土地を買って自宅新築する場合の流れ

自宅を新築する為の土地を探しはじめました。
土地代と建築費をローンで組みたいと思っています。

この場合、ローンはどのようにお願いするものでしょうか？
(1)土地は売買価格が明確なので、その土地代分だけとりあえずローンを組んでまず土地を買い、その後に建物の見積もりが出たら再度建物分のローン
(2)土地＋建物（見込み）として自分の予算の額で事前審査をして、土地代を差し引いた額が建物にかけられる金額としてローン

(2)になるのかなと自分は思うのですが、どちらになるか教えていただけますでしょうか？
もし(2)だった場合、後で建物の設備などのグレードアップをして建築費が上がってもその分は借りれないということでしょうか？
すみませんが、流れをご教授くださいますようお願いします。

No.5 回答者： 6888q 回答日時： 2014/07/28 06:29

私も、土地を購入後に、注文住宅を建てました。

意外に難しいことが結果的にわかりました。

一戸建ての新築計画を考え始めて、
まずは、建物の希望の概略と総予算を考えました。
それに見合う、広さと予算の土地を探しました。
候補地を設計士にも見てもらい、計画の可否を考えてもらいます。
（ここで、その土地が良ければ、早急に購入の手続きをします）
同時進行で、きわめてスケジュールがタイトでした。
・不動産屋には、銀行融資の審査結果を特約に入れて契約をお願いしました。
・設計士に、概略での設計図を作成してもらいます。
（少し多目の金額設定で計画を作るようにしました）
・設計図の規模を前提に施工会社を探し見積書を作成してもらいます。
・土地と設計図と建物の見積書がそろった段階で、銀行に審査してもらいます。
銀行の仮審査通過後に、不動産屋と最終的な売買契約を相談します。
売買契約は、出来るだけ遅い時期にしてもらいました。
その土地の測量及び地盤調査を行います。
設計士とは、改めて詳細の検討を行い実施計画まですすめます。
（この段階で、地盤改良を含めて、建物の仕様等も決まり、大まかな予算額の
見通しが立ちますが、施工会社の正確な見積額とは金額が合わない場合があり
困ることが現実にありました。）
・銀行を決める際には、土地の取得と建物の完成が時期が異なることと。
・土地の取得時の支払い、建物着工時及び途中での支払い、完成時の支払いと
段階的に支払いが必要になることを理解してもらう必要があります。
・銀行の都合では、担保設定のタイミングなどで嫌がる場合があります。
・銀行融資決定後に、つなぎ融資という方法もあるようです。
私の場合は、当初の計画よりも数百万円の予算超過となり、その金額調整に時
間と手間を要しました。
設計士と施工会社が、親しい関係にあったから無理がきいた反面、最初の概算
見積の金額設定が微妙で、結果的に、あまり建築費を下げることが出来ず、
全体計画としても、当初予定の数百万の予算超過となる結果でした。
結果的に考えると、全体の予算規模の６０％弱を銀行融資に頼りましたが、
支払いのタイミングや諸費用などを考えると、手元で動かせるお金は、相当額
（全体の５０％以上は）用意しておく方が安心です。
土地を決める・土地の決済・銀行の審査・融資の最終決定・設計・施工見積・
その他諸費用（手付金、登記等や税金・手数料・引越代・家具照明等購入・施
主支給品購入代金等）は、意外と現金が必要です。

マンションや建売住宅の購入が、いかに楽かは、よくわかりました。
しかし、自分の好きな場所、好きな建物は注文住宅しか出来ないので、他には
選択肢がないので仕方ないです。

No.4 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2014/07/27 23:15

＞土地を買って自宅新築する場合の流れ

流れは以下の様になります。

１．土地代金を貯める
２．土地を買う
３．住宅代金の借入審査をしてもらい、通過する。
４．住宅建設の着手金を支払い、住宅を建ててもらう。
５．住宅が完成したら、借金をして、残金を支払い、住宅の鍵を貰う。

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2014/07/27 22:32

土地を先行取得して建物を厳選して建てるのが理想です。

土地と建物の両方を住宅ローンで賄うのは制約があります。したがって土地を買って次に新築と記載されている方法が容易ではないのです。住宅ローンなので土地と建物をほとんど同時に買う必要があるからです。
土地の売主が土地開発のような業者なら問題ないが、個人の売主であり不動産屋の仲介であると問題が発生する恐れがあります。質問にあるように融資決定まで紆余曲折があるからです。
土地の売主の対応と銀行の対応がいろいろなケースがあるからです。土地の売主が住宅が確定しローン決済まで待ってくれるなら問題はありません。銀行もつなぎ融資で土地代金を出してくれるなら問題ありません。それが出来ないと契約書で綱渡りをするリスクが発生します。自己資金がないと困難が予想されます。
私は自己資金を用意して土地の先行入手を行いました。電鉄会社の開発した住宅団地を図面上で先行取得する契約をしました。するとそれを聞きつけた地元のハウスメーカーがモデルハウスの話を持ってきたのです。良い土地であったことも理由です。その結果、非常に有利な条件で良い建物を建てることができました。自己資金の有利さを実感はました。

No.2 回答者： IDii24 回答日時： 2014/07/27 19:27

通常は土地を買っても自宅を建てることを目的としなければ住宅ローンは受けられません。

つまり自宅を建てる前でないと住宅ローンは受けられないことになります。
ですが建物を見積るまでに時間が空いてしまいます。その間に土地は売られちゃうかもしれません。ですので、土地だけを通常のローンで買います。繋ぎ融資といいますが、短期なので金利は高いです。
そして建物の設計が出来て、設計図がそろう段階で住宅ローンにかけます。その時に土地のローンの返済額も含めてローンを組み審査を受けます。
審査が通れば、土地の繋ぎ融資は一括で支払い終了。建物の金額は完成まで数回に分けて建築業者に払われます。
そして完成後すべて支払われた段階で、銀行の担保物件となり、ローンが開始されます。

No.1 回答者： f_a_007 回答日時： 2014/07/27 19:26

私は、土地代と建築費の両者を確定後にローンを申し込みましたよ。

両者は不離一体ですので、それが現実的かと思います。

＞ローン申し込み後に設備をグレードアップをして建築費が増えた。

その分は、現金払いするしかないです。