貸し家（家主・借家人）の火災保険について

競売で古い再建築不可物件を落札しました。貸家にする予定でいます。

１：そこで、火災保険に入ろうと思うのですが、貸家であっても、普通の住宅用の火災保険でよいものなのでしょうか？

２：旧来の代理店を通さず、ネットの見積などで入ってしまっても良いものかと、考えたりしているのですが、いかがなものなのでしょうか？　また、お薦めの保険会社・プランがあれば教えて下さい。

３：火災保険の補償金額は、どのように算定するのでしょうか？

競売物件の場合、競売の3点セットに記載されている不動産鑑定価格の再調達価格での評価がＭａｘになるのでしょうか？　それとも、こちらで任意に再調達価格を推定することが可能なのでしょうか？

再建築不可物件（接道の関連）の場合、不動産鑑定価格が下げられていますが、火災保険においても、その金額が適応されるのか、それとも、再調達価格でＯＫなのでしょうか？

また、今回は、再調達価格よりも低い価格で落札しましたが、もし高い場合はその金額（建物分の案分）を保険金額とすることが出来るのでしょうか？

４：火災保険の開始時期はどのタイミングで行うべきなのでしょうか？　落札が決定した日からなのか、売却決定が出た日なのか、代金を支払った日からなのか、登記が完了した時点からなのか・・・

５： 古い建物なので、雨漏り、水漏れなど、借家人への賠償責任の保険にも入った方が良いのか、それとも、借家人が加入する家財保険などで対応できるので、家主の賠償責任などは必要ないのかと、考えたりしています。

借家人が加入する家財保険の中には、家主へ支払った保険金を請求する場合があるそうですが、家主へ請求しない借家人の家財保険会社でお薦めの所があれば知りたいです。

以上、よろしくお願いします。

No.1 回答者： ag0045 回答日時： 2013/05/27 08:33

１.貸家でもそれが住宅として使用されているのなら

　住宅物件として扱われます。

２.貴方に複雑な損害保険に関し、それなりの知識が
　　あるかどうかです。
　　通販は代理店の助けを借りずに加入するものであり
　　契約内容（規定、約款・特約など）の知識や、
　　事故が発生したときの知識を加入者自身が持ってないと、
　　思わぬ落とし穴に嵌る事もあります。

３.火災保険は古い建物でも、新価での付保が一般的です。
　　買値は関係ありません。
　　各保険会社は標準的な新価を算出するための計算方式
　　に基づき、新価の計算をしてくれるようになっています。

４.通常は登記日が基準となります。
　　登記により法的な所有権（被保険利益）が発生するからです。

５.通常日常的な事故なら、借家人の家財の火災保険での
　　対応が一般的です。
　　
　　ただ、大きな事故で所有者の責任を求められる場合も
　　ないとは言えません。
　　(家屋が突然倒壊したなど、所有者としての善管義務を追及
　　　された場合など）
　　
６.借家人は家財の保険の特約として「借家人賠責特約」を
　　付けたりしますが、家主がきちんと火災保険を付けておれば
　　あまりこの特約を付ける意味はありません。

　　この特約は賠償条項であり、賠償は時価額で支払われます
　　ので、家主は新価で自ら付けた火災保険を使用する方が有利
　　だからです。

　　なお、火災保険の約款ではどこの保険会社も「求償権放棄条項」
　　があり、火元の借家人に火災保険金の求償は行いません。
　　法的には保険代位に基づく求償権が発生しますが、行使はしない
　　という事です。




　　

この回答への補足

ご回答有り難うございます。

雨漏りや排水管の水漏れによって、借家人の家財に被害が出た場合、借家人に家財保険（火災保険のオプション？）に入ってもらっていた場合は、その保険を使って補償が行われるので、家主へ損害賠償は来ないということなのでしょうか？

私が所有する賃貸マンションの保険代理店によると、借家人が入居時に加入する火災保険には。家財保険のオプションがあり、通常は時価での評価、特に希望がある場合は新価での評価による保険となり、家財の損害はそれで補償されるとのこと。

ただ、その後、その保険会社から家主側へ借家人に支払った保険金の請求があることがあり（保険の種類によって異なる？）、その場合、家主側が火災保険に施設賠償保険などのオプションをつけていれば、そこから、借家人の保険会社に保険金が支払われるという説明を受けたのですが、そういう理解であっているのでしょうか？

補足日時：2013/05/28 14:39

この回答へのお礼

ありがとうございました！

お礼日時：2013/05/29 13:54

No.2 回答者： rgm79quel 回答日時： 2013/05/27 22:50

２）余程火災保険にお詳しくないとおやめ頂くべきでしょう。

　　特に、通販は火災保険商品が乏しく、お勧め出来ません。

３）新品価格です。

４）受渡日です。
　　不動産は、「支払日」＝「受渡日」＝「登記日」
　　が原則ですから
　　すなわち受渡日から有責になるようご契約下さい。

６）借家人賠償責任保険は、入居者に加入を義務づけて下さい。
　家財の火災保険にプラスする形で各社用意しています（通販は無いと思います）
　ほぼ全ての保険会社にて、１５千円／２年が標準プランで用意されています。

