土地の時効取得についてお伺い致します。

現在の状況ですが、
(1)戦後の農地改革でAさんに相続された土地がありました。
(2)おそらく曾祖父の代にその土地を数件の家で分筆しました。
(3)地籍図・公図を作成する際に齟齬があったのか、図上の本来居住しているはずの
  土地と実際の居住地は数メートルずれています。
(4)実際の居住地は他人の名義になっています。
(5)名義人の現在を調べたところ、当該土地の相続人は全員生存していないようです。
(6)財産管理人を選任し、時効取得の手続きを踏む方法を勧められました。

そこで、以下の問題点についてお伺いします。
A:(6)の、時効取得の手続きの際にかかるであろう費用の額と日数はどのくらいになるでしょうか?
B:提出が必要な書類等の取得であちこちするのは手間がかかるかと思うので、
  事務手続的にどのような流れがベストでしょうか?
C:司法書士さんにお願いするのでよいでしょうか?

また、上記の(2)(3)について
D:登記済権利証・相続税申告書・地籍図には、分筆後の番地が記載されていますが、
  実際は、分筆された各土地の境界が周辺一帯で決まっていないようです。
  そのため、各住人は引っ越しと共にその土地を売ることもできず、放棄放置しています。
  司法書士さん・土地家屋調査士さんに依頼し境界を決めるべきか、
  手続きの面倒さを考えると放置するべきか迷っています。
      ・周辺住人(実際は更地・空き家)すべての同意が必要
      ・必要経費が不明
      ・係争が長引く可能性がある
  土地の価格との天秤でしょうか?

ややこしいですが、ご回答よろしくお願い致します。

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A 回答 (5件)

最終的な目的は、土地の時効取得のようです。


そのためには
1、裁判所の判決で勝訴し、その勝訴判決で所有権移転する。
2、その被告となる者は、死亡しているようなので相続人の調査から始めなくてはならない。
3、仮に、その被告が確定したとしても、その範囲をどの部分からどの部分までかと言うことの確定する必要があり、測量が必要です。そうしないと、1、の訴状が出来上がらない。
4、仮に、被告と範囲が確定したとしても、果たして、1、の勝訴の確率は ?
等々の問題解決があげられます。
なお、相続財産管理人は、相続人が生死不明などの場合に、その相続人の代理人と同じですが、時効取得に合意するような相続人に不利なような権限はないです。
ですから(6)に拘っているようですが、相続人は複数人いるようなので、現実には、その方法は不向きと思います。
裁判所に提出する訴状の被告は、戸籍簿や住民票で証明すればいいです。
訴状が到達しなければ公示送達とすればいいので相続財産管理人の選任は考えない方がいいと思います。
また、土地の範囲は「数メートルずれています。」と言うことなので、所有者は複数人ではないですか ?
そのことから言っても、まず上記の2、3、から始める必要があります。
依頼は、土地家屋調査士、司法書士、弁護士とプロジェクトを組む必要があります。
期間は、最低でも1年、費用は土地の大きさや筆などで変わりますが数百万円です。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

2、につきまして、係争になる可能性を覚悟で調査するべきか迷っているところです。
3、につきましては、隣接地が売買されるようで、筆界確定のため司法書士さん・土地家屋調査士さん・
 各関係者が一堂に会するようです。そのため、一部分の筆界は確定しそうなのですが、未定部分については、
 やはり測量が必要ですね。
土地の範囲は、可能な限りで調べたところでは現在の居住地の名義人はお一人のようです。本来の名義である居住地
 には他家族が長年居住していたのですが、引っ越していき更地となっています。
訴状に係る証明、公示宗達につきましては初めて知りました。これから勉強します。
測量のことも含めて、専門家チームを探して相談してみます。

誠にありがとうございました。

お礼日時:2014/05/28 23:35

「分筆された各土地の境界が周辺一帯で決まっていないようです。

」というのが、にわかには信じがたいですけどねえ。

分筆登記の際には、少なくとも分筆する部分の実測図面の添付が必要ですし、その実測をするために、当然、隣接地との境界確定も行なって、境界杭の設置などをしているはずだと思いますけどね。

いささか、事実関係の部分に疑問があります。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
地籍図・公図で確認したところでは、線引きされて分筆後の番地も振られております。
ただ、その形状・面積が正確ではなく地籍図等の意味合いがよく分かりません。
境界杭を探しましたが見当たらない状況です。
近隣では所有者不明の土地があり、所有権をめぐって裁判になっていると聞きました。
行政では数年前から地籍調査を開始しており、隣の丁目は終わりましたが
居住の丁目は早くても10年後を予定しているようで、
相談したところ、当該調査では問題点は改善できないと言われました。
自力でなんとかするしかないようで困っております。

