元夫名義の土地の名義変更

離婚して9年になります。
私と子供二人（27歳と23歳）が住んでいる持ち家のローンは元夫が払い続けてくれてます。
子供たちが成人し少し余裕ができたので、私もローンの支払いを手伝って、まだ20年以上残っている返済期間を少しでも短くし、早く完済し、なんとか子供たちに残したいと思っています。
元夫は1年前に再婚しました。
元夫に万が一のことがあれば現在の妻にも、私たちが住んでいる家の相続権が発生します。
そこで土地の名義を半分でも（できれば100%）私の名義に変更したく元夫と相談しました。
元夫は名義変更に異存は無いと言ってくれてます。
名義は私でなくても子供でも構わないのですが・・・・
ただ、ローンが残った状態で名義変更するのは銀行が承諾しないのではないかと
心配しております。
このような場合はどうしたらいいでしょうか。
現在は土地は100%夫名義、建物は半分夫、半分が私名義です。
よろしくお願いします。

No.1 回答者： yasuto07 回答日時： 2012/08/18 05:13

離婚の時の慰謝料にすれば良かったのに、しかし、あと、20年とは、何年のローンなんですか？。

土地鑑定しとか、不動産屋に相談してみれば。

No.2 回答者： hekiyu 回答日時： 2012/08/18 06:14

"ローンが残った状態で名義変更するのは銀行が承諾しないのではないかと

心配しております。"
↑
抵当権が土地、建物についている、ということですか。
それは問題ないと思いますよ。
例えば、建物を質問者さん名義にしても、それで
抵当権が無くなる訳ではありません。
債務者は、元夫さんで、抵当権は質問者さん所有の
建物についたまま、ということになりますから。

元夫さんが、ローンの弁済を怠れば、銀行は
質問者さんが所有する建物の抵当権を実行する
だけです。
その結果、質問者さんが、その建物に住めなくなる
場合がある、ということです。

それにしても、良心的な元夫さんですね。

この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございます。
私も名義変更は可能だと簡単に思っておりましたが
元夫が知り合いの司法書士さんに聞いたところ
銀行の承諾を得ずに名義変更したことが銀行に知れると
残ったローン残高の一括返済求められたりすると言われたそうです。
元夫に銀行はお金を貸したのであり、その元夫の住民票が他所にあることさえ
問題になると・・
また、どの司法書士さんも銀行の承諾無しで名義変更の手続きを
してくれないだろうとのことでした。

お礼日時：2012/08/18 09:30

No.3 ベストアンサー 回答者： buttonhole 回答日時： 2012/08/18 12:24

　銀行の承諾の問題はさておき、一番の問題は名義変更の原因は何かと言うことです。

離婚してから9年経過していますから、財産分与請求権の除斥期間は経過しています。
　そうすると考えられるとしたら、贈与か売買になります。しかし、贈与の場合、受贈者に贈与税が課税されます。一方、売買の場合、当然、売主である元夫に売買代金を払わなければなりません。（なお、元夫には譲渡所得税が課税される可能性があります。）
　あとは、権利取得の確実性を優先するのか、それとも支出をなるべく押さえることを優先するのか決断する必要があります
　権利取得の確実性を優先するのであれば、元夫と売買契約を締結して売買代金（時価より半分以下の価格にすると、みなし贈与として課税されるおそれがあります。）は分割払いとし、売買代金の完済を条件とする条件付所有権移転仮登記をします。あわせて、夫に遺言（不動産及び売主の地位について、御相談者へならば遺贈、子供へならば相続させる旨の内容）をしてもらいます。

　売買が無理であれば、元夫に遺言だけはしてもらうしかありません。遺言は遺言者はいつでも撤回できますし、元夫が死亡した時点の遺産の状況によっては、特に現妻や元夫と現妻との間の子供から遺留分減殺請求される可能性はありますが、やむを得ません。なお、遺贈よ相続を原因とする仮登記はできません。死因贈与であれば仮登記はできます。
　知り合いの司法書士（税理士も紹介してもらった方が良いでしょう。）に遺言のことも含めて、できれば、現妻も交えて相談された方が良いと思います。法的には遺言するのに現妻の同意は必要はありませんが、現妻の知らないところでことが進められると、将来の紛争の種になりかねないからです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
元夫と再度話し合います。

お礼日時：2012/08/19 10:10