マンションの総会決議事項について

どうか御指導をお願いします。
15年程前に小型犬のみ飼育可能なマンションとなっているのですが、管理規約訂正がなされていないので、キチンとペット飼育細則を設け、規約訂正するために理事会で再度、総会議案にすることにしました。ところが総会で理事長がペット反対派の意見書を２件読みあげて「５年前の総会で、ペット飼育は禁止となっているから、ペットは飼わないということで宜しいですね」と、一方的に採決をとることなく、ペット飼育を否決としています。５年前の総会でペット飼育を禁止にしたことなどないのですが、一部の出席者は事実だと思っていたようです。
そこで、質問です。

(1)「ペットは飼わないということで宜しいですね」は、採決をとったことになるのでしょうか？ちなみにキチンと採決をとれば議決権行使と合わせると３/４を超えていると思います。

(2)また、理事長の虚偽の報告を前提とした総会決議事項が有効と言えるのでしょうか？

以上２点の御指導をを頂けると助かります。宜しくお願いします。

No.5 回答者： merciusako 回答日時： 2014/07/11 20:42

No.2 merciusakoです。

補足ありがとうございました。

15年前の総会で、「小型犬のみ飼育可」が3/4以上の賛成をもって可決されたのかどうか分かりませんが、仮に単純過半数の賛成という誤った決議だったとしても、15年間、現実には大多数の所有者が「小型犬のみ飼育可」と認識し今日まで来ているはずです。
つまり、誤った手続きによる決議であっても、管理組合としての実害はなかった、ということです。

ところが、管理規約の文章との違いがあり、色々と問題が出てきたため、今回キチンと改定することと飼育細則を制定するという議案だったわけですね。
で、そのような議案説明の文書になっている。

結論から言うと、理事長が問題です。

議案説明の文書においてそのように記載しているわけですから、その議案説明を読んだ多くの所有者が、結果として賛成の議決権行使をしたのでしょう。
それがたぶん３/４以上。

それを、総会の場で覆すというのはありえません。

総会の議案とするためには、その前提として理事会で審議します。
理事長一人が「ペット不可」だとしても、理事会は多数決ですから、他の理事が「ペット可」であれば、それが理事会としての決定であり総会の議案となるのです。
理事長はこれに反対できません。
理事会の決定を代表して総会議案としているからです。
理事長を辞めて他の人に変われば自分は代表する必要はなくなるのですが。

「５年前の総会で、ペット飼育は禁止となっている」のが本当であろうとなかろうと関係ありません。
今回の議案は「ペット可」を前提とし、周辺を整備したいがいかがでしょうか、というものです。

それを総会の場で一方的に「ペット不可」にはできません。
理事長にそのような権限はありません。
明らかに理事長の職務を逸脱した総会運営です。

きちんと採決をしなかったことが誤りですから、総会のやり直し、臨時総会の開催を求めるべきでしょうね。
まあ、その理事長には即刻辞めてもらって、他の人が理事長になった方がスムーズでしょう。

(1)この発言だけでは採決をしたことにはなりません。
総会議事録に書きようがないです。

(2)虚偽の報告が、３/４以上の賛成に影響を与えたかどうかです。
議決権行使書の確認をすればハッキリすると思いますが。
議決権行使書だけで３／４以上の賛成があれば、仮に総会に実際に出席していた全員が反対したとしても、議案としては承認されたことになりますから。
逆に、総会に実際に出席していた所有者の助けを借りなければ３/４以上の賛成を得られない、というのであれば、理事長の虚偽報告は問題になりますね。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。自分なりの答えがあったのですが、merciusakoさんが論理的な説明をしてくれて少し安心できました。

お礼日時：2014/07/14 14:03

No.4 回答者： u-jk49 回答日時： 2014/07/11 17:17

これはね、そんなに難しい話ではない。

結論を先に言えば、理事長が正しく、貴方の間違い。裁判になったら、貴方の見解は通らない。

おそらく、理事会での「上程議案説明書」作成段階では、理事長も「ペット可という前提」を許容していたのだと思う。そうでなければ、本来、理事長が書くことになっている「上程議案説明書」に、そういう記載はされない。管理規約を熟読して、議案書は理事長が書くことになっている(多くは管理会社丸投げだが)のを確認しましょう。

上程書が確定した後、法的知識のある人から、その違法性を指摘され、このままでは理事長としての責任を問われると確信し、それで、当該議案を「否決」処理するほかなかったということ。こういうことは、理事長の権利として有効であると考える。