お礼日時:2014/05/29 11:17

時効で土地を取得したいのですね。


それには、まず、名義人あるいはその相続人を相手に、処分禁止の仮処分をします。
次に、裁判をします。
以上の手続きは難しいので弁護士に依頼してください。目的の土地が140万円以下なら、司法書士でも良いです。

参考URL:http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2totiji …
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この回答へのお礼

裁判の前に仮処分が必要なのですね。知りませんでした。
土地の評価額によって依頼する専門家は違うのでしょうか?
とりあえず司法書士さん⇒弁護士さんの流れで相談してみようかと思っています。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2014/05/28 23:38

まず、相続人調査をしなければなりません。


素人には制限があります。
費用は、50から百を想定してください。
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この回答へのお礼

費用が未知数だったのですが
ご回答ありがとうございます。
少しずつ進めてみます。

お礼日時:2014/05/28 23:15

(1)~(6)の調査が実施できる資格がある方なら、その方を代理人なり(6)でいう財産管理人に選定して、そのまま手続きを進めていただくのが、話の引継もいらずに簡便かと思います。

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この回答へのお礼

やはり専門家にお任せするのがよさそうですね。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2014/05/28 23:14

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Qあいまいに相続した土地の時効取得について

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しかし、父母の死後6カ月間で父母の土地を相続するために、5兄弟に承諾の判を要求したが、
反対されて5人中、1人だけ判をもらった。
詳細の状況は、
1)死後の預金分配は終わっている。
2)父母の死後、1戸建・土地を守るために19年住んでいる。
3)現在、兄弟との付き合いはなく、居場所がわからない。
4)固定資産税も毎年、支払いしている。
5)今後も住みたいため、住み続ける。
6)不動産登記は父名義のまま。
以上ですが、ここで質問です。

住み続ける意思で10年以上経過すると時効取得できると
聞きましたが、上記の条件で不動産登記を私に変更できますか?
他に何か条件、取得できないなどありましたら教えて下さい。
今回のケースは私だけでなく、比較的、多い事例とは思います。

Aベストアンサー

1.「20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。(民法162条1項)」のですが、質問文を読む限り、他人の物を占有しているのではなく、自己所有(=共有)の不動産を占有していることから、この条文の要件に該当しないので、お父さんの土地を時効取得することはできないと思います。

 また、「その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは」10年間で時効取得するのですが(民法162条2項)、これも上記の理由(=自己所有の不動産を占有)で要件に該当しません。

 結論から先に述べれば、質問文のような状態で何十年占有しても、時効取得は認められませんし、登記も不可能です。

 最高裁昭和47年9月8日判決では、相続人の時効取得を認めましたが、判決では、「単独に相続したものと信じて疑わず、相続開始とともに相続財産を現実に占有し、その管理、使用を専行してその収益を独占し、公租公課も自己の名でその負担において納付してきており、これについて他の相続人がなんら関心をもたず、異議も述べなかった等の事情」があった場合とされています。

 質問文からは、かつて他の相続人から遺産分割に反対されており、上記の判例のような事情も伺い知ることはできません。

2.さて、お父さんが亡くなられた時点で、お父さんの遺産は、相続人の共有という状態になります。「5兄弟」だけが法定相続人であれば、遺産分割協議が完了するまでは、この5人でお父さんの土地、建物を共有しているということです。この場合、5人は均等に共有持分を有します。

 法律上は、遺産分割までの間、質問者さんは土地、建物を無償の使用貸借(民法593条)により占有し、そこに住んでいるということになります。
 固定資産税の支払い程度は、占有者の義務のようなものであり、これを納税していたからといって、遺産分割が特に有利になることはありません。一方で、地代や家賃を他の共有者に支払う義務もありません。

 通常、質問文のようなケースでは、他の「4兄弟」を探して、もし、亡くなられていればその相続人を探して、遺産分割の協議書に同意してもらう方法以外に、質問者さんが自宅の土地、建物の登記を移転することはできないと思います。
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Q時効取得した土地の抵当権と登記

土地を取られない方法を教えて下さい。
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Aベストアンサー

1)は抵当権は時効所得されてしまうと消滅します。
相手は「原始取得」といって、その土地に従前から付いていた権利関係を消滅させて取得しますので、抵当権部分を外す外さないは関係なくまるごと取られてしまいます。