この回答への補足

ご回答有り難うございます。

下の補足でも書いたのですが、雨漏りや排水管の水漏れによって、借家人の家財に被害が出た場合、借家人に家財保険（火災保険のオプション？）に入ってもらっていた場合は、その保険を使って補償が行われるので、家主へ損害賠償は来ないということなのでしょうか？

私が所有する賃貸マンションの保険代理店によると、借家人が入居時に加入する火災保険には。家財保険のオプションがあり、通常は時価での評価、特に希望がある場合は新価での評価による保険となり、家財の損害はそれで補償されるとのこと。

ただ、その後、その保険会社から家主側へ借家人に支払った保険金の請求があることがあり（保険の種類によって異なる？）、その場合、家主側が火災保険に施設賠償保険などのオプションをつけていれば、そこから、借家人の保険会社に保険金が支払われるという説明を受けたのですが、そういう理解であっているのでしょうか？

補足日時：2013/05/28 14:41

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2013/05/31 10:15

No.3 ベストアンサー 回答者： rgm79quel 回答日時： 2013/05/28 22:16

色々と外野からの上方が交錯して

混乱なさっているようですね（＾＾）

＞借家人に家財保険（火災保険のオプション？）に

家財保険はオプションではなく、火災保険の本体そのものです。
借家人から見て「自己所有」のモノは『家財のみ』ですから
借家人は『家財のみ』に火災保険をかけることになります。

＞雨漏りや排水管の水漏れによって、借家人の家財に被害が出た場合、借家人に家財保険（火災保険のオプション？）に入ってもらっていた場合は、その保険を使って補償が行われるので、家主へ損害賠償は来ないということなのでしょうか？

いいえ、この場合は家主が借家人に対して賠償責任を負うので
一般的には借家人加入の保険からは支払いがありません。
（代理店として実際に現場で経験している事例です）


＞私が所有する賃貸マンションの保険代理店によると

ここは日本語になっていないので何かしら混乱なさっておられるようです（＾＾）

＞借家人が入居時に加入する火災保険には。家財保険のオプションがあり、

有りません(^^ゞ

＞通常は時価での評価、特に希望がある場合は新価での評価による保険となり、
＞家財の損害はそれで補償されるとのこと。

まずまずの嘘です。
もしくは会話が混乱の様を呈しているようです。

＞ただ、その後、その保険会社から家主側へ借家人に支払った保険金の請求があることがあり
＞（保険の種類によって異なる？）、
＞その場合、家主側が火災保険に施設賠償保険などのオプションをつけていれば、
＞そこから、借家人の保険会社に保険金が支払われるという説明を受けたのですが、
＞そういう理解であっているのでしょうか？

もはや話の内容が滅茶苦茶ですが
仰りたいことはわかります。

また、その代理店さんは、どうやら、推測するに、火災保険には全く知識がないようですね。
とりあえず以下を徹底して下さればよいと思います。

１：家主として施設賠に、十二分な内容で保険契約する。
２：ご入居下さる方には、『家財の火災保険＋借家人賠責』のセット保険の契約を義務づける。
３：物件の所有者として、建物及び自己の所有となる物品には十分な火災保険に入る。

これでよいと思います。

この回答への補足

ご回答有り難うございます。

＞私が所有する賃貸マンションの保険代理店によると

これは、紛らわしい書き方になってしまいましたが、私が所有する賃貸マンションで加入している火災保険の代理店によると、という意味でした。

＞借家人が入居時に加入する火災保険には。家財保険のオプションがあり、

これは、入居者が賃貸仲介業者の紹介で入ってる共済の火災保険（入居者保険）で、家財・借家人賠償・個人賠償・修理がセットになったもののことなのですが、

家財保険については、時価での補償しかなく、新価での補償が欲しければオプション（？）で別つに高い保険料がいるというような話で、

私が加入してる訳ではなく、ご指摘のように、話がかなり混乱してる可能性があり、どういうものなのかと疑問に思っているところです。

「ただ、その後、その保険会社から家主側へ借家人に支払った保険金の請求があることがあり（保険の種類によって異なる？）、その場合、家主側が火災保険に施設賠償保険などのオプションをつけていれば、そこから、借家人の保険会社に保険金が支払われるという説明を受けたのですが」・・・

・・・この話は、私が所有する賃貸マンションで加入している火災保険の代理店が話してくれた内容で、施設賠償保険について尋ねたときの説明で、？？？と思っているところです。

そして、今回、競売で貸家用の戸建て住宅を落札したので、火災保険をどうしようかと迷っていて（賃貸用のマンションで火災保険に加入した代理店を変更しようと思って）、質問した感じです。

ちょっと角度を変えて、賃貸住宅の火災保険での補償について質問を投稿しましたので、是非よろしくお願いします。

http://okwave.jp/qa/q8110255.html

補足日時：2013/05/29 13:53

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2013/05/31 10:16