つまり、こういうこと。マンション管理組合の発足当初、「ペット不可」であったのに、15年前に、突如、「小型犬可」となった。が、管理規約変更(特別決議)はなされず、そして、細則の新規制定(普通決議)もなかった、と。この時点で、法的(マンション管理規約)違反。規約変更が無かったということは、「ペット不可」のまま「小型犬」が飼われるようになってしまったということですから、この過ちを正す為にも、理事長は、一旦、管理規約通りに「ペット不可」を宣言するほか、無かったのです。これは、5年前と同じなのでしょうね。

既に違法にもペット可となってしまっているから、それに追随する形で法を変えようというのでは、正しい管理とは言えない。管理責任者(理事長)としての「善管義務違反」、「誠実義務違反」に問われる。


5年前の総会でのペット不可提言は、本来の管理規約に従いましょうということで、何らかの修正があったわけではなく、正しい形の確認が、当時の総会で為されたのです。だから、当たり前の事柄の確認ということで、ことさらに、総会議事録には記載されなかったということ。当たり前のことなので、敢えて書かなかったということ。

1、採決の結果、「否決」としたのは理事長としての勇気ある英断。自ら泥を被り、こういう決定を下せる理事長は稀有の存在。

2、虚偽の報告では無い。「ペット不可」を前提にマンション購入をした管理組合発足総会に出席した、一番古い居住者、長年、役員として管理組合を支えて来た竣工直後からの居住者の気持ちを汲んでください。後から入って、ルールを変えようというのは如何なものかと思います。ペット可のマンション、近頃では沢山あるのですから、貴方のマンションを敢えてペット可にする必要はない。最初から入っている居住者の中に、犬アレルギーの人、極端に犬を怖がる人がいたらと考えれば、とても「ペット可」など、人として主張できないと思う。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
参考になる点がありました。

当マンションは、「上程議案説明書」は存在しませんが、理事会議事録と総会議案書の作成段階では、理事長も「ペット可という前提」を許容していました（議事録、議案書には署名と押印がある）。
管理規約では議案書は理事長に発行義務があるのみで、書くことまでは求められていません。委託管理会社があるので、他のマンションと同様、管理会社が作成した議案書を理事長及び他理事が内容を確認しています。
現在、指摘の内容とは逆に、否決処理の仕方に問題があると理事長に責任を問われています。（他の理事もですが）、この点に関しては同席していたNPOマンション管理連合会の理事も「よく確認するとペット可否を問う議案ではない」と弁明しています。

15年前に、「小型犬可」となった後、使用細則の新規制定(普通決議)がなされて、細則はペット可と改められています。ただ新しく管理規約が更新された時に、管理会社及び理事にチェックミスがあったようで、ペットの件は規約訂正されておらず、使用細則も微妙な表現になっていました。そこで、管理会社と相談して規約訂正と飼育細則について審議をしようということになりました。
よって違法性のある手続きどころか、丁寧な手続きをしている方だと思います。

また、理事長は、全く法律知識はなく、ろくに規約を読んでないような方ですから、u-jk49さんが指摘されているような理事長ではありません。

対応について、何かアドバイスがあれば教えてください。

お礼日時：2014/07/11 20:52

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2014/07/11 16:28

ペット飼育可と思って区分所有者になった者は不可になれば困ったことになりますね。

ペット不可になり隠れて飼ってゆくのも返って問題です。隠れキリシタンのようになってしまいます。それに老人一人がポツンと暮らす方が問題です。
マンションが古くなるとベット飼育を認めて、他人に迷惑にならないようにルールを決めて管理してゆくのが良いと思っています。

総会議決事項の質問なので私の考えを回答します。
国会は出席者の賛否で議決されるが、マンション総会や株主総会は委任状議決権で議決されます。出席者が反対しても委任された理事長が賛成すれば議決されます。虚偽報告や曖昧な議決を問題にされているが、国会でも虚偽報告は日常茶飯事です。議決も議長が勝手に異議なしと認めますなどと勝手に表明して議決しています。本件については結論ありきで審議不十分であるようだが、国会でも審議不十分は日常茶飯事です。
したがって幾つかの問題があったとしても、議決は成立していると考えます。犬嫌いの理事長が変わったら、また変わるとおもいます。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
参考にします。
審議不十分は一向に構わないのですが、採決のとり方に問題があるのではないかと思っています。

お礼日時：2014/07/11 19:19

No.2 回答者： merciusako 回答日時： 2014/07/11 12:21

当初は「ペット不可」であったが、15年ほど前の総会で「小型犬のみ飼育可」とした。

ところが、印刷物となっている管理規約の変更が行われてこなかったため、この間マンションの所有者などが変わっていることから、管理組合においてのペットに関する認識が曖昧になっている。

