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20年経過する一軒家を15年近く賃貸していますが、借家人から土地と建物を売ってくれないかと言われました。建て替えまたはリホームをして、ほかの賃借人を探すべきか、今後土地価格がまだまだ下がるらしいですし、実勢価格で売却したほうがいいでしょうか?

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A 回答 (3件)

私なら売りますね。



土地建物を貸して利益が出る条件は色々ありますが、年単位で考えれば「維持費よりも家賃のほうが多い」です。
ところが「もめる」と長年の家賃収入など吹っ飛んでしまいます。
経験則で申しますと、家賃未払いの店子を追い出すのに弁護士費用を合わせて約2百万円かかりました。
それまでの家賃収入の蓄えなど、ないのと同じです。

店賃を確実にもらえる方だとしましょう。
あなたがお亡くなりになった時には、相続財産となります。
節税対策など面倒です。

「土地は貸したら返してもらえないと思え」「家は貸したら取られたと思え」という言葉があります。
私は実体験でこれらの言葉が正しいと認識してます。
借家権は強いので、いざ売ろうとか子孫にやろうと思っても「出ていってくれない」です。
引越し代だなんだと負担せざるをえません。

借家の修理費は大家が負担すべきものですので、リフォーム代はもちろんのこと「あれだこれだ」と費用が嵩みます。
世の中「家賃収入があるので、楽ですね」というアホがまれにいますが、知らない人間のたわごとです。
長い目で見ると「たいした利益など残らない」のが現実ではないでしょうか。

私が店子に恵まれなかったのだと言われたらそれまでなのですが。
売れるものなら売っぱらってしまったほうが、さっぱりする気持ちがあります。
現金化すると資産が流動化しますし、金を産みません(利息など現在はつかないと同じ)が、資産の所有権移転(相続など)で、店子とはまず「金で精算する」ことになります。
「買いたい」と言ってくださるときに実勢価格で売れればオンの字だと私は思うしだいです。
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単純にご質問者様自身の損得だけで考えるなら、実勢価格で売却できた時の実際の収益と、賃貸を継続したときの収益を税金を含む全ての経費を算出した利回りを計算する以外に無いでしょう。



一般論ですが、土地という不動産である資産を手放す代わりに、多額の現金を手にしますが、資産を手放した以上、今後はその現金が利益を産まなければキャッシュフローは悪化します。
単純には比較できないでしょうけど、賃貸なら基本的には家賃収入が将来にわたり期待できますが、売却したら売却代金を取り崩すことになります。

不動産(土地)価格は下落するかもしれませんが、土地の下落率よりも賃貸価格の下落率の方が低い場合が多いのですから、単純な比較は難しいでしょうね。

簡単に言ってしまえば、金の卵を産む鶏を売ってしまったら、その代金でこれまで金の卵で得ていた収入を自分で産み出さないと確実に損をすることになります。

売却すると4000万円の価値があったとして、現在月額10万円で貸しているとすると、400ヶ月(およそ33年)で回収しますので、それ以上の期間賃貸できれば賃貸の方がお得です。
逆に言えば、借り主が『売って欲しい』と言うのは、借り主側からすれば、借金して利息を負担しても、土地を買った方が、賃貸で払い続けるよりも得だからです。
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この回答へのお礼

そうですね、いろいろ計算してみます。金の卵のたとえで、ピッと理解できました。
ありがとうございました。

お礼日時:2012/11/06 16:07

現在の賃貸借契約が後どれ位あるのか分かりませんが、今そこに住んでいる人には借地権がありますので、実勢価格では売れないと思います。


相手方に提示するのは自由ですが。
立地条件にもよりますが、実勢価格の6割~7割位の金額だと思います。

また、現在の契約が定期借地でない限り、現在の契約が満了となって、その人が更新を望めばこれを拒否することはできません。

更に、築20年ですから、よほどの理由がない限り「建て替え」を理由とした退去も求められないでしょう。

従って、実勢価格の6割~7割位の金額で売るか、現在の契約の更新の時に地代や家賃を改定して、さらに更新料を貰うかの選択になると思います。
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この回答へのお礼

借地権のことやら、いろいろ勉強してみます。ありがとうございました。

お礼日時:2012/11/06 16:10

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