延床面積と建物高さの目安になる関係が知りたい。

近隣の住宅を見渡すと延床面積の大きな建物は、建物が高く見えます。
それほどでない延べ床面積は、それほど高く有りません。
建て替えを検討していて、この地域の高さ制限は８ｍ以下なので、
将来２世帯同居も有りうると思い、どの程度までの延べ床面積を
確保できるかが知りたいです。
多分比例関係と思いませんが、有る程度段階的な関係があると想像
しています。どうぞ、目安になりそうな関係の教示をお願いします。

前提条件
・敷地面積： 約５０坪、分譲地で正方形。
・建ぺい率50％、容積率100％
・建物 ：新築一戸建て 三角屋根の２階まで。四角の平らな屋根でない。
・家族構成：現在：夫婦２人、娘３才１人
　　　　　　　 将来：親夫婦１または２人が増えるかも、また子も増えるかも！
・駐車場 ：１台
・方角 ：南側道路、東西北側に隣家あり
・トラブル：近隣と仲良く今後も住みたい。

以上、宜しくお願いします。

No.6 ベストアンサー 回答者： foomufoomu 回答日時： 2014/02/07 15:27

>50坪の屋根高さは、大まかな内訳が知りたい。

>・軒下高さ一般的に何ｍですか（６ｍですか？？）
通常の2階建ては(庇部分を除いて)屋根の一番低い部分で5.9m～6.1mぐらいになります。

>・屋根高さ５寸勾配だと何ｍですか
>（間口８ｍなら計算式：０．５＊間口８ｍ／２ですか）
その通りです。単純な切妻屋根なら、建物平面長さの短いほうの1/2 × 5/10です。

しかし、５寸勾配というのは普通使いません。メンテナンスうんぬんの回答がありますが事実無根です。
瓦屋根なら4.5寸が一般的です。瓦は4寸～10寸ぐらいの間で自由に勾配を選べます。
コロニアル屋根なら3寸しかないと思ってよいです。他の勾配はパーツが特注品になります。

No.7 回答者： mis975 回答日時： 2014/02/07 18:16

＞近隣の住宅を見渡すと延床面積の大きな建物は、建物が高く見えます。

見た目の感覚の問題？
階数が２階建てか３階建ての差？
それとも同じ２階建てでも高さ(階高)が違う？

一般的に都市計画で定められた容積率を超える建物は建築できませんので、
今回の場合は容積率100％で50坪(165m2)が限界です。
そして建ぺい率は50％なので25坪(82.5m2)が限界となります。
よって建築面積を25坪以下におさえ、かつ延べ床面積を50坪におさえて計画すれば、
理論上は建物を３階でも４階でもできます。
しかし冒頭でも述べた通り、それが階数の差なのか、階高の差なのかによって考え方は変わります。

以上が面積による制限ですが、さらに加えて、高さ制限の問題があります。

＞この地域の高さ制限は８ｍ以下なので
この情報には疑問がありますね。絶対高さ制限8ｍ(頭打ち)というのは一般的には考えにくいです。
(一般的には低層住居専用地域で10ｍ、それとも地区計画など？)
おそらく道路斜線制限か、北側斜線制限のことをおっしゃっているのかと想像しますが？

道路斜線は道路から、北側斜線は北側隣地境界から斜線状の高さ制限がかかりますので、
建物配置を道路と北側隣地境界線からなるべくはなして計画すればその分建物高さを高くできます。

おっしゃるように延床面積の大きい、広い敷地の場合ですと敷地内にゆとりをもって計画できるので、
その分斜線制限をかわすことができ、高い建物を建てることができます。

以上のように考えると、建坪50坪で２階建てというのもありますが、建坪をもっと減らして３階建てという可能性も見えてくるわけです。
道路側に駐車場を設けるとしても、建物周囲にスペースが増え、周囲に坪庭をつくるなどすれば隣家との対策もできます。
どちらにしても設計される方とよくご相談になったほうがよろしいかと思います。

No.5 回答者： titelist1 回答日時： 2014/02/07 13:56

第1種低層住居専用地域での50坪の土地ではスペース的に独立型2世帯住宅は無理があります。

共有型2世帯住宅なら問題ありません。

No.4 回答者： inon 回答日時： 2014/02/07 13:44

＜多分比例関係と思いませんが、有る程度段階的な関係があると想像

しています。どうぞ、目安になりそうな関係の教示をお願いします。＞

簡単に答えます。ありません。建築基準法が全てです。その範囲の中ならどんな大きさの建物も建ちます。
ただ、条例などで形態規制などがある場合があります。勾配屋根でないと駄目とか、瓦葺きで無いと駄目とか。

No.3 回答者： odasaga09 回答日時： 2014/02/07 12:43

＞どの程度までの延べ床面積を確保できるかが知りたいです。

？？

・敷地面積： 約５０坪、・建ぺい率50％、容積率100％

なら１階２５坪・総2階建てで50坪ＭＡＸじゃないですか。。

＞建物高さの目安

？？

普通に木造軒高6ｍ前後。
あとは　
＞三角屋根　
普通に言ってメンテ考えて5寸勾配。
高さ制限や各斜線制限も別にクリアする形状にするだけ。

延べ面積適用除外加算したければ、各階高・天井高工夫して、一部分３層にするなり・・

◆高さ、威容さを誇りより、本当に心豊かな魅力の人は、低くていかに小さく見える、一方、中は大空間て中身の充実に心するものですけどね(^^/

No.2 回答者： foomufoomu 回答日時： 2014/02/07 12:31

ほとんど1番回答と同じですが

建ぺい率50%で、高さ制限がある(ほんとに8mですか? 珍しいです)ので、おそらく第1種低層住居専用地域ですね。
この地域は、良質の住宅専用の地域と言ったところで、
隣地から1m以上離さないといけない、北側斜線制限、日影制限、といったぐあいにいろいろと制限事項が多い所です。(内容は、それぞれ場所によって違いますから調べてください。)

延べ面積、建築面積については

延べ面積≦敷地面積×容積率
建築面積≦敷地面積×建ぺい率

で計算できますが、延べ面積、建築面積の計算のしかたには細かなルールがありますから、前記はおよその数字と考えてください。

＞近隣の住宅を見渡すと延床面積の大きな建物は、建物が高く見えます。
たぶん、用途地域といろいろな制限事項が違います。
建ぺい率、容積率の大きな地域は高さ制限もゆるいので、高い建物が建てられます。第1種低層住居専用地域は、いちばん高い建物が建てにくい地域です。ちゃんとした建築士なら、（高い家が欲しいといえば）制限内で目いっぱい高い建物を考えてくれますよ。

この回答へのお礼

ありがとうございます。最大延床面積50坪、１階最大25坪が計算式から分かりました。
追加質問をさせて下さい。
50坪の屋根高さは、大まかな内訳が知りたい。
・軒下高さ一般的に何ｍですか（６ｍですか？？）
・屋根高さ５寸勾配だと何ｍですか
　（間口８ｍなら計算式：０．５＊間口８ｍ／２ですか）
教示願います。

お礼日時：2014/02/07 14:17

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2014/02/07 11:48

可能建築面積＝25坪

可能延床面積＝50坪

但し、共同住宅や地下及び駐車場の要積不算入があります

最高高さ　　＝質問文中の　8ｍ

但し、道路斜線・北側斜線の制限があります

空地地区等の規制は別途掛ります