貸主変更と未払賃料の請求通知について

貸主変更通知というものが届き、以下の内容が記載されています。
・12月16日付で旧貸主から物件売買で所有権が移転した
・未払い家賃があり、債権譲渡された
・本来なら賃貸借契約を承継するが、未払い賃料が完済されないと賃貸契約が継続できない
・未払い分を期日厳守で支払ってほしい
書面は12月26日付で作成されており、支払期限が12月30日で指定されています。

留守にしていたため郵便に気がついたのが、昨日12月29日夜でした。
本日12月30日、旧貸主に電話してみましたが、電話番号が使われなくなっており
新貸主にも電話してみましたがおそらく年末のためか応答がありません。

数年前に1度振込み忘れてしまったことがあり、その際に当時の大家から連絡を受け
支払いました。
もし同様に過去未払いがあるのであれば、速やかに支払いたいと思いますが
支払額面が、1度や2度の未払いという額ではなく、
手元にある直近数ヶ月の振込控を見る限りも支払っているので、金額が不安です。

新貸主の社名・住所・代表取締役氏名・会社電話番号で検索したのですが
ヒットせず、住所「東京都台東区*******」だと、googleストリートビュー上では
本年7月時点で駐車場のように見えます。
（現在はどうかわかりませんので、実際に行ってみようかと考えています）

(1)新貸主への所有権移転の確認（支払先は新貸主で良いのか）
(2)債権詳細（いつの分が未払いなのか）
を確認させていただいてから、自分の振込履歴とも照会して、支払いたいと考えています。

ただ、実際に何らかの未払いがあった場合、既に支払期限が
過ぎてしまっているため、強制解約や退去とならないかが心配です。

ひとまず電話連絡は続けるものの、年末年始のため、
確認が遅くなった旨の謝罪と、(1)(2)を確認したいこと、
支払い意志を伝える内容証明郵便を送ろうと考えていますが、
(1)を確認するためには、何を尋ねたらよいでしょうか。

アドバイスいただけると幸いです。よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： realface1998 回答日時： 2013/12/31 08:06

届いた書面がもし事実の内容だったとしても、期日を定めた支払い請求をしているのにもかかわらず配達記録のある郵便でない点(いつ受取、開封したかの証明ができない)、未払いの請求に詳細(いつの家賃が未払いなのかがわからない)がなく支払いの照会が出来ない点、また、契約の移行手続きがないのに未払いがあるとして支払いを請求をしている点、請求から支払い期日までの日数があまりにも短く年末年始の時期にもかかわらず確認など時間を考慮していない点など、あまりにもずさんで、不明瞭な点が多いので、焦らず、まずは確認をしっかりされてからが良いと思いますよ。

ただ、契約の移行のだけではなく、年末の請求期間が短い支払いの請求もあるのにもかかわらず電話で連絡がなかったり、詐欺の可能性も疑われるので、旧貸し主、契約手続きをした不動産屋にも物件譲渡の事実を確認した上で、新貸主に連絡をした方がよいと思います。

また、賃貸契約は公共機関から許可を受けた不動産屋しかできないので、もし、貸主の変更や契約内容に変更があれば、その許可をもってる不動産屋(貸主と一緒の場合もありますが)を間に入れた契約の変更の同意を貸主にとる必要があります。

そういったやり取りがなく、勝手に契約を変更、破棄はできないので、まずはわからないことを確認してからで大丈夫だと思います。

この回答へのお礼

詳細ありがとうございます。
事実であった場合、そうでない場合のそれぞれの可能性からアドバイスいただき大変助かりました。

確かに以前、貸主が変更となったとき、貸主からの通知後、
貸主に依頼された不動産管理業者が契約内容の説明に来訪されたことを思い出しました。
今回もああいう手続きがないとおかしい、ということですね。

当時、手続きされた不動産屋に連絡を取り、あわせて旧貸主の現在の連絡先を確認してみます。

年末の慌しい中、ありがとうございました。
知識不足で慌ててしまいましたが、お蔭様で安心して年を越せそうです。

お礼日時：2013/12/31 13:32

No.2 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2013/12/31 01:21

そんな短期間で振り込めだなんて，普通はありえません。

というか債権譲渡は民法第467条により，
・譲渡人が債務者に債権譲渡の通知をするか，
・債務者がその債権譲渡に承諾をするか，
どちらかの方法でしか債務者に対抗できないんですが，
その書類，正規の貸主から届いたものですか？

たぶんそれ，譲り受けたと称する者からの通知になってると思うんです。
つまりこの条件に合致していないので，
「適式な債権譲渡通知ではない」ということになります。

通知と支払期限の関係も怪しいです。
26日作成＝投函だと，27日に配達でしょう。
労働者だと，その郵便の内容を確認するのは勤務後ですから夕方以降。
土日は管理会社等も休みだったりするので確認不可で，
しかもこの時期は年末休業で連絡が取れるのは年明け。
でも銀行はやってるので振込みはできる。
振り込め詐欺の狙う絶好のタイミングですね。

まともな大家さん，オーナーチェンジを理解できる大家さんなら，
「本来なら賃貸借契約を承継するが、未払い賃料が完済されないと
賃貸契約が継続できない」なんてこと言いません。

年明けに「こんな通知届いたんですが」と確認すれば足りると思います。

この回答へのお礼

詳細ありがとうございます。

新通知元は、新貸主（被譲渡人とする者）からとなっており、
旧貸主からの通知ではありません。
「適式な債権譲渡通知ではない」とのこと、安心しました。

時期も確かにおかしいですよね・・・。
突然のことで焦ってしまいましたが、年明けに確認してみます。

年の瀬のお忙しいところ、アドバイスいただきありがとうございました。

お礼日時：2013/12/31 13:11

No.1 回答者： titelist1 回答日時： 2013/12/30 19:47

振り込め詐欺かもしれませんよ。

この回答へのお礼

そうですよね・・・突然のことで焦ってしまいましたが
少し落ち着いて相談しながら考えようと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2013/12/31 13:12