■相続対策マンションの保証人について■

Question

大東建託というところで、義父がマンションを建築して、いつのまにか保証人になっていた様です。

借入金8000万　連帯保証人：私を担保に建設するアパートと土地を入れてあり、
いつの間にか建っていました。

向こうが言うには、今回作るのは、35部屋有り、半分の入居率でも十分ペイできますとのことで、
収入もすごい良いのでとのことですが、本当に大丈夫なのでしょうか？

それに、すぐ債務を返済すると、相続対策にならない。
入居率が悪くなったら、土地ごと売れば良いとの事です。

父は、もし駄目になったとしても、担保の土地を取られて終わりになり、私には迷惑はかかってこないといいます。

fujic-1990 · Accepted Answer

不動産賃貸業を営んでおります。

> 本当に大丈夫なのでしょうか？

ご存じでしょうか？、8,000万円というと、ふつうの分譲マンションの部屋を２室か３室買える程度の少額な資金です。大金ではありませんよ？

8,000万円で"３５室"の"マンション"建設など、「絶対に不可能」ですので、お父上はおっしゃらないでしょうが、新たな借金が8,000万円で、ほかに預金などから５～１０億円くらいを下ろして建設したという話なのでしょうね。あるいは田畑を売ったとか。

（すぐに返済すると云々、という言葉からも、質問者さんのお父上はかなりの資産家とお見受けします）

この預金を下ろした分の回収をあきらめて、家賃をもっぱら8,000万円の返済にダケあてるなら、半分の入居率でも、確かにペイすると思います。

したがって、質問者さんが借金の連帯保証人でも、まあ、実際に責任を問われることはないんじゃないかと思います。その意味では、「大丈夫」でしょう。

が、（入居率が半分でも）収入もすごい良いというのはウソでしょう。そんなに高い家賃のマンションに入居者がいるなんて考えるのは難しいです。それとも都内一等地ですか？

また、ダメになったときでも「土地を取られて終わり」というのもウソです。質問者さんは「連帯保証人」ですので、土地を取る前に、質問者さんの所へ請求が来ます。

連帯保証人というのは、債務者と同格の義務者だからです。

例えば父上よりも質問者さんが「現金」をいっぱい持っていそうだと判断したら、銀行は父上に請求しないで、"最初に"質問者さんへ請求するというのでもＯＫなのです。

ですから「全然迷惑がかからない」なんてことはありません。最低でも、会社を休んで銀行へ行って説明するくらいの迷惑はかかると覚悟しておいたほうがいいですよ。ダメになった時は、ですが。

そうでない場合、、、建設費（以下、仮に5億8,000万円とする）の全額を回収するにも、「半分の入居率」で十分なんて賃貸マンション聞いたことがありません。

競売などで中古マンションを買う場合や東京駅の前など、絶対あり得ない・・・ とは言いませんが、父上が「半分の入居率でも建設費の5億8000万円を回収できる」と思っておられるなら、それは間違いでしょうね。あり得ない話だと言ってよいと思います。

家賃低下リスク、所得税とか、固定資産税、修理費などなどなど・・・ を忘れていらっしゃるに違いありません。

> 入居率が悪くなったら、土地ごと売れば良いとの事です。

あら、無責任なご発言で。　入居率が悪いマンションなんて、買いたたかれて二束三文ですよ。

預金を下ろしたり田畑を売り払っていて、マンションも二束三文で売れば、相続財産はグンと減りますから、必然的に相続税もグンと減りますが、そういうのは「節税」っていいません。「貧乏になった」って言うんです。

－－－－－－
　建設する前だったら、なぜ、「借金は相続税の節税になる」と言われたのか、考えてみられた方がいいと思いますよ、とアドバイスするところでしたが、手遅れですよね？

