住宅購入・住宅ローン、最初に行くべきは？

こんばんは。

注文住宅の購入を希望しております。
自分が希望する家を建ててくれるハウスメーカーはあるのか、
自分は住宅ローンが組めるのか、
どちらもネットで調べ始めたばかりで、付け焼刃的な知識しかありません。

銀行で借金できる額を確定させてらかメーカーに相談するべきなのか、
希望の家がいくらで建つのか確定させてから銀行に相談するべきなのか、
最初にどちらを尋ねたらよいでしょうか。

また、その際に「とりあえず相談だけ」という姿勢で行ってもよいものでしょうか。
よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2013/01/31 11:09

ハウスメーカーや不動産屋はローンの専門家ではありませんし、無理なローンを組ませても審査に通りさえすれば売り上げになります。

基本的に売ることしか考えていませんので、先に借入可能額を知っておく方が相手のペースに乗せられて身分不相応の家を買うこともないかと思います。予算はこの金額より数百万円少なく伝えておくことも重要で、大抵はそれよりも少し高い家を勧めてきますし、最初の計画より100万円単位で価格が上がることも珍しくありません。自分でこの世予算と決めていても、設計が進むにつれ、建てている途中でも間取り変更や設備や材質をを高級なものにしたりすることも普通ですので。

ただ、銀行では購入予定物件やある程度の建築見積もり等がないと相談に乗ってくれない可能性があります。この場合はファイナンシャルプランナーに相談するとか自分である程度計算するのもありでしょう。

また、その際に「とりあえず相談だけ」という姿勢で行ってもよいものでしょうか。＞
上記したように銀行はどうか分かりませんが、ハウスメーカーは大歓迎です。ただ、新しく大きい家や家具なんかを見ると、余程信念がしっかりした人でないと心が動いてしまいます。この状況で、ローンシミュレーションで月○万円の返済でとか言われると契約しそうになっても何ら不思議ではないでしょう。
この時、上記したように目的は売ることですからローンシミュレーションも結構いい加減です。闇雲に35年ローンの定年以降完済であることは普通で、低い変動金利であたかも完済までその返済額であるとさえ思わせます。家賃に少し足せばと思いますが、通常家賃よりは数万円少ない返済額でないと今と同じ家計状態にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かるようになるからです。
なので、予算はある程度自分で決めてからの方が後で後悔するｌこともないでしょう。この後でというのも、契約後のこともありますし、返済が始まってからもあるでしょう。一番厄介なのは何も考えずに定年を迎え、その時にまだローンが残っている状況とかです。収入は激減していますし、その状態では[すでに手遅れで対応しようがありませんので。

この辺りの試算をするのは自分でも出来ます。
収入の20～25％までを返済に充て（家賃より数万円少ない金額と比較して少ない方）、全期間固定金利で定年までのローンを組んだ時に幾ら借りれるかです。これに頭金を足し、諸費用（物件価格の５～10％程度で、基本的に現金が必要）を引けば購入可能物件価格が出ます。これで買えるかどうかで、足りなければ頭金を貯めることから始めます。一朝一夕に買える人は少なく、通常５年先10年先とかに目標に定め、それまでに必要な金額の頭金を貯めることになります。この間に家のことやローンのことも勉強し、その時になって損しないようにしておきましょう。
頭金は物件価格の20～30%以上は欲しく、多くの頭金を用意することによってローン残高＞家の価値にならないようにしておきます。こうすることによっていつでも売却でして清算出来ますし、逆の場合だと差額を現金で用意しないと売ることすら出来ません（返済出来なかった時、銀行は抵当権を行使し競売に掛けて安値で売却後残りは借金として残る）。
この他にいざという時のための貯蓄も必要で、生活費の半年から１年分以上は常に現金貯蓄で置いておきます（これは家の購入に関係なく必要）。これがないと減給や失職、不意の出費で生活が破綻することもありますので。
人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要だと思いますが如何でしょう？

最後に…
家は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。これによって極端に生活を切り詰めたり、外食や旅行にも行けず、最悪破綻して借金が残るようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理のないローンで人生を楽しみましょう。

No.2 回答者： sh10 回答日時： 2013/01/30 23:49

住宅展示場があるならそちらへ行かれてみるのもいいと思います。

そこでいろいろとシュミレーションをしてくれると思います。そのあとの営業の対応が面倒ですが・・。

金利の安い銀行で借りたいというのでるならば、探して借入限度額を算出してもらって、その後どこのハウスメーカにするのかを決めるのもいいと思います。

どちらにしても、あちら側の流れには飲まれないことですよ。借りた後に負担を強いられるのはあなた自身ですから。あちらは側は売ること、貸すことが仕事ですのでくれぐれも冷静に。

不景気でいい借りてがあまりないようなので対応は良いと思いますよ。

No.1 回答者： usami33 回答日時： 2013/01/30 20:11

まずはハウスメーカーですね。

ご自分が希望する家がいくらなのかを見積もっていただき、
それを元にローンを調査、
額の折り合いがつかない場合に、家のどこを妥協するかで、金額を調整。

ちなみに、ハウスメーカーは、最初に普通のところに行かず、
最初はアイダ設計の様な格安メーカーに行き、
そこで希望が合えば、そのまま格安で、希望が合わなければ、
合うメーカーを探す方がよいですよ。