オーナーですが入居者から支払を迫られています

親が貸家のオーナーです。
2点ほど教えてください。

先日家賃滞納で契約解除し、相手方は引越を終えました。
もともとペットは不可でしたが、どうしてもという相手の意思に、
キレイに使っていただくという事でOKしました。
契約書関係の書き換えはしておりません。
（ペット不可、飼ってた場合は契約解除のままです）

それがこの度の立会いで庭中うんちだらけにしていったのです。
片付けてくれないと困る、そうでなければ清掃業者をやとうので
請求すると言っても「最初にクリーニング料金を払っているので
それで全部してください」といい話に応じません。
クリーニングは家だけのお金で良心的なものなので庭の分までは賄えません。
私はおかしなことを言っているでしょうか？

入居が決まった時点で家をリフォームしました。
こちらの予算は決まっていたのですが、どうせならば
入居者にリフォームしてもらいたい所を決めてもらったら
どうかという親切心で、見積りを見せて場所を決めてもらいました。
当初の予算から出た分は、相手払いで了承して3万程追加で払いました。

今回契約解除なのですが、2年の契約で払ったリフォーム料金なのだから
半分のお金は返してもらうといっています。
私は返す必要ないと思っていますがどうなのでしょう？

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/04/23 10:10

具体的に相手から何を請求されているのかがわかりにくいのですが、想像するに、敷金返還請求でしょうか？

以下原則を並べます。

１．敷金は保証金なので全額返還が原則である。

２．退去時の「原状回復」に要する費用は賃貸人負担
３．退去時の滞納していた家賃も当然賃貸人負担

貸し手は１の返還の際に２，３の費用を相殺して敷金を返還する。

ご質問の場合、庭が通常使用よりもひどく汚れていたということで、その清掃費用については２の原状回復費用として差し引くことは妥当であると思われます。
また、賃貸人の要望で特段のリフォーム費用負担をしたことについては、返還義務については微妙なのですがおそらくは無いのでは？と思います。ただ微妙なので判断しかねます。

以上がごく普通のストーリーとなりますが、、、、

ちなみに契約違反による賃貸契約解除で敷金請求権を失うという条項があっても、その意味は全額返還の請求権を失うだけであり、２，３の費用を除いた残りについては返還義務があると解されています。

弁護士に相談すれば確実なのですが、費用のかかることですから、簡単には消費者センターにお聞きになるとよいと思います。消費者センターでは数多く退去時のトラブルを扱っておりますので、よくご存知です。無料ですし。

では。

No.5 回答者： nanahositenntou 回答日時： 2004/04/24 00:56

大原則として「敷金は全額返す」べき性質のものです。

クリーニング代？最初に払っている？このヘン、よくわからないです。
庭の清掃費は相殺で差し引くにしても、家のクリーニング料金（一般家庭での清掃以上の専門業者のクリーニング）は、借主に負担させるべきではない、、、というのが現在の公的な見解です。

理解なさっていない、、、、と思われるのは、
当国では「契約自由の原則」とともに、「弱者保護の民法」が存在し、弱者（殆ど借主が弱者と定義されるようです）に不利な契約は、いくら契約書にコテコテ特約しても無効とされます。（商法とは違います）

違う話ですが、「遺言自由」でありながら、遺言に反して「遺留分」が認められるようなものです。
こんなサイトであれこれ言われても、納得いかないでしょうから、公的な相談機関に出向いてご相談下さい。

No.4 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/04/23 16:02

補足します：

微妙なリフォーム代金についてですが、

「造作買取請求権」（借地借家法第33条）というのが借主には認められていて、大家の了承を得て造作した物（大家が造作して賃貸人が支払ったものも含む）については、時価で買取を請求できるとされているので全額とは言わなくても半額というのはありえる話です。
ただこの３３条は強制規定ではありませんので、たとえば退去時には買い取らないよと言っていればその特約も有効となります。
なので、、、、微妙です。

No.2 回答者： Ronda 回答日時： 2004/04/22 19:33

契約の際に連帯保証人はついていましたか？

もしいるのなら連帯保証人に請求すればいいと思います。
連帯保証人は契約者と同等の支払い義務がありますから、話のわからない契約者と交渉するより早い場合もあります。
先方には家賃を滞納していたという負い目もあるのですから、普通はそんなに強気にでないものですが。
敷金は家賃に充当してしまったのでしょうか。

No.1 回答者： ss-ss 回答日時： 2004/04/22 19:05

何かこじれまくっていますね。

両者の話し合いで、どうにもならないのであれば、弁護士さんをたてつことをお薦めします。
weweさんが間違っていることを言っているとは思えません。
まず、ペットがまいていった糞を片付けるのは飼い主の責任ですから、業者を頼むしかないのであれば、これは、借り主持ちです。
クリーニング料金の意味が分からないのですが、これに、庭の分まで入っていたのかどうか、契約書を確かめるしかありません。
リフォーム料金ですが、２年の契約で払ったのではなく、入居時に生じたものですから、返す必要はありません。
敷金はどうなっているのですか？　通常、敷金から、原状復帰の費用を出し、残金を借り主に返すことになっていると思うのですが・・

この回答への補足

別の質問もたてているのですが、2年契約の所を1年でやむを得ず契約解除しているので
敷金はもともと返金しないと思っているんです。
契約書には「契約書の違反があった場合は直に契約解除をされ敷金の返金請求権を失う」ということが書いてあります。
宜しければこちらにも回答いただければ幸いです。

補足日時：2004/04/22 19:46