未登記物件について

家屋を贈与でもらったのですが、建物の登記がされてなく、未登記物件でした。固定資産税は、払っていたので、市の管財課に贈与により取得しましたので税金は私が払いますと届出をしました。
法務局に行って登記簿謄本を下さいといったらその建物は登記していませんといわれました。
登記をするためにはお金がかかるので、また所有者がすぐに変わる可能性があるため、できれば登記をしたくありません。
1.登記していない建物なのになぜ固定資産税は請求されているのか?
2.市の管財課への届出と法務局の登記とはどう違うのか?
3.銀行にいって住宅ローンなどを借りるときに、建物が建っているという証明を登記簿謄本をとることでするといわれました。(直接見にくればわかりますといったのですが…。)逆に、建物を壊したとしても登記しなければ建物は存在すると言う証明になるのでしょうか?
4.登記をしないことによる危険性にはどんなものがあるのでしょうか?
5.最後に、その家の持ち主は、客観的に見て私だという証明はどのような方法ですることが出来ますか?
宜しくお願いします。

No.7 ベストアンサー 回答者： doradora2002 回答日時： 2004/02/07 00:10

#1です

＞私は、建物が仮に存在しないとしても、消滅したよと登記をしなければ、銀行(またはその他の機関)は、存在しない建物を担保に、お金を借りることができるのかと思ってしまったのです。

金融機関は、登記簿と現地を両方確認します。また抵当権を設定した建物を、勝手に処分すれば当然罰せられます。


＞関係書類は無いのでしょうか?

譲渡と新築では異なりますが、当然必要になります。今回の場合は、新築と同じ扱いの所有権保存登記になると思われます。また第３者が関係書類を偽造すれば、当然犯罪になります。しかし親類などが「私こそ譲渡を受ける約束だった」と主張し、先に登記されると、覆すのは非常に困難になります。


＞自分への贈与という形をとったのですが・・・

贈与を証明するためにも登記が必要になってきます。固定資産税の他に不動産取得税もかかってきます。特に無償の譲渡の場合、登記簿がないとその証明が困難になります。


今後何も問題が起こらなければいいのですが、万一のためにも登記されることをお勧めします。

この回答へのお礼

ありがとうございました。もともと贈与で貰った家なので、他の親類が、自分のだと主張するならその人にあげます。

お礼日時：2004/02/11 19:50

No.6 回答者： xxxx123456 回答日時： 2004/02/06 23:32

普通建物なら、現在の所有者

区分建物なら、原始所有者の相続人です。

職権で、登記できます。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞普通建物なら、現在の所有者

そうですか。つまり私ということですね。

お礼日時：2004/02/11 19:52

No.5 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/02/06 22:43

＃３です。

「更地」というのは土地に何も存在しない「空地」の状態をいいます。
どうにでも利用できる状態ですので、土地としては「一番価値がある状態」です。

銀行で借入を行い、その土地を担保提供する／した場合に求められるということですので、何もしていないのであれば何も言われないでしょう。

「更地」の説明でも書きましたが、「土地の価値」が一番高いのは「空地」の状態の時です。
建物が建てば、他の用途に使用できなくなりますので「土地の価値」が下がります。
銀行は「最悪の場合には競売にかけてその売却金から返却してもらう」ことを前提として不動産を担保にしてお金を貸しますので、「担保の価値」が下がるようなことは認めないということです。

この回答へのお礼

すみません。勘違いをしていました。

相手は銀行だったんですね。
お役所は税金が多く取れたら良いので更地にしろなんて
言うはず無いと思ってました。

お礼日時：2004/02/06 22:53

No.4 回答者： xxxx123456 回答日時： 2004/02/06 21:35

表示登記は、義務です。

罰則もあります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞表示登記は、義務です。
罰則もあります。

義務なんですね。ところで、その義務があるのは、今回の場合は、誰なんでしょうか？祖父？叔父？それとも私？

もちろん、義務を怠っている人が罰則を受けるんですよね。もし、私以外であれば、死亡していて、その相続人と言うことでしょうか？

お礼日時：2004/02/06 22:58

No.3 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/02/06 20:23

既回答と重複する部分もありますが、

前提：
登記と課税は全く別物です。
登記はその所有権を「公示」するために「行います」。
自主的に「する」ものです。
本人が行わない限り他人がすることは通常ありません。

課税は「実際に存在するもの」に対して「行われます」。
勝手に「される」ものです。
毎年１月に航空写真を撮るなどして調査し、現存する家屋に対して行っています。

１．前提に書きましたとおり、役所が調査して課税しているものです。

２．役所への届出は「納税義務者」の届出です。
法務局での「登記」は「所有者」を公示するものです。

３．「誰の」「どのような」建物があるかどうかは「登記簿」によって証明します。
「実際の建物」を見ても「誰の」ものかを証明することはできません。

建物の登記がなければ「更地」として評価します。
「更地」であるはずの土地に建物等が存在すれば、「除却」を求められるでしょう。
または、「建物の登記」を求められます。

現状のまま（建物の登記をしないで置いておく）では借入を行うことはできません。

４．他人が先に登記を備えれば、あなたの所有権を主張できなくなります。
「登記を備えた他人」があなたに勝つということです。

５．登記を備えるしかありません。
そのための登記です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞建物の登記がなければ「更地」として評価します。

