駐車場専用使用権確保のマンションの売却について

中古分譲マンションの1室を区分所有しており今後、売却を考えてます。1室に1台駐車場の使用が確保されています。（1階部分全て平置き）。現在、部屋は空き状態ですが駐車場は近隣の方に賃貸してます。
このマンションは親が中古で購入し、販売時の状況がよくわからないのですが、各室一戸一台確保で、屋内駐車場部分40万円の権利金で購入したそうです。
数年前、別の部屋が売却した際には駐車場無で販売し、駐車場は前の所有者が使用してるそうです。権利証には駐車場の記載はありませんし、管理組合に聞いたりといろいろ調べてるのですが、よくわからなくなってきました。
そこで質問ですが、売却する際、重用事項説明等で駐車場無で販売しても問題ないでしょうか？
（法律上、または今後のトラブル観点からみて）
もちろん、相手が駐車場をとりあえず使う予定がない方で、合意を得たうえで契約ということですが・・。
また、現在賃貸している駐車場の借主が解約し、新たに契約者を探すときの権利証明がないことも気になります。
お手数ですがご回答いただけると大変助かります。

No.2 ベストアンサー 回答者： casablanca1946 回答日時： 2013/08/03 21:21

不動産の建物とは、四方を壁で囲まれ所有権として存在するものをいいます。

質問文に屋内と書かれていますが、四方が壁で囲まれていなければ、それは建物でなく、不動産として土地で、区分所有者の共用部分となります。
区分所有者の共用部分なら、区分所有者全員と賃貸契約を結ぶのが法律ですが、なぜかここいらがあいまいで、管理会社がかってに駐車場の権利を持っているようにして、質問文のように40万円の権利金というものが存在します。
土地の使用権ですから、当然権利証に記載はありません。

重要事項説明書は不動産に関することなので、駐車場は関係がありません。

管理組合に聞いたりしても分からないのは当然で、そもそも区分所有者の共用部分を駐車場として誰かが権利を持っていること自体が、法的におかしい話なのです。

管理組合に聞いても分からないということは、駐車場に関する取り決めが規約等に無いからと思われます。

おそらく、分譲会社か管理会社が区分所有者の共用部分をかってに駐車場とし、なんの法的根拠もなく権利を売買していると思われます。

不動産の売買は、土地及び建物の売買ですから、駐車場は含まれませんのて、駐車場についてはそのマンションの慣例にに従うしかないでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。そうなんです。規約もないし、あやふやなことになっているのです。納得のいくご回答に感謝します。

お礼日時：2013/08/03 22:18

No.4 回答者： inon 回答日時： 2013/08/05 12:06

駐車場は共用部分ですので、駐車場部分はただ単に専用使用権を貴方が持っているだけです。

なので、マンションを売却した場合は専用使用権を失うわけですから駐車場だけ別に売ると言うことはできません。
1階だけに専用庭があるマンションと同じ扱いです。庭だけ別に売るわけにはいかないでしょう。

「屋内駐車場部分40万円の権利金」駐車場料金を払わずに専用使用できる権利があると言うことです。

別の部屋が変な売り方をされているようですが、これが間違っているのです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。共有部分の使用権のため、部屋の売却時は権利がなくなるということですね・・。確かに納得できます。管理組合と話してみます。

お礼日時：2013/08/05 18:46

No.3 回答者： casablanca1946 回答日時： 2013/08/04 05:42

お礼の言葉いただきました。

変な話ですが、よくある事例は分譲会社がかってに駐車場として、なんの法的根拠もなく、権利のやりとりをして、管理費に充当してます。

中には裁判して、管理会社が負ける場合もありますが、裁判まではめんどくさいということで、ウヤムヤになっているのが現状です。

本当は管理組合の理事が法的に整理すればいいのですが、理事が法律をわかっていませんので、これまたウヤムヤ。

といことですねので、不動産売買はマンションの部屋のみ、駐車場は別件として取り扱うしかないでしょう。

No.1 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2013/08/03 14:48

区分所有建物の駐車場は共有部分というのが一般的です。

その際専用使用権やあるいは有償の賃借権という形で区分所有者が利用するケースが
大半です。
多くは１００％駐車場ではないために、賃料をとるという形で共有部の収益としていったん
管理組合会計に繰り込みそれを管理費にあてるというケースが多いです。

お尋ねのケースでは、共用部の１台分の使用権は、質問者さまが保有しているわけですから
その権利を付けて売ったほうが、あとあと駐車場の使用権だけ他人に売りたくても売りにくい
ことが考えられます。

あきらかなのは、区分所有部分と一緒に駐車場の持ち分もついてまわっていますから、これを
わけるのは、区分所有者以外の人が共有部分の所有権（使用権）を持つことになり望ましく
ないとおもいます。（あとあとのトラブルの原因になりかねない）
駐車場がいらない人はその場所をその人が他人に貸せばいいのですが、実際は管理組合の
了承を得るなどの手続きが必要です。
なぜなら「共用部」の賃貸ですから、専用部ではないから自由にならないはずです。
詳しくは組合の管理規約に駐車場使用細則が記載せれていると思います。ご参照ください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。やはりトラブルの可能性はありますよね。とても参考になりました。

お礼日時：2013/08/03 22:12