2)は質問者さんが時効取得を認めなかった場合は、相手は裁判で時効取得を主張することになります。その時は相手側として時効取得の開始年月日と時効取得範囲を明らかにしなければなりません。
よくある時効取得のケースでは、隣との境界の塀がずれて建てられていたという場合ですが、塀を作った日が開始日 時効取得範囲は越境してる部分になります。逆に言えばこの二点がはっきりしないと時効所得されることはありません。

3)ですが相手は時効取得を援用してきて無いのですね。
ならば固定資産税程度の賃料で使用貸借契約でも結ぶように相手と交渉されたら如何ですか?
使用貸借契約を結ぶことが出来れば、相手は自ら借りてることを認めたことになりますから、時効取得を主張できなくなります。

>こちらはずっと固定資産税も払っていますのでこちらが所有の意思があると主張したら取られずに済みますか。

これは全く関係ありません。時効取得されてしまう事に所有者の意思は関係ありません。
相手が公然かつ平穏に20年(10年)、所有の意思をもって占有することによって成立してしまいます。
時効取得とは20年間も他人の占有を放置するなら、所有権を放棄したものと見なして良いだろう。ということです。
固定資産税を払っていて所有の意思があるなら、時効完成前に法的手段をとるべきでした。ということですよ。

1)は抵当権は時効所得されてしまうと消滅します。
相手は「原始取得」といって、その土地に従前から付いていた権利関係を消滅させて取得しますので、抵当権部分を外す外さないは関係なくまるごと取られてしまいます。


2)は質問者さんが時効取得を認めなかった場合は、相手は裁判で時効取得を主張することになります。その時は相手側として時効取得の開始年月日と時効取得範囲を明らかにしなければなりません。
よくある時効取得のケースでは、隣との境界の塀がずれて建てられていたという場合ですが、塀を...続きを読む

Q相続した土地に他人の取得時効が完成?している

H10年に遺贈を受けた土地(地目畑約400m2)があり、遺贈前からろくに道もない不便な所でしかも隣県なので、権利証だけ確認して現地は見に行きませんでした。
病気になったのをきっかけに、子供に場所を教えるために25、6年ぶりに行って見たところ、その土地も含め付近一帯が樹齢30年近い杉林になっているではありませんか。
25、6年前に遺贈者がその畑のそばから退去移住して間もなく、隣接する廃寺の檀家かその集落の区民たちが遺贈者の畑であるのを知らずまたは知りながら植林したものと思われます。
私は30年以上前から遺贈者の所有だったことを知っていて、登記簿もそうなっています。
いまさらその集落へ乗り込んで暴れても彼らは所有の意思を持って平穏かつ公然と占有を続けていたので、時効取得を主張しかねません。農地法違反は別として、植林日や管理の記録がなくても、木の年輪を数えれば占有期間は明白で、裁判所は簡単に時効取得を認めそうです。
 そこで教えてほしいのですが、植林した人たちが善意、悪意にかかわらず、植林地の一部に私の土地があることを円満に認めさせ、時効取得の訴えを提起させないようにするにはどうしたらいいでしょうか。
現在の当集落区長に事情を話し、植林地の一部に私の土地があることと、彼らが私の土地に誤って植林したことを認める旨の文書を互いに内容証明郵便で送付し合えば、彼らが時効取得放棄の意思表示をしたことになりませんでしょうか。私は原状回復を求めず、木が生えた状態で何とか農地転用許可を取って地目変更するつもりです。

H10年に遺贈を受けた土地(地目畑約400m2)があり、遺贈前からろくに道もない不便な所でしかも隣県なので、権利証だけ確認して現地は見に行きませんでした。
病気になったのをきっかけに、子供に場所を教えるために25、6年ぶりに行って見たところ、その土地も含め付近一帯が樹齢30年近い杉林になっているではありませんか。
25、6年前に遺贈者がその畑のそばから退去移住して間もなく、隣接する廃寺の檀家かその集落の区民たちが遺贈者の畑であるのを知らずまたは知りながら植林したものと思われます。
私は30年...続きを読む

Aベストアンサー

補足いただき有難うございます。
>野山(のやま)という集落ごとの共有林(共通語では入り合い林野?)を持つ慣習があって、区民全員の共有または集落単位の森林組合法人所有の林野があり、寺山(てらやま)という野山同様の共有林野もあります
>下刈は10年以上続けなければ人工林になりません。所有の意思がなければできないことです

そうでしたか。このあたりの話は当方も不知でしたので、場合によっては取得時効は不成立とばかり言い切れませんね・・。
質問者側もかなりの長期に渡り放置している現実もありますので、とりあえず先方の代表者に権利書や謄本、公図等で位置や権利を示し、穏便に話し合いのテーブルに着くのが良いと思いますがいかがでしょうか。

質問者がどの様に画策しても共有でやっているものであれば「時効だ」と入れ知恵する人も出てくるでしょうし。
補足事項を考慮しますと微妙な問題で何とも言えませんが、弁護士等の専門家に相談してみるのも良いかもしれません。

QA所有の土地を、Bが時効取得と援用した後、AがCに譲渡、移転登記をした場合、A所有地をめぐるBとCの

A所有の土地を、Bが時効取得と援用した後、AがCに譲渡、移転登記をした場合、A所有地をめぐるBとCの関係はどうなるでしょうか?