？？？

＞「除却」を求められるでしょう。
または、「建物の登記」を求められます。

今まで50年ぐらいどちらも無かったのは奇蹟なのでしょうか？？？？

お礼日時：2004/02/06 22:21

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2004/02/06 10:03

shichigosanさんは「家屋を贈与でもらった」と云っておられますが、誰からもらったのですか。

仮にＡさんとします。そうしますとshichigosanさんは、少なくとも「Ａさんの所有」と信じてもらったわけですよね。
万一、その所有がＢさんの場合はどうなると考えますか。
実は、それが４、５、のお答えです。
つまり、登記は「これは私の物ですよ」と万人に知らせておくためのものです。
前記の場合、ＢさんがＣさんに売却しＣさんが所有権保存登記すればshichigosanさんの物ではなくＣさんの物となります。
登記は第三者に対抗するためにするのです。
その対抗力を得るための登記制度と固定資産税の納税義務者は別個なことです。
通常、市町村役場では未登記の場合は所有者を聞き出し、調査して、所有者を認定しその者に課税します。
なお、登記してあっても取り壊して無くなれば無いわけですから登記の有無と現存の有無しは一致しない場合があります。

この回答への補足

>「家屋を贈与でもらった」と云っておられますが、誰からもらったのですか。

叔父です。

>仮にＡさんとします。そうしますとshichigosanさんは、少なくとも「Ａさんの所有」と信じてもらったわけですよね。万一、その所有がＢさんの場合はどうなると考えますか。

確かに、最初は(A=祖父)だと思っていたら、(B=叔父)の所有だったのでびっくりしました。５０年程前、Aは、Bと同居するつもりで、費用を出し合い土地を買い家を建てたそうです。その際に土地はAが登記をしたのですが、家は登記をしなかったそうです。(Aは大工仕事も出来たので家は自分で建築したそうです。) 私の親とその兄弟達はAからBの持ち物だと聞かされていて、これは親戚の中では周知の事実になっています。もちろん、登記をしていないのですから、誰の持ち物でもないという結論なのですが…。ちなみにBは一度も同居をせず(他に家を建てているので)別居していました。

>通常、市町村役場では未登記の場合は所有者を聞き出し、調査して、所有者を認定しその者に課税します。

ここでいう所有者とは誰を指して言うのでしょうか?未登記の場合、誰も所有者は私ではないですよと言えば固定資産税は払わなくてもよくなるのでしょうか。住んでいるのは私ですが、「空家で誰も住んでいないので勝手に生活しています。」といって固定資産税を払わないこともできるのでしょうか?(もちろん、そんなことをするつもりはありませんが。)

補足日時：2004/02/06 20:33

この回答へのお礼

早速の回答有難うございます。

お礼日時：2004/02/06 20:04

No.1 回答者： doradora2002 回答日時： 2004/02/06 00:05

A1.登記と固定資産税の課税は、直接関係ありません。

登記されているいないに関わらず、建築物の存在を確認すれば、課税されます。

A2.上に同じ。

A3.住宅ローンなどを借りるときには、普通抵当権を設定します。抵当権も登記されますので、建築物が登記されていないと借りることができません。（参考URLの登記簿の例をご覧下さい）
後半「逆に・・・」は仰る意味が良く分かりませんでした。

A4.A5.まさにそのために、登記する意味があります。誰の所有物であるかを法的に対抗できる、唯一の証明となります。参考URLにありますが、他人が先に登記してしまうと、もはやあなたの所有であると証明できなくなってしまいます。

多少の金額はかかりますが、売買する予定があるのなら、なおさら登記する必要があると思います。恐らく未登記では不動産屋は売買に応じてくれないと思います。もし応じるようなら、逆に怪しい業者です。不動産屋にとってみれば、shichigosanさんから買った後に、第３者が登記簿を持ってきて所有権を主張されれば、為すすべがないのです。

参考URL：http://www.moj.go.jp/MINJI/minji02.html

この回答への補足

>後半「逆に・・・」は仰る意味が良く分かりませんでした。

すみません。言葉が足りませんでした。
銀行の方がおっしゃるには、「建物が存在するか否かは、登記で判断をし、たとえ建物が実在しても登記してなければ立っていないと判断します。」ということでした。だから、私は、建物が仮に存在しないとしても、消滅したよと登記をしなければ、銀行(またはその他の機関)は、存在しない建物を担保に、お金を借りることができるのかと思ってしまったのです。

>他人が先に登記してしまうと、もはやあなたの所有であると証明できなくなってしまいます。

登記をするときには、どうやって取得したのか…など必要な関係書類は無いのでしょうか?もしも、未登記だったら誰でも登記できるということであれば、かなり危険ですね。市役所の管財課の方の説明では未登記物件なんていっぱい存在していると言ってましたので誰でも大金持ちになれますね。

>売買する予定があるのなら、なおさら登記する必要があると思います。

すみません。またも、説明が足りなくて。売買をする予定なのでは無く、今現在は私が住んでいるので税金の所在などをはっきりさせたくて、自分への贈与という形をとったのですが…。(ただ、結果的に見ると、贈与しなくても、税金は私が払う事が出切るのですね。)永久にそこに住むかどうかわからず、よそに移動になって、兄弟がそこに住む場合は、兄弟の名義(贈与する)に変更仕様と思っているのでそのたびに登記をしていたのではその都度費用が発生するので、しなくても良ければと思ったのです。だから最終的にそこに永住する者が現れた時点で登記をすればいいかなと思っていたのですが…。

補足日時：2004/02/06 20:02

この回答へのお礼

早速のお返事有難うございます。

お礼日時：2004/02/06 20:02