興味があったら別途質問をおこしてください。スクロール中に見つかれば、回答します。

fujic-1990 · Answer

5番回答者です。補足欄を拝見しました。ついでにほかの方のご意見、補足欄も。

（１）　まず、建設費は頭金を含めて総額9,000万円、部屋数は15室とのことですが、それでも建設は難しいと思われます。

もともと賃貸マンションは分譲マンションより安普請ですが、耐震性能など、どうしても譲れない部分が多々ありますので、分譲マンションの3室、せいぜい4室買える程度の資金で15室のマンションを建設するのは難しいでしょう。

例えばエスカレーターなしで済む階数にするとか、断熱防音材は省くとかすれば可能かもしれませんが、そんなところで高額な家賃は取れませんし、そもそもこの時代に入居者が続くかどうか疑問です。

しかし実際にもう建ってしまったとすると、骨董好きの親父さんが100万円で買ってきた壺を、10万円で買ってきたと女房に説明するのと似た心理を感じます。つまり、実は億単位の資金が出て行っているんじゃないかなぁ、と。

（２）　半分空室でも十分返済できる家賃設定

常識的には無理です。単純に、想定家賃から返済額を引いて、残金が残るから儲かっている、と思っている可能性があります。

例えば税率３０％の人に家賃が毎月100万円入ってきた場合、銀行に毎月80万円返済できるでしょうか？、と父上にお尋ねになってみてください。

「できない」と答えられたら、大丈夫かもしれません。

100万円の内まず所得税として30万円取られます（実際に支払うのは翌年の3月ですが貯めておかないと納税できない）ので、手元には70万円しか残りません。したがって、80万円の返済をするには、10万円足りません。だから、「できない」というのが正解です。

そう言うとすぐ、減価償却分があるからとか反論する人（不動産のセールスマンなど）がいるのですが、減価償却は建物の減損分の補填ですから、手をつけてはいけないものなのです。

手をつけるということはタコが自分の足を食っているようなものなので、気がついた時には老朽化した建物しか残っていない、ということになります。

減価償却分は計算に入れずに積み立てて、再生産用の資金として残さないといけない、そういう感覚がない人は失敗します。

父上はどういう考え方の人でしょうか。

（３）　連帯保証人は、父が高齢の為、保証人を血縁者にしないと税金対策の意味がないと

それは真っ赤なウソです。

借金額と、その借金の代わりに得た物件（今回はマンション）の「法律上の価格」を教えてもらえば、税金対策になるかならないかは、判断できます。税率も教えてもらえば、節税できる金額もほぼ出ます（計算は面倒なので、無料では計算してあげませんが）。
 (^_~;;

連帯保証人がいますか？、とか、その人は血縁者ですか？、なんて聞く必要はまったくありません。

連帯保証人がいなければ借金できない、というだけの話で、税金対策とは無関係です。いれば借金できますが、血縁者である必要などまったくありません。

例えば、質問者さんを連帯保証人にしてＡ銀行から1億借金して、Ｂ銀行に1億定期預金したのなら、まったく節税になりません。血縁者が連帯保証人であっても、税金対策になりません。

1億借金して買ったものが、本当は（社会的には）1億の価値なんだけれども税法上は6,000万円と評価してもらえる、というような場合に「節税」効果が生じます。連帯保証人の話はどうでもいいです。

（４）　マンション投資は相続税の減税に役立つか

かつては役立ちました。あまり役だったので税金を取り損ねた、損をした、たくさん取って自由に使いたいと感じたお役人が制度をドンドン変えました。

いまも、若干は役立ちます。賃貸物件は、賃貸に出されて所得を得て、たくさんの所得税を払うものなので、相続時に若干割り引いてくれています。

割り引いてやるから、どんどんアパートを建てて、貸して、たくさんの所得税を払いなさいよ、というわけです。

しかし、例えば、所有者（父上）が亡くなられた時に空室だと、賃貸物件としての割り引きをしてくれません。ごく簡単にいうと、別荘を15軒持っているのと同じ課税になります。

