お恥ずかしながら、不動産賃貸契約解除につい

お恥ずかしながら見解を聞きたく思います。不動産賃貸に関わっています。不慣れでもあり、お客様意見も受けならが、心配事が発生しました。

去年、４月１日より本年２月末まで（１１ケ月）の学生向け賃貸契約をお客様と結びました。
毎年、３月に学生の入れ替わりもあり、契約満了日を２月末、その後、(1)１年更新（更新料有り）又は、(2)２月末満了退去・(3)希望あれば３月２０日までを居住可能期間とする契約となっています。

１月末にお客様に、(1)更新・(2)２月末退去・(3)３月２０日退去　の退去確認書を送付しました。

お客様は、３月２０日退去との確認書を返送してきました。
私は、３月２０日退去と考えておりました。

しかし、当社作成の退去確認書の注意事項記載に、”同居室の次契約者決定後、退去日変更は出来ません”と記載したあった事でお客様と揉めてます。
しかしこれは、当社の考えは、２月に退去する事の退去通知提出後、次の契約者が３月入居を想定して次契約者が決定した場合には、現在の居住者が３月まで延長する事が出来ないと記載したつもりであります。

しかし、お客様は、”２月１５日　当社に連絡、この部屋の次契約者は決定しているのか、当社では、まだ未定と告げました。”
お客様は　退去確認書注意事項の記載には”次契約者が未定なら、退去日の変更が可能です”との確認、そう解釈していいとの見解を述べました。
確かに、次契約者は決まっていない、しかし、、２月を３月への変更を想定して、３月を２月への変更は考えていないですと告げる。お客様は、記載どおり処理して欲しいとの要望でした。

私は、契約書に、１ケ月前に退去を告げる事が記載あるのではと告げました。
しかし、お客様は、それは、契約途中の解約条項で、お客様は契約満了での解約、それには該当しないのではと主張、お客様は、賃貸契約は期間満了まで居住して２月末の契約満了退去となり、１ケ月前の申告には該当しないのではとの意見でもあります。
お客様は、賃貸契約書は契約満了で契約不履行は無く、今件での問題は、当社の作成”退去日確認書”に問題があるのではとの事、
そこに、”次入居者が確定ならば、退去日変更が出来ない”との解釈を、逆に”未定ならば退去日変更は可能である”と考えますとの見解でもありました。

又、お客様は、ならば、”一旦提出された退去日変更は出来無い”と記載していればこんな問題が起こらなかったとの事も言われました。

一応、お客様には、１ケ月前の解約通告とある点、退去確認書記載には２月が３月への変更だけとして、３月を２月への変更は認めていないと告げてありますが、

お客様は書面にて２月１５日、２月末退去と告げてきており、どう解釈するのか不明です。確かに、退去確認書の記載が不明瞭であった事には反省しておりますが、判断が微妙です。どうお客様に説明するべきか、どう対応するべきか質問いたします。よろしくおねがいいたします。

No.2 回答者： mu128 回答日時： 2013/02/22 10:16

個人的には相談者さんの考え方でいいと思いますし、そのように考えるのが

普通だと思います。
その借主の方は、少し自分に都合の良いように考えすぎなのではと思います。

しかし、不動産業界に勤務している人と違い、一般の方はそのように意味を
間違って解釈してしまうこともあります。
そのような曖昧な内容の確認書を作ってしまった以上は、貸主や不動産屋と
しても譲歩は必要と感じます。
どこまで譲歩するかは、その借主さん次第ですけど。

説得する方法としては、やはり、なぜ、退去する場合は１ヵ月前に通知を
しないといけないかを、説明してみて下さい。
当然ながら、「明日退去します」と言われても、大家さんとしては、次の
募集をするのに空室期間がでてしまいます。
そのため、一般的には１ヵ月前予告であることが多く、たとえ、契約終了日に
退去するつもりであっても、その通知は必要だと考えられるとお話しして
みて下さい。

普通なら、２月１５日に２月末に退去しますと連絡があっても、３月の家賃は
半分とられることが多く、相談のケースだと、契約期間が満了となっているので
本来なら更新料も請求されることになります。
また、退去月の日割り計算をしないところですと、３月分を全額払わないと
いけないこともあります。
しかし、今回は、お互いの考え方の違いもあったので、更新料は免除し、
３月の半分はいただくというのがいいと思います。

それでも、借主さんが納得されないのでしたら、借主さんに他の不動産屋にでも
電話で「契約終了日に退去する場合でも、１ヵ月前に退去することが必要なのか？」
を数件聞いてもらって、それによって、借主さんの考え方の方が誤解だということを
認識させてもいいかと思います。
ほとんどの不動産屋は、「契約終了日に退去する場合でも、予告は必要だ」と
答えると思いますので。

これからは、その借主さんが言われるように、退去日の変更は貸主の承諾が
なければ、変更できないという文面にされたほうがいいでしょうね。
また、相談内容から定期借家契約ではないと思いますが、定期借家契約でないのなら
契約期間は１年以上にしておいた方がいいと思います。
期間の定めのない契約になってしまい、更新料を請求しても期間がないのだから
払わないという人もでてくるかもしれませんし、
借主からの退去連絡が３ヵ月前までになってしまうこともありますので、
お互い、不利になってしまうこともあります。

しかし、かと言って、今回の相談のケースで、「１年未満の契約期間を定めた場合は
期間の定めのない契約になるので、本当は３ヵ月前に通知しなければならないぞ」
なんて言わないようにして下さい。

No.1 回答者： RTO 回答日時： 2013/02/21 19:17

文面から　どうにでも解釈できるのが諸悪の根源なのですから

「お客様が満足できる」方向で解決しましょう

幸い「退去日以前に別の賃借人が入る契約をしちゃった」わけでもありませんし。