共有名義になっている土地、建物の名義変更について

実家の田んぼと宅地の固定資産税が高く、困っています。
田んぼ3枚の名義は父、住宅が建っている土地の名義も父。
しかし、建物の名義が父と祖母の共有名義になっているそうです。

固定資産税は、毎年58万円程かかっています。
田んぼに50万、住宅に8万という内訳。
父は現在59歳ですが、難病で要介護4でほとんど寝たきりです。
自営業を経営していましたが、借金を抱えたまま閉店しました。
その借金の返済を何年もかけて返してきました。
あと1年程で借金は返せます。
しかし、固定資産税の滞納があり、現在は督促分を含めて毎月5万程を納めています。

父は先が長くないようで、この際、夫婦間贈与の形で住宅の土地と建物だけを母の名義に変更しようかと親戚と話し合っています。
そこで、建物の名義が父と祖母の共有財産になっていて、固定資産税も滞納分がある場合、どのような形で名義変更できるのでしょうか？

また、借金返済の際に、父の弟妹に立て替えてもらった分があり、借用書を製作してあるそうです。
「期限までに返済できない場合は、住宅と住宅の土地を所有する権利を、父の弟妹に渡します」と一筆を書き、実印を押してある書類があるそうです。
この書類の通り、名義を父の弟妹に渡せるのでしょうか？

わかりにくい文章で申し訳ありません。
どうか回答宜しくお願いします。

No.4 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2013/10/22 02:35

月額5万円。

年間で60万円。うち税額が58万円なら残り2万円は延滞税？
すごいですよね。

平成25年度「固定資産税のしおり」によりますと，
市街化区域農地のうち，生産緑地地区の指定を受けている農地は
一般農地として評価されるらしいんですが，
そうでないと宅地並み評価がされてしまうらしいです。
ただそれでも評価額×1/3が課税額になるはずですし，
三大都市圏の特定市の市街化区域農地ではない一般市街化区域農地では，
一般農地と同様な税負担の調整措置がとられているらしいです。

つまり三大都市圏の特定市の市街化区域農地の税額はそれなりに高い
ということになるんですが，
質問者さんの家の田んぼって，そんなに高くなるんでしょうか。
登記地目が田んぼでも，現況が違うと現況評価されるんですが。

まあそれはそれとして。

固定資産の価格にかかる不服審査というのがあるそうなんですが，
価格に対するものについては，納税者は，
台帳登録の公示の日から納税通知書の交付を受けた日後60日までの間に，
固定資産評価審査委員会に審査の申し出ができるそうです。
今年はこれ超えちゃっていると思うので，
とりあえずその委員会に相談してみたらいいのかなぁという感じでしょうか。


なお，
「期限までに返済できない場合は、住宅と住宅の土地を所有する権利を、
父の弟妹に渡します」というのは代物弁済予約契約かなと思われます。
債権額と評価額の差額精算が必要なのは1番回答に書かれているとおりです。

抵当権というのは「期限までに返済できない場合は、住宅と住宅の土地を
所有する権利を競売にかけて，その代価から父の弟妹が返済を受けます」
といったものですので，ちょっと違うようです。

No.3 回答者： satoshino 回答日時： 2013/10/21 08:30

No1です。

駅前の市街地に田んぼがあるのでしょうか？
地目が田んぼで年間５０万円の固定資産税が課税されている場合は
固定資産税評価額が3,000万円以上です。
１枚30aの田んぼで3枚で約１ha（１町歩）で、3,000坪です。
すると１万円／坪の田んぼです。
地目が畑で、現況が宅地等の場合は、宅地並み課税がありますが
現況も地目の田んぼが宅地並み課税は有り得ないです。
市役所で固定資産税評価額を確認しましょう。

＞※現在の毎月の固定資産税の5万円は私が払っています

固定資産税は、年4回で払うのが一般的で毎月払う事はありません。

＞期限までに返済できない場合は、住宅と住宅の土地を所有する権利を、父の弟妹に渡します」
＞と一筆を書き、実印を押してある書類があるそうです。

借用書に、抵当権を設定しないと第三者に対する対抗要件になりません．
つまり、借用書に担保を設定し、それを登記しないと第三者（銀行やクレジット会社などに対抗できません）

この回答への補足

ありがとうございます。

駅前に田んぼがあるわけではありません。
ただ私の実家の周辺は、ここ数年で田んぼを埋め立てて、住宅地になったり、大型のショッピングセンターができたりと発展してきました。
駅にも近いので、人気があると聞きました。
土地の評価額が高くなってしまったようで、親戚が自宅の宅地を買う方向でも動いてみましたが、高すぎて買えなかったそうです。
路線価格というのに、田んぼも入っているようです。
私は素人なので、路線図の読み方がわからないのですが、路線の所に25や24等の表示がされていたはず。
田んぼの路線価格より、宅地の部分の方が若干安かった記憶があります。

