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A地を40年前分筆して袋地のB地を購入しました。
A地は公道に10m接していますので、2m幅の通路をB地までA地より購入したいと思います。通路を分筆して、共有にした場合と、全部B地の所有者にし場合では売却した場合B地の価値は異なりますか。
又通路の購入価格は市価、市町村評価額の何割程度考えて良いでしょうか、共有の場合はどうでしょうか?
A地の所有者は以前より変わりません。

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A 回答 (5件)

 A地を分筆して袋地B地が生じた訳ですから,A地を通行する権利はあるのですが,それだけではB地に建物を建てたりすることはできません。

ですので,さらにA地を分筆して購入することをお考えだと思います。

 建物を建てる場合,道路に2メートル以上接していなければならないのですが,B地は袋地ですので,A地の奥行き(道路からB地までの距離)によって,幅2メートルの通路では,建物が建たない場合があります。このあたりは,建築士さんか役所,建築確認機構などにお尋ねください。なお,通路を共有した場合は,No.1の方がおっしゃるように幅4メートルを必要とすると思います。
 
 B地の価値変動ですが,通路を自己所有地とした方が価値は上がります。ただし,固定資産税評価は,筆ごとに行いますので,B地の評価額が上がることはあまりありません。

 さて,2メートル×A地の奥行きの購入価格はいくらぐらいかということですが,一概には言い切れません。
 A地に建物を建てる場合,通路部分も建築敷地に参入して,建ぺい率や容積率の計算をします。A地の通路部分をB地所有者に売却した場合,当然A地に建てられる建物は小さくなります。ですので,この損益分を通路売却価格に上乗せすることになります。
 幅2メートルの通路で建物を建てることができるとした場合,共有ですと幅4メートルの通路が必要となりますから,2分の1の所有権を購入したとしても,幅2メートルの通路全部を購入するのと変わりませんし,逆にA地に建てられる家屋がますます小さくなりますから,損益が大きくなり,共有とする場合の方が高くなるものと思われます。

 A地の土地利用状況により価格は大きく変動しますし,A地所有者が容易に応じるかどうかもわかりませんから,購入価格がどれぐらいになるかは回答できません。

この回答への補足

ご回答有難うございます。通路の取得に拘らず、通行地役権の登記をした場合、A地、B地を売却又は相続のため譲渡した場合は如何でしょうか?すみません重ねて質問させていただきます。

補足日時:2004/01/04 16:34
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 No.4の者です。


 通行地役権を設定しても,B地には建物は建てられないでしょう。B地が通路と一体の敷地でなければ,B地は道路に2メートル以上接しているとは認定されにくいと思われます。見た目は一体の敷地でも,通路は他人の所有地ですから。
 
 回答に対する補足の後段で述べられている売却や相続については,何が「如何でしょうか」と尋ねられているのか解りかねますので,新たな質問として立てられるようお願いします。
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この回答へのお礼

通行地役権を設定云々---で理解しました。詳しくご教示有難うございました。重ねて御礼申しあげます。

お礼日時:2004/01/06 10:47

ちょっと、心配なのは、A地の方が売ることに、同意してくれるのでしょうか?


世の中、道路と2m以上接していないため、売ることも出来ず、かといって、建て替えも出来ないお宅は、意外に多いです。
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基本的には、NO.1さんと同じ答えなのですが、


もともとyunokaoriさんは
袋地への通行権をお持ちですよね?

A地はもともとB地と一体をなしていた
場所ですから、これを分筆した時点で
通行権を許諾していないと、
おかしな話になります。

ということは、現在も使用権があるわけです。

使用権がある場合の購入としては、
借地の底地権の購入に事例があります。
この場合、時価の3割というのがひとつの
目安で、場合によってはこれに色を付けるようです。

ただ、お隣と、あまりしこりを残さないようにするので
あれば、やはり公的な相談機関に
確認することをお勧めします。

袋地の価値が上がるという一面もありますから、
市価までは出しても良いのでは?と
思いますが、そこらへんは
分筆時の事情がわからないと難しいところです。

参考URL:http://tokagekyo.7777.net/brush_echo/real-ans2.h …
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建築基準法では、4m以上の道路に2m以上接している必要があります。


ですから、B地と2mの通路は敷地として一体のものである必要があります。
共有では、敷地として道路に接していない事になります。
他と共有する場合には、4mの道路として位置指定を受けなければなりません。

A地の所有者から敷地の一部を買い取る場合、A地の所有者としては、敷地を減少させて売却する分けですから、通常の宅地価格か割り増し価格で売却するのが一般的です。
購入する側としても、取得する通路面積以上の評価益をうけます。
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