その一方で、相続人は借金を返すために、一生懸命借り主を募集したり、直したり、という苦労を味わうことになります。

少子化の時代、不動産は余ります。自分の死後、はたして十分な借主を確保できますか、借金返済は可能ですか、ということを心配してあげないといけません。

私も父も、ヘタに借金してマンションなどを建てない方がいい時代だという考え方なので、「節税のため」の不動産投資というのはしていません。もちろん商売ですから、儲かる（税金を増やせる）と思う投資はしますけどもね。

jhayashi · Answer

無効にする場合
「有印私文書偽造及び同文書行使」で管轄している警察に告発して
親が刑事責任を負い　前科と・・・・
現実問題としてそのまま保証人にならざるえない or一家離散

通常運用できてればまず迷惑は掛かってきません
津波、地滑り、隕石・・・
土地の価値が極端に落ちるようなことがあったらわかりませんが

マンション・アパートの建築になりますと「事業」になるんで
死んだあとの事業の継続性が保証できないと銀行が貸してくれません
そのための意味合いが強い保証人
（金というより確実な相続人）

相続人が相続放棄しました　マンション・アパートの管理しら～ん
（事業相続者きまってませ～ん）
だと第一抵当権の銀行および　管理会社が困っちゃいます

建物あると相続時に評価を下げられるのでそれを見込んでの事業かとは思います。

8000万の借り入れで35部屋有り？？
ずいぶん借入額低いな～現金もお持ちなのかな

doraemonhimitu · Answer

借り入れはどこで借りられましたか？
通常、銀行での借り入れは保証人本人の署名と実印（印鑑証明書添付）が必要で、受付銀行員の署名記載確認が義務釣られています。知らない間に保証人になっていたこと自体不思議です。
借り入れには種類があります。ノンリコースローンであれば、返済不良となっても担保物件の処分ですべて完了し、残債は要求しない借り入れもあります。
借入金返済不能となった場合はマンションを処分して、義父の財産を処分し返済に充当したうえ不足分を保証人に求めてくるのが順序です。
本件、義父にどのような形式かを確認しておくことが重要です。
もし、勝手に義父が署名して三文判を押していれば保障能力はありません。
問題が発生する恐れがある時点で内容証明書で保障人解除通知を送達する方法もあります。
業者によってはバラ色のプランを提示してきて、失敗することもあります。記載の業者についてはＹｅｓ　ＮＯとは言えません。
ＷＥＢで口コミを検索してご判断いただきたい。

yharudan · Answer

相続対策に借金をする・・よくある手で悪くは無いのですが貴方が保証人？では問題ですねしかも知らない内にでは、実際に貴方の署名や印鑑が勝手に使われていたならば無効となります。意義を申し立てるか受け入れるかは貴方次第となりますが時間がたてば知らなかったでは済まなくなりますのでお考えください。父の生命保険で補てんできるのでしょうか、返済不能になった場合貴方が負担できるのかも考えて対処してください、売却は簡単に売れるものではありませんが売却損が出た場合借金だけが残りますがどうするのでしょうか？。大東建託の営業に？？やられたのかもしれませんね・・・？削除されるので露骨な事は書けませんので。

g4330 · Answer

担保の土地が8000万円の値打ちがあるなら連帯保証人なんて必要ない。
入居率が50%になると新規の入居は期待できませんよ、入居者がどんどん減っていきます。

自分が借り手になった気で考えましょう、入居率50%のマンションなんて不気味で借りる気がしないでよ、そんな人気のない物件は遠慮するのが普通です。

■相続対策マンションの保証人について■

5番回答者です。

この回答への補足

不動産賃貸業を営んでおります。

この回答への補足

無効にする場合

借り入れはどこで借りられましたか？

この回答への補足

相続対策に借金をする・・よくある手で悪くは無いのですが貴方が保証人？では問題ですねしかも知らない内にでは、実際に貴方の署名や印鑑が勝手に使われていたならば無効となります。

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