固定資産税は現在滞納分を納めてる状況です。（以前、督促状がきました）
滞納分を支払ってる間にも、今年分の固定資産税が発生している状況です。
年間の支払い計画書みたいな物も受け取っています。
税金の支払いは毎月5万円（滞納分を分割）と決められていて、毎月引き落としになっています。
本当なら、滞納分を一括で返済してしまうのが良いのですが、父は働けない状態で母の収入と私と妹からの援助で生活しています。
借金の返済が終われば、固定資産税もきれいにするつもりです。
それでも一度、金額の間違いはないのか確認してみますね。

借用書に抵当権を設定しなければいけない事も親戚（父の弟妹）に話しておきます。
登記する費用も発生するという事ですよね。
不要な土地に高い税金だけ払って、最終的には住む所も無くなってしまう。
三大都市（東京、大阪、名古屋だったかな）には市街地農地の宅地並みの課税を田んぼとしての税金の金額に訂正してもらえる制度が現在はあるようです。
でも地方には適用できない。
おかしな話です…。

補足日時：2013/10/21 09:51

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/20 21:15

家の名義変更は共有者の祖母とは関係なく、夫の持分を妻に変更できます。

夫婦間贈与のような相続税対策になるような行為は死亡時から遡って3年以内に行なった場合は節税措置が無効になると記憶しています。人が死に掛かっているので、慌てて相続まがいのことをすると危ないですよ。
無理にそのような行為をしなくても、夫の死亡時に配偶者特別控除で1.4億円までは相続税がかかりません。
一旦、相続してしまってから、建物の祖母との共有の件も相談すれば良いと思う。別に祖母と共有であっても問題はないと思いますが、嫁姑の不仲なのでしょうか。
期限までの返済の証文はそれによって家が取られるかどうかは、弁護士に確認したほうがよいと思います。

この回答への補足

ありがとうございます。

相続放棄したい田んぼの名義も父なので、相続してしまうと高い固定資産税を払い続けて行かなければならないです。
それが困るので、住宅と宅地のみ相続したいという考えです。

弁護士に相談しなければならないようですね。
今は夫婦間贈与ができれば一番良いんじゃないかという意見の方向で話合っています。（親戚と）
相続税の対策も難しいのですね…
高い税金ばかり払わされて、住宅も差し押さえられる状況になりかねないのに…

嫁姑の不仲…
お金の問題がからんでいるので、私の母には周りが冷たい態度ではあります。
でもこの問題がが解決すれば、少しは改善してほしいなと願っております。

補足日時：2013/10/21 09:30

No.1 回答者： satoshino 回答日時： 2013/10/19 13:54

＞田んぼ3枚

５０万円？
間違いでしょう。
有り得ません。
1枚１０haでも有り得ないでしょう。
市の税務課で確認した方が良いですね。

＞父は先が長くないようで、この際、夫婦間贈与の形で住宅の土地と建物だけを
＞母の名義に変更しようかと親戚と話し合っています。

なぜ相続を待たずに贈与にするのでしょうか？
また、親戚とはお父様の弟妹？

＞「期限までに返済できない場合は、住宅と住宅の土地を所有する権利を、父の弟妹に渡します」

土地と建物を引き渡す借用書では、その金額と不動産の評価を計算しなければなりません。
評価が乖離していれば、贈与税などが課税されます。

例）
１００万円の借用書で１０００万円の不動産を引き渡せば、９００万円は贈与になります。

この回答への補足

ありがとうございます。

田んぼの評価額は市比準と記載されており、宅地並みの評価額の為に高額です。
市街地農地という事でしょうか。

一番の理想は、田んぼを売却できれば問題はありません。
なかなか買い手が見つかりません。
父が亡くなってしまってから相続すると、田んぼも宅地も相続しなくてはならないので。
田んぼだけ、相続放棄という事はできない…
これから母が年金暮らしをしていく状況で、年間58万円の固定資産税を払っていくのは不可能。
生きている間に宅地だけを贈与できれば、亡くなった時に田んぼは相続放棄できます。
そういう考えの為に、相続を待てないのです。

※現在の毎月の固定資産税の5万円は私が払っています。
　私にも家庭があります。
　ずっと払い続けて行くのは苦しいです。

親戚とは父の弟妹です。
借金返済ができなくて、最悪破産になった時に宅地と住宅だけは残せるようにという考えだったようです。
祖母がまだ生きていますので。
祖母の住む場所（本人が家を手放したくないと言いました）を守る為の借用書だそうです。

土地と建物を引き渡す借用書、評価から贈与が発生するんですね…
参考になります。
ありがとうございます。

補足日時：2013/10/19 14:16