法定地上権の地代について

競売物件についての質問です。

対象土地の上に、競売対象外建物が存在し、それゆえ法定地上権が成立する。

と、いうものです。

１、まず、この物件を競り落とした場合、地上権者との協議により、借地契約を結ぶことになると思われるが、通常の借地契約と考えてよいのか。法定地上権ということもあり、何か、借地権者を保護する規定はあるのか。

２、通常の借地契約であれば、慣例上の「保証金」を請求できるのか。

３、その「保証金」は、相場の金額でよいのか。

４、今までに、このように保証金が支払われた事例があれば、教えていただきたい。

　どなたか、ご存じであれば、ご教授いただきたい。

No.2 ベストアンサー 回答者： fujic-1990 回答日時： 2013/09/04 18:12

　不動産賃貸業を営んでおります。

　質問者さんはその土地を競落する側ですか、それとも建物所有者ですか？

> 借地権者を保護する規定はあるのか。

　おそらく競落側だと思う（以下そのように仮定）のですが、「地上権」とはなにか、ご承知でしょうか？

　保護する規定だらけです、、っていうか、その土地を競落した人はほとんど手出しができません。

　地上権というのは、厳密に言えば借地権の１つですが、ふつうにいう「借地権」ではありません。

　所有権と "並ぶ(ほぼ同等の)" 「物権」ですので、質問者さんに「登記しろ」と要求できますし、質問者さんに無断で（怖い人相手にでも）売却もできるし、貸す（賃貸）ことだってできますし、存続期間も長い（最短でも２０年だと思う）です。

　地上権という名前ですが、穴だって掘れます。質問者さんの同意は不要です。

　所有者は、要求されたら登記に応じなければならないし、地上権者の使用方法に口出しは（基本的）にできません。意見が合わないなら（所有者側が訴えて）裁判所に判断を仰ぐしかない。

　だから「所有者保護の規定がありますか」と質問したほうが早いくらいです。

　そういう権利が、法律に定められた原因によって、「自動的」に生じます。競落人の気持ち、や事情（保証金がもらえなかったなど）は関係なく、自動的に発生します。自動的ってそういう意味です。

　だから、銀行はお金を貸すとき、敷地と建物の「両方を担保に」取りたがります。土地だけ抵当にとっても、価値がほとんどゼロになる（売れない）からです。

　不動産バブルの時は、とにかく所有権を取得して、あとから地上権者に札束をつかませて退去させるという手もあったのですが、今では無理でしょ？

　保証金や地代をとって・・・　ということを考える不動産賃貸業には不向きな土地です。
　

この回答へのお礼

大変わかりやすくご回答いただき、誠にありがとうございました。
　競売というのは、不動産というのは、法律でがんじがらめで
　素人には分かりずらいですが、これからもがんばっていきます。
　
　また何か、わからないことなどありましたら、よろしくお願いいたします。

お礼日時：2013/09/07 12:01

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/09/04 08:05

１、「借地契約を結ぶことになると思われる」と言う部分は違います。

契約をしなくても法律上、地上権が設定されたとみなされています。
２、土地所有者から、地上権者に保証金の請求はできないです。何故ならば、法律上、地上権が設定されたとみなされているからです。
３、上記のとおりです。
４、あり得ないです。保証金がなくても法律上当然と地上権が設定されたとみなされているからです。
なお、地代については、双方協議して決めればいいです。
決まらなければ裁判所できめます。
地代のない法定地上権もあり得ます。