法人名義の土地を、その代表者個人に売却する際の価格

法人名義の土地を、その代表者個人に売却する際の価格についてお尋ねいたします。
法人が１５年前から所有する土地に、１０年前にその法人の代表者個人の住居を建てて住んでいます。これまでは代表者個人が法人に地代を払っていたのですが、もう長くなるので会社から社長個人に土地の売却を考えています。
その売却価格をどうするかについていろいろ調べてみると固定資産評価額や借地権など価格決定の材料となる要素がわかってきました。
固定資産評価額÷0.8くらいを実勢価格とみなしたうえで、建物があることから、その価格から借地権割合相当を差し引いた価格での取引で税務上の問題はありませんでしょうか。
よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： hata79 回答日時： 2013/01/19 18:36

土地価格はバブリーな時代を過ぎましたので、それほど値上がりがしてませんが、固定資産税評価額は「固定資産税課税のための評価額」（そのまんまですが、、）ので、実勢価格つまり時価とは違います。

法人特に同族会社が、その代表者に法人資産を売る場合の価格が時価よりも著しく低いと、代表者への利益供与とみなされます。
役員への現物給与あるいは報酬となるので、定期同額給与の制度から、法人税法の損金不算入にならず、個人には所得税が課せられるという、往復ビンタをくらうことになります。
このあたりは既にご存知のことと思います。

固定資産税評価額は実勢価格とはいえません。時価評価をすべきです。

不動産鑑定士なり、不動産屋での売買実例を参考にするなりして「今、赤の他人に売ったらいくらになるか」を出すのです。
そこから、云われてるように借地権価格を控除します。

参考URL：http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5202.htm

この回答への補足

hata79 さん　丁寧な回答をいただきありがとうございます。

当該土地の借地権割合が40％なので、固定資産評価額÷0.8を時価相当として、借地権割合を差し引く意味でさらに　×0.6　したものを取引金額にしようと思います。

10年間に渡り、法人へ土地賃借料を払い続けた実績がありますので、法人とその代表者という特別利害関係であっても、通常の借地権の取り扱いでよいのかが、最後に気になるところです。

何かお気づきの点はありますでしょうか。

よろしくお願いいたします。

補足日時：2013/01/21 13:09

No.2 回答者： hata79 回答日時： 2013/01/21 16:57

固定資産評価額÷0.8を時価相当とする根拠はなんでしょうか。

税法では時価といってます。
時価の8掛けが固定資産税評価額であるという根拠があるなら、結構だと存じます。

ちなみに時価評価について、ネットで検索したら以下のようなものがありました。参考までに。



日本の時価評価

不動産の時価は次の価格で算定されています。
【1】
公示地価格（※1）：毎年1月1日時点の時価評価額として国土交通省が発表
【2】
基準地価格（※1）：毎年7月1日時点の時価評価額として都道府県が発表
【3】
路線価価格（※2）：毎年1月1日時点の公示価格の80％の割合の価格として国税庁が発表。
【4】
固定資産税評価額（※2）：3年毎の1月1日時点の公示価格の70％の割合の価格として市町村（総務大臣の定めた評価基準により）が発表。
【5】
不動産鑑定評価（※3）

とありますが、【1】～【4】までは対象不動産の時価評価において、何らかの補正が必要であるため、個々の不動産の評価においては、従来から【5】の不動産鑑定評価（※3）が必要とされてきました。

但し今後は、企業会計における不動産の時価評価の一部義務化やCRE戦略等の進展等を背景に、不動産鑑定評価の需要が増大することが想定されるため、従来からの鑑定評価（※3）のほかに不動産鑑定基準に基づかない価格、「価格等調査報告書」（※4）として発行する場面が増大するものと予測されています。不動産鑑定評価書（※3）は不動産鑑定基準に基づくため、一定の手順を遵守する必要がありますが、価格等調査報告書（※4）は、依頼者、第三者の利害を損なわない限り、一部を省略として発行することが可能となりました。これにより、料金、納期が大幅に短縮することができ、依頼者のニーズに対応したサービスが可能となることが期待されています。

参考URL：http://www.toei-kantei.com/marketprice.html