ご教示願います。

Aベストアンサー

BとCは第三者の関係。
二重譲渡と同じです。

じゃ、民法的に。

・物権の変更は登記をしなければ対抗することができない。

177条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

・時効完成後にAから土地を取得し登記をしたCと、時効の援用をしたB、ともに物権の変動が生じています。Bは先に登記をしたCに対抗できません。


おまけ。

・時効完成「前」にAがCに譲渡、その後にBが時効取得した場合には、AとCは同一視される(BとCは第三者の関係ではない)ので、登記をしなくてもBは時効取得で対抗できます。


要は、取得したのに登記をしないで放っておく奴を保護することはないよねっていうことです。

Q相続人が被相続人の占有期間を承継して時効取得した場合について

ちょっと迷っているので教えてください。
登場人物はA(土地の所有者)、B(占有者(現在は死亡))、C(Bの単独相続人)です。Aの土地をBとCで合わせて20年以上占有し続け、CがAに対して時効取得を主張する場合、登記原因証明情報に、BとCの関係を明らかにするための戸籍謄本の添付は必要になりますでしょうか。
ちなみに、Aはこの事実に反対しておらず、登記に応じてくれます。また、時効取得の条件は満たしているものとしてお考えいただければと思います。

Aベストアンサー

>登記原因証明情報に、BとCの関係を明らかにするための戸籍謄本の添付は必要になりますでしょうか。

 必要ありません。なぜなら、時効取得を原因とする所有権移転登記も、登記権利者と登記義務者による共同申請が原則であり、共同申請においては、登記原因証明情報は、少なくても登記義務者が作成したもの(私文書)であればよいからです。
 登記原因証明情報には、Bの占有を相続によりCが単独で承継した旨の記載をすればよいです。

Q時効取得と登記申請の日付について

いつもお世話になります。ご指導よろしくお願いします。

民法144条
「時効の効力は、その起算日にさかのぼる。」

例えば、平成21年5月1日に甲土地を時効取得した場合、その所有権の登記の日付は、平成元年5月1日って事でしょうか?

Aベストアンサー

時効取得日から逆算するのはそもそもおかしいでしょう。

時効取得できるかどうかは、そもそも時効起算日を確定させる必要があるのですから、時効取得日は当然わかっている日なので、その日で登記するということです。

なので取得日から考えるのはそもそも間違い。

Q土地の相続について質問させて頂きます。現在、両親が所有する土地の一部を

土地の相続について質問させて頂きます。現在、両親が所有する土地の一部を第3者に賃貸しています。この賃貸契約は、先代から続いており、数十年に及びます。借り受けている方は、その土地で長年商売をしています。両親も歳をとり、土地の相続のことを考えはじめました。両親は、出来れば借り受けている方に立ち退いてもらい、後々問題にならないかたちで、土地を相続したいと考えています。しかし、どうすればよいのか分からないと、両親から相談を受けました。そこで、どなたかお知恵を拝借できないでしょうか。
質問1.土地相続、賃貸問題、立ち退き問題などは、どなたに(弁護士、行政書士など)相談すればよいのでしょうか。
質問2.仮に、弁護士に相談するとして、土地相続、賃貸問題、立ち退き問題などを専門に扱う弁護士はいるのでしょうか。
質問3.弁護士会などが行っている電話相談などで、この様な問題も受け付けてもらえるのでしょうか。
どのようにすればよいか、皆目見当も付かず、質問させて頂きました。ご回答のほどお願いします。

Aベストアンサー

相談だけなら行政書士でも司法書士でも弁護士でも一緒です。
入り組んだ問題とか、当初から裁判を視野に入れているのであれば
弁護士ということになりますが。

借地は原則として、建物が使用できる間は借地契約は継続します。
ですから、借地人が立ち退きたいとか商売をやめたいと言ってこない
限り、地主から契約解除するためには借地権の買取や建物買取などが
必要になります(もちろん借地人の同意が前提ですが)。

