳なく思います。

有り難う御座いました。

ご容赦願います。

お礼日時：2012/04/02 23:28

No.3 回答者： hekiyu 回答日時： 2012/04/02 07:10

必要ありません。

Ｂさんが自由にやって問題ありません。

タダ、親戚なんですから、一応断りを
入れた方がよい、というだけです。

その場合、貸し主の地位も不動産業者に
移転するのが通常です。

だから、その後の、貸借関係は
買い受けた不動産業者とＡさんの間の
問題となります。

家賃を払わない使用貸借なら、不動産業者が
出て行け、と言われれば、出ていく義務が生じます。

賃貸借なら、不動産業者とＡさんの間に
賃貸借契約が移転する訳です。

この回答へのお礼

ご回答有り難う御座います。

その親族には、直接会って立ち退きの申し入れをしましたが、合うたびに言う事が変わり、１年程経過しています。この状態だと解決の目処が立たないような気がして、立ち退きを強制する手段として、本件考えた次第です。

法的には何ら支障が無いことが分かりました。

有り難うございました。

お礼日時：2012/04/02 22:24

No.1 回答者： Lancelot_ 回答日時： 2012/04/01 21:26

住居人の親族Ａと、その息子の同意が法的に必要になるのでしょうか。

＞恐らく質問者様が満足される回答ではないとは思いますが・・・

日本では自力救済（この場合でいうと、質問者様がAとその息子の同意を得ることなく、実力で両者の占有を排除すること）は禁止されています。

その意味でいえば、両者の同意が必要です。

自力救済によらず、裁判上の手続きにより、占有を排除する方法を検討するについては

現在のAおよびその息子の占有権限を検討し、それに対応する法律を調べ、方法があるかどうかを検討することになります。

賃貸借契約を結んでいる場合は、限りなく高いハードルがありますが、無償で使用貸借しているケースであれば、なんとかなりそうな気はします。

この回答へのお礼

早速のご回答誠に有り難う御座います。

親族Ａとその息子さんとは、賃貸契約は結んでいない状態です。

本投稿におよぶ背景は、色々とあるのですが、単なる身の上相談になるのではと思いあえて省いた次第です。

貴重なご回答有り難うございます。説明不足で大変申し訳ありませんでした。

お礼日時：2012/04/01 22:44