共有不動産の抵当権抹消について

(1)ＡとＢの共有不動産に設定されている抵当権を抹消するにあたり、ＡとＢが共に死亡しているとします。この場合Ａのみ相続登記をして、その相続人の一人と抵当権者とで、抹消登記を申請することは一応可能らしいのですが、例えばこの抵当権がかなり古く、誰の目から見てもＢが死亡していることが明らかな場合であっても、Ｂの相続登記は省略できるものなんでしょうか？

(2)同様に、共有者ＡとＢ（共に生きているものとします）の住所が共に変更されている場合において、誰の目から見てもＡとＢの住所が変更されていることは明らかなような場合でも、やはりＢの住所変更は省略して、Ａのみ変更登記をしたうえで、Ａと抵当権者とが抹消登記を申請することは可能でしょうか？

(1)(2)の極端な例として（ありえませんが）Ｂの住所が「江戸～」となっているような場合です。
申請者とはならなくとも権利者欄には記載するので、ものすごく違和感を感じてしまいます。

見解が分かれそうな微妙なところではあると思いますが、どなたかご教授いただけませんでしょうか。
お願いいたします。

No.2 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2014/03/21 12:08

共有者ＡＢの持分に抵当権が設定されている場合，

その抵当権の抹消登記手続きは保存行為に当たります。
共有物件の保存行為は各共有者がすることができる（民法第252条但書き）ので，
ＡＢの共有物件の抵当権の抹消登記の申請は，
ＡＢの両者が共同して登記申請をしなくてもいいということになります。

この場合であっても，抹消登記の効果はＡＢ両者の持分に及ぶため，
申請書の登記権利者はＡＢの両者を記載することになりますが，
申請人である共有者には申請人である旨を冠記することになっています。

たとえばＡが申請人になる場合には，

｜登記の目的　○番抵当権抹消
｜原　　　因　平成年月日弁済
｜権　利　者　住所
｜　　　　（申請人）Ａ
｜　　　　　　住所
｜　　　　　　　　　Ｂ

といった具合に記載します。
この場合のＢの表示ですが，Ｂは申請行為に関与しないので，
現在どのようになっているのかわかりません。
なので登記記録上の表示に合わせます。

ということで，

(1)ＡＢ両者が死亡しているが，Ａについて相続の登記を行い，
その相続人として登記されたのがＡ'とＡ"である状態で，
Ａ'のみが抹消登記手続きを行う場合は，

｜権　利　者　住所
｜　　　　（申請人）Ａ'
｜　　　　　　住所
｜　　　　　　　　　Ａ"
｜　　　　　　住所
｜　　　　　　　　　Ｂ

として申請することができます。

(2)ＡＢの住所変更が明らかな場合として考えられるのは，
ＡＢの住所が当該共有物件と同一管轄区域にあり，
その地域で住居表示実施に伴う町名変更があった場合でしょうか。
（行政区画等の変更だけなら読み替え規定があります）
申請人になる人がＡだとすると，
とりあえずＡについては住所変更登記は必要ですが，
Ａには他の共有者Ｂの住所変更登記申請をする権限がないため，
Ｂの表示はそのままにするしかありません。

｜権　利　者　住所〈※変更登記後の新住所〉
｜　　　　（申請人）Ａ
｜　　　　　　住所〈※登記記録上の住所〉
｜　　　　　　　　　Ｂ

とせざるを得ません。

この回答へのお礼

yumeiroyamaneko さん、ご丁寧にどうもありがとうございます。

ひな形まで挙げていただき、とても分かりやすかったです。

お礼日時：2014/03/26 17:39

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2014/03/21 11:00

共有不動産に設定されている抵当権抹消は、共有者の保存行為とされているために、共有者の1人と抵当権者との間の申請で可能です。

当然ながら、申請人の住所氏名は登記簿上と一致する必要があるので、相続でも住所変更でも、それらの登記が終わっている必要はあります。
他の共有者のことは無視してかまいません。
それにしても、江戸時代には庶民の住所も登記制度もなかったので、この問題はなかったでしよう。

この回答へのお礼

tk-kubota さん、どうもありがとうございます。

他の共有者については無視しちゃっていいんですね。

ただ、ある方のサイトを拝見しますと
同様の質問を法務局に対してしたところ
「他の共有者についても相続登記をした方が望ましいが（すべきだが？）、これを行わない場合でも法務局側では他の共有者の死亡を把握できないので、登記は通る」
といった内容の回答が得られたらしいです。
だとすれば、誰の目から見ても明らかにもう死んでるでしょ？という場合には逆に相続登記すべきなのかなぁ、と疑問に思い質問させていただいた次第でした。

ただ、それだと共有者が多数の場合は実質的に不可能あるいは多額の費用を要しますよね。

お礼日時：2014/03/26 17:35