従って、今すぐ誰かに頼めば立ち退いてくれる、という具合には進みま
せんので、入口で相談するのは(法律の原則論ということで)誰でも
いいと思います。

事を急くと余計な出費が掛りますし、相続(予定)財産が多額の場合は
借地のままのほうが資産評価が下がり、相続税上は有利ということも
あります。

Q時効取得した土地の登記しない場合の不利益

皆さん、お忙しい所すみません。
亡くなった父の代から30年以上所有している土地があります。現在はアパートが建っています。約4年前にアパートを建設するに当たり隣の建物の所有者にあいさつに行きました。後日、その方から自分の土地を測量したところ少ないと言われました。確かにアパートを建てるときに測量をすると登記上より広かったです。隣の建物は裁判所の競売によって取得したものです。その方が買われてから9年強なのですが、今回この件で裁判を起こされましたが、次のようなことになるのでしょうか? 
時効取得した隣地を登記しない場合の不利益
時効取得した土地は、分筆してもらい所有権移転登記をしてもらわなければ、その所有権を取得したことを第三者に対抗することはできません(最高裁判、昭和33.8.28)。第三者に対抗することはできないという意味は、あなたの名義にしないまま放っておいた場合に、隣地の所有者がその土地を第三者に売却したときは、あなたはその買い主に対し、その土地を時効取得したと主張することはできないという意味です。従って、隣地の所有者から、真実の境界線まで土地を返してほしいと言われれば、返さなければならないことになります。

競売によって、現状で売られた物であっても第三者が強いのでしょうか?よろしくお願いします。

皆さん、お忙しい所すみません。
亡くなった父の代から30年以上所有している土地があります。現在はアパートが建っています。約4年前にアパートを建設するに当たり隣の建物の所有者にあいさつに行きました。後日、その方から自分の土地を測量したところ少ないと言われました。確かにアパートを建てるときに測量をすると登記上より広かったです。隣の建物は裁判所の競売によって取得したものです。その方が買われてから9年強なのですが、今回この件で裁判を起こされましたが、次のようなことになるのでしょう...続きを読む

Aベストアンサー

例えばAさんの土地をBさんが時効取得すれば、Bさんは登記なくしてAさんに対抗できます。
この場合Bさんが時効取得した後にCさんがAさんから土地を取得した場合、Bさんは登記なくしてCさんに対抗できません。

AさんとBさんとは当事者の関係ですが、
BさんとCさんとは対抗関係になるからです。

このCさんの土地の取得は、売買であろうが競売によって取得しようが同じです。

したがってあなたは、隣人の土地の返還請求を拒むことはできません。

因みにその隣人が登記をしてからあなたが善意、無過失で10年間当該土地を占有すれば、再び時効取得して、登記なくして隣人に対抗できます。

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土地が抵当権設定されています。

その土地の所有権ですが父が100分の85、母が100分の15になっているのですが、
その母が亡くなりその100分の15の所有権はどのような取り扱いになるのでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

抵当権は、抵当権の設定目的とその契約(融資の担保的なものであれば返済不履行など)が行われない限り、関係ないでしょう。

お母様が亡くなったのであれば、お母様の権利部分はお母様の相続人の権利となります。
お母様の相続に関する遺産分割協議がなされ、その協議にしたがった登記がされるまでは、相続人が法定相続分の割合により共有で権利を持つこととなることでしょう。

したがって、お母様の相続人がお父様だけであれば、お父様の100%になるでしょうし、お父様とお母様の相続人が相続すれば、お父様の持ち分が増え、一部を他の相続人が持つことになるでしょう。
お父様以外の相続人が相続すれば、お父様の持ち分は変わらず、お母様の持ち分が他の相続人の持ち分となるでしょう。

遺産分割協議や登記がされず放置されるようなことも多いですが、相続人の相続人、相続の相続などと利害関係者が多岐にわたり、いざ売却するとか、収用などで役所関係の手続きが必要となれば、利害関係者全員の署名押印等による共同手続きなどとなり、大変なことになります。またそのようにすることで手続きを省略し、費用を安価にと考える方も多いかもしれませんが、後のトラブルにもつながりますし、面倒な手続きであるほど素人では難しく、専門家へ依頼すると高額にもなることでしょう。

抵当権は、抵当権の設定目的とその契約(融資の担保的なものであれば返済不履行など)が行われない限り、関係ないでしょう。

お母様が亡くなったのであれば、お母様の権利部分はお母様の相続人の権利となります。
お母様の相続に関する遺産分割協議がなされ、その協議にしたがった登記がされるまでは、相続人が法定相続分の割合により共有で権利を持つこととなることでしょう。

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