そこで、現在の理事会が「ペット飼育細則を設ける」などして、ペットに関する取り決めを明確化しようとして、総会の議案とした。
ということでしょうか。

(1) 総会の議案はどのようになっているのでしょうか。
「小型犬のみ飼育可」が前提で、「ペット飼育細則を設ける」ということであれば、「ペット不可」の議案にはならないはずです。
で、この議案に対して「採決をとれば議決権行使と合わせると３/４を超えていると思う」ということになれば、この議案そのものが「ペット不可」とすることの承認議案でしょう。
理事会の方向と実際の議案はまったく違うものだと思いますが。

仮に議案が「ペット不可」だとして、キチンと採決していないのは問題ですが、委任状、議決権行使書は自署、押印されており、事前に理事長（総会議長）は委任状、議決権行使書での総会出席状況を確認できるわけですから、この書面の分だけで３/４以上を満たしていたのかもしれません。
とすれば、乱暴なやり方ですが、結果においては管理組合に実害はないと思います。
「本当に３/４以上を満たしたのかどうか」が問題であれば、総会後であっても実際に書面を見せてもらって確認することはできますから。

(2)「虚偽の報告」ということですが、その議案の説明の文書ではどうなっていたのでしょうか
総会の開催案内の文書は、総会開催前にすべての所有者に配布されます。
その文書には総会の議案の説明がされているはずですから、「５年前の総会でペット飼育を禁止にした」ということが記載されているのかどうかが問題になります。
記載されているのであれば、実際の総会には出席できず、委任状、議決権行使書で「ペット不可」に賛成した所有者の人達の意思決定に影響した可能性はあります。
記載されておらず、理事長が総会の場で発言したのであれば、「単に理事長の勘違い」ということになるでしょう。
ただし、総会に３/４以上の人が実際に出席しており、その総会の場で「５年前の総会でペット飼育を禁止にした」と発言し、結果として「ペット不可」が可決された、ということであれば、その発言が３/４以上の実際の出席者の意思表示に関与した可能性はあります。
まあ、現実としては大部分は委任状、議決権行使書でしょうし、それだけで３/４以上になっていたと思いますから、この発言は問題にはならないでしょうね。

採決をしていないことと、この理事長発言が、総会議事録でどのように記載されるのか、の問題はありますが。

ひとつ気になるのは、「小型犬のみ飼育可」とされていたものが「ペット不可」に変わったということです。
現在小型犬を飼育している方はいないのでしょうか。
「ペット不可」としてしまった場合、現在飼育している方への対応が必要になります。
常識的には「現在飼育しているものだけで、新たな飼育は認めない」ということで、経過措置を設けるというものです。
これに関してはどのようになっているのでしょうか。
理事会が検討していたのは、根本は「ペット不可」で、「現在飼育しているもの」に関する飼育細則や経過措置のことではなかったのでしょうか。

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。
ただ少し認識違いされているようです。
「ペット不可」ではなく、「ペット可」を前提とする、管理規約訂正と使用細則の同意の議案です。この議案に対して、当マンションは、委任状はないので議決権行使のみで３/４近くの賛同を頂いています。
この議案に対して、採決をとれば議決権行使と合わせると３/４を超えているので、「ペット可」を前提とした規約訂正と使用細則の同意も合わせて可決することになります。
事前に理事長は議決権行使が３/４に近くあるのを確認している為、反対派の意見を読み上げるなどして採決をとるのをやめたのだと思います。
結果においては多くの管理組合員の意向に反しています。
また「虚偽の報告」というのは、総会時でのことです。議案書には予め理事が内容を確認しているので問題はありません。
問題は、採決をとっていないことと虚偽の報告で、ペット賛成派の出席者からクレームが来ています。
この発言は組合員の判断に影響しているので単に理事長の勘違いで終わっていないので困っています。

補足日時：2014/07/11 15:36

No.1 回答者： kamaryu 回答日時： 2014/07/11 11:20

総会の議案がどうなっていたのかが良く解りません。

総会の前に配布される議案書に、15年前にペット飼育が認められたという根拠を示し、現在の規約の条文と改正する条文を明示して記載する必要が有ります。

また、総会の決議は規約で動議が認められていない限り、議案書で示した事項以外を決議する事はできません。

（１）議案書でペット飼育を禁止するという議案が無ければ採決できません。
（２）議案書に無い決議事項は無効です。

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。総会の議案は、ペット飼育を可能とする規約の訂正と使用細則の内容について記されています。

15年前にペット飼育が認められたという根拠を示し、現在の規約の条文と改正する条文を明示して記載しています。

15年前と住民が変わり、理事長自身がペット飼育反対派ということもあり、採決をとらずに否決にしたのだと思います。議案書の内容は、ペット禁止という内容ではなく、規約変更の可否と使用細則の同意という内容です。当日参加したNPOマンション管理組合連合会の理事も微妙に決議内容が変わっていることに気づいてなかったようです。

いずれにせよ「否決ということで宜しいですね」で、採決をとったことになるのか疑問です。

補足日時：2014/07/11 12:40