持家を売るか、賃貸にするか

１０年前に中古マンションを購入しました。
ローンは全て返済しました。

今度、新築の一戸建てか新築マンションの購入を考えています。

そこで質問です

今のマンションを売るか？
それとも賃貸にするか？

で迷っています。

少しでも次の家の購入資金にあてれたらと考えているのですが、

それぞれのメリットとデメリットを詳しくそして、素人なので分かりやすく教えて頂けないでしょーか？

よろしくお願いします(_ _)この質問を補足する

No.6 ベストアンサー 回答者： merciusako 回答日時： 2014/03/11 12:46

賃貸にする場合の問題点は、継続的に賃貸収入を得られる保証がないことと、仮に売却を考えたときに借主が済んでいる場合は、売却価格が低くなってしまうことと、売りにくくなってしまうことですね。

賃貸にしてしまえば、どのような状況になっても、そのマンションの管理費・修繕積立金などは管理組合に納めなければならないですし。

ローンがないわけですから、売却すればまとまったお金は手にできます。
それを次の物件の頭金とすれば、次の物件のローンが楽になりますから、今後の生活設計がしやすくなるでしょうね。
借金はとにかく少ない方がいいですから。

周辺の賃貸事情が活発であれば、賃貸もあるでしょうが、永住指向が強い地域だとすれば売却した方が良いのではと思います。

No.7 回答者： 108109 回答日時： 2014/03/12 18:37

私も中古で買って１０年住んだマンションを昨年売却しました。

マンションって古くなると売りにくくなりますし、管理費や修繕積立金などの出費もあります。
家賃収入からそれらを差し引いて、なお利益が見込め、空室期間がないような
人気エリアなら賃貸もありかもしれませんが、今は家余りの時代ですしね。
私は売って正解だったと思っています（固定資産税もかかりませんし）。

No.5 回答者： takuranke 回答日時： 2014/03/11 09:43

売る場合のデメリット、

購入時より低い金額での売却のことが多い。
希望額で売却できるかも不明
何時売れるか解らない。
仲介だと仲介手数料等がかかるが、素人が行うとかなり面倒でトラブルが発生する確率が高い（個人で売買を行う場合業者じゃないので売買契約時の重要事項説明は不要だけど、聞いていないというトラブルはあります、詐欺呼ばわりされる場合がある）。

賃貸のデメリット
借主は法律に守られている。
契約がずさんだと後々トラブルが起こる、賃貸部分の付帯設備の修繕切り分けや賃貸の期間など。
管理組合の役員が持ち周りの場合、借主に押しつけることが出来ない、管理組合には区分所有者が参加。
管理組合規約に文鳥賃貸での借主が参加できるという定めがあればこの限りではないです。

質問者様が給与所得者（年収２千万以下）なら毎年確定申告が必要になる。

すぐに入居者が決まるかわからない。
良い借主にあたるとは限らない。


頭金で借入額を抑えるか、
頭金なしで、毎月の支払いを賃貸の家賃で賄うかになると思いますが、

次の住宅の頭金などにしたいのなら、売却のほうが便利だと思います、
ローンがないのなら、売却時の残金精算もないので、仲介業者を頼んだ場合、仲介手数料等が引かれた分が手に入りますので、一度にまとまった資金が手に入ります。

家賃収入の全てを新しい住宅の家賃にはできません、
賃貸の修繕などにある程度取っておく必要があります。
また、入居者がいない場合には当然家賃は入りませんし、管理費だけ支払うことになります。

No.4 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2014/03/11 09:09

将来的に人口の増加が期待できる地域ののマンションなら賃貸にする。

将来的に人口の増加が期待できない地域のマンションなら買い手が見つかった時点で売る。

No.3 回答者： K-Architecture 回答日時： 2014/03/11 09:04

悩みどころですね・・

マンションを売るなら
・売却価格の確認し、納得できるなら　ですね。
　都内でしたら購入時の金額と差額はあまりないように思いますが、
　他地区ですと、1/2できかない場合もあります。
　ただ、住み替えになりますから、たぶん、売却の税金もかかりませんね。
・この資金は、頭金とかに利用できそうですね。
賃貸にするなら
・まずは、どこに賃貸仲介をして頂くかを決めましょう。
　そこで、リノベーションの程度や費用の話しが出ると思います。
　また、想定家賃と実収入の話しもでると思います。
　その費用は新しく購入の物件と抱き合わせで金融機関と話し合い、
　月々の返済額が概略で出ると思います。
　そこで、返済額-想定家賃での実収入ｘ0.8　が実際の返済額の考えでは。
　0.2は納税費用で積み立てと考えた方がいいですね。
・ただ、この場合はマンションなので、管理料と固定資産・都市計画税と
　所得税等などがかかります、また、リノベーション費用や仲介手数料など　
　必要経費として償却できますから、税金まるまるではありませんよ。
　この辺は、毎年確定申告が必要になりますが、ご自分でできますし、
　住居購入の免税もありますので、お得感があるかもしれません。


　
　

No.2 回答者： 86tarou 回答日時： 2014/03/11 08:27

家の購入資金に充てるということなら、売るしかないのでは？次の家の購入資金が十分にないなら、この選択肢しかないでしょう。

賃貸では、借り手がないというリスクもあります。でも、その間も固定資産税や管理費等は掛かりますし、借り手を維持するにも改装等の費用も掛かってきます。
賃料収入があるとしても、賃貸運営に掛かる費用を差し引いた上でローン金利より多くないといけません。これが問題ないとしても、年々下がる価値を賃料という形で現金化している場合もあるので、実際その利回りになっているかも疑問でしょう。
中古というのもネックであり、マンションの寿命も考慮しないといけません（最後に誰かがババを掴む）。駅近とか人気物件でない限り、これらの問題は常に付き纏うことになります。

また、次の家をローンで買った時に十分な頭金を用意出来るか、賃貸収入は半分程度で試算しても定年までの返済にして無理のない返済かどうか、現在の貯蓄状況及び老後資金の貯蓄も出来るかどうか等、色々他の条件も絡んできます。

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2014/03/11 08:26

1、マンションの維持管理状態の良否

　築何年？　管理は適正？　大規模改修は？

2、マンションの売価

　同じマンションで幾らで売れてる？

3、マンションの借家価格

売主としては　質問者さんがプロなのです

幾種かの不動産屋の意見を取捨して判断しましょう