更新時期を過ぎているのに賃貸の違約金を払えとの事

賃貸の部屋に12年住んでいます。
12年前の相場の金額の家賃をずっと払っています。
現在はかなり相場が下がっており、例えば
同じマンションのいくつかの空室の家賃は、私が毎月払っている額より1万円ほど安いです。

昨年、家賃を下げてもらいたくて交渉をしようとしたのですが、
賃貸の契約書には
「土地又は建物の上昇又は低下その他の経済事情により家賃が不相当となった場合、
協議の上家賃を改定することができる」
と記載されているのに値下げは認められませんでした。
（管理会社（私と家主との仲介）から家主に連絡はしたと言ってましたが
本当かどうかはわかりません）
その時、管理会社の担当者に
「家賃が嫌なら退去して構わない、
但し更新時期以外に退去する場合は違約金として家賃1ヶ月分払ってもらう」
と言われました。

契約書には以下の記載があります。
「契約開始日より12ヶ月以内における解約の場合、
乙（借主）は、違約金として家賃1ヶ月分を負担するものとする。」
【質問１】
この「契約開始日」は12年前に入居した日の事ですよね？
それとも、毎年更新した後の最初の日の事を指すのでしょうか？

現在引っ越しを考えており、不動産仲介業者にこの件について相談すると
「契約開始日」は12年前に入居した日の事で間違いない、と言われました。

【質問２】
家賃を値下げしないのは、契約違反では無いのでしょうか？

【質問３】
契約書では
・敷金が3ヶ月分で、敷引が3.5ヶ月分（退去時に家賃0.5ヶ月分払う）
・退去時、借主がエアコンフィルター洗浄代を実費負担する
とあるのですが、法律上、これらの内容はおかしくないでしょうか？
記載されてる以上従わなければならないのでしょうか？
退去時に一銭も払いたくないので、弁護士さんを間に立てて交渉することも考えています。

以上、よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： yonesan 回答日時： 2014/08/29 10:26

【質問１】

契約開始日とは更新日の事です。
更新の度に新たに契約を結んでいます。
携帯電話解約時の違約金と同じですね。

【質問２】
”協議の上家賃を改定することができる”
ですから双方が合意しないと改定できません。
「周辺の相場より高い」だけで値下げ交渉に応じる家主は少ないと思います。
家主が「次の入居者が見つけ難い」と感じたら応じる可能性が高くなります。

【質問３】
国土交通省のガイドラインによれば経年劣化の回復費用を負担する必要はありません。
例えば12年経てば壁紙の償却は終わっていると考えるのが妥当なので、貼替費用を負担する必要は無いでしょう。
ですが契約書に費用負担が明記されているので、管理会社から請求されるはずです。
交渉は弁護士を通じた方が良いでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
国土交通省のガイドラインというのは知りませんでした。一度見てみようと思います。

お礼日時：2014/08/30 04:23

No.2 回答者： in_go-ing 回答日時： 2014/08/29 11:29

　大家しています。

１）　更新の度に新しい契約が開始されます。

２）　いいえ。「貸主は値下げに応じなければならない」とはどこにも書かれていないはずです。それは大家側の値上げ要求に関しても「借主は値上げに応じなければならない」と書かれていないのと同じことです。

３）　質問者様も同意して署名捺印している契約ですから一次的には有効です。別に『公序良俗』に反する契約でもありません。『契約』とはそういうもので、簡単に反故にできるのは質問者様が未成年か、文言を理解する能力もないことを証明できるか、脅迫や強制で署名捺印させられたと証明できる場合くらいです。

　　　マトモな成人が一旦同意して署名捺印した契約ですからその内容を反故にするには裁判所の命令が必要です。『弁護士さんを間に立てて交渉する』か、裁判するしかない（私が大家なら『交渉』になんか応じません）でしょう。