高額な改修工事に伴う危険性について

店舗を貸す場合、スケルトン渡し条件として先方が改修工事（１億程度）を全て負担した場合、その後の光熱費など先方負担の為共益費はゼロとし、こちらから途中解約の申し出をしない前提で不安なのが建物の権利などの件です。居住権や途中で先方の都合で撤収される場合にこの工事にかかった金額を弊社が負担する場合があるかなど、（弊社の都合であれば仕方がないかもしれませんが）問題は発生しませんか？メリット、デメリットを教えてください、また契約書などで守れるものかどうかも教えてください。契約期間はテナント側は10年希望ですが長すぎると感じています。この期間についてもアドバイスください。

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2014/10/27 15:56

不安でしたら　弁護士に契約内容と契約立ち合いをして貰う

この回答へのお礼

ありがとうございます。弁護士に契約書の内容確認はしてもらおうと思っています。

お礼日時：2014/10/27 17:44

No.2 回答者： yasudeyasu 回答日時： 2014/10/27 16:06

ビルのテナント工事会社＋宅建主任者で民法を学んだものです。

＞店舗を貸す場合、

あなたが貸主ですね。

＞スケルトン渡し条件として先方が改修工事（１億程度）を
＞全て負担した場合、
＞その後の光熱費など先方負担の為共益費はゼロとし、

共益費を何年免除しても、１億円にならないから貸主が得ですよね。

＞こちらから途中解約の申し出をしない前提で
＞不安なのが建物の権利などの件です。
＞居住権や途中で先方の都合で撤収される場合に
＞この工事にかかった金額を弊社が負担する場合があるかなど、

工事業者と借主が契約を結んで工事を行ったのですから
貸主に請求が来ることはありません。

借主が工事代金を払わないで夜逃げ（退去）した場合
借主の連絡先を貸主に聞くことはありませんが、
この工事契約に関して借主は全く関係しません。

＞（弊社の都合であれば仕方がないかもしれませんが）
＞問題は発生しませんか？
＞メリット、デメリットを教えてください、

飲食店、アパレルなど改修工事代金を払わないケースが多いので
工事業者は損をしますが、貸主に問題は発生しません。

＞また契約書などで守れるものかどうかも教えてください。
＞契約期間はテナント側は10年希望ですが長すぎると感じています。
＞この期間についてもアドバイスください。

共益費として水道、光熱費を免除すると
出しっぱなしになって他の借主の水が出にくくなる程度です。

２年契約で自動更新とか、
契約更新の都度、値下げ更新されるよりも
１０年契約の方が貸主としては助かります。

築３０年とかで
・設備面、電気面で容量不足
・建物の老朽化
・汚れている
等なければ１０年契約はありがたいと思います。

契約書に途中解約の場合１か月分の違約金を取ることや
使用目的は住居でなく「店舗」ときちんと記載していれば
居住権、居座りの問題は発生しません。
目的外の使用、契約者以外の使用は契約違反ですから
無条件解除としておけばよいのです。

この回答への補足

回答ありがとうございます。「共益費を何年免除しても、１億円にならないから貸主が得ですよね。」のなぜ得なのかわかりません。

補足日時：2014/10/27 17:42

No.3 回答者： nitto3 回答日時： 2014/10/27 16:07

一億円も出して１０年以内に償却する可能性は低いです。

倒産などして解約になればその一億円分の撤去費は
あなたの方の持ち出しになる可能性がありますよ。
契約時その辺の条件は決めておくことです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。倒産時はまずいですね。

お礼日時：2014/10/27 17:43

No.4 回答者： yasudeyasu 回答日時： 2014/10/27 18:06

＞共益費を何年免除しても、１億円にならないから貸主が得ですよね。

一億円も出して１０年以内に償却する可能性は低いです。

と、言うことが言いたかったのです。


＞スケルトン渡し条件として

設備等何もない状態で貸し出します。
http://www.iso.to/tenant/column/pg847.html

＞先方が改修工事（１億程度）を全て負担した場合、
＞その後の光熱費など先方負担の為共益費はゼロとし、

ということは御社ビルでは通常
ビルの内装・設備、改修工事は貸主負担でやっていて、

今回は借主負担でやる代わりに
共益費は10年間免除するわけですよね？

10年間共益費をもらうよりも
改修工事費用（１億）を借主さんに負担してもらった方が
お得ですよね、ということです。

出ていくお金と入ってくるお金とは違いますが
利益ベースで考えると
１億円＞１０年間の共益費　です。


（１０年後言抜きでの引き渡しが主流になっているかもしれませんが）
契約書には、
退去時　借主負担で原状復旧（原状回復）工事を行い
スケルトン状態に戻すこと、という条項を入れておいた方が良いですね。
原状回復工事の条項は通常入っていると思いますが念の為。

No.5 回答者： alflex 回答日時： 2014/10/27 20:48

＞店舗を貸す場合、スケルトン渡し条件として先方が改修工事（１億程度）を全て負担した場合、その後の光熱費など先方負担の為共益費はゼロとし、こちらから途中解約の申し出をしない前提で不安なのが建物の権利などの件です。

いきなり蛇足ですが、光熱費を先方負担にするのは当たり前の話なので、共益費ゼロはえらいサービス良い大家さんだなぁ…と感じます。普通は光熱費を負担してもらってるからという理由では共益費ゼロはしないでしょう。家賃に含めているなどの理由で共益費を取らないという事はあるでしょうが。

さて、ご質問の内容は全て契約書ないしは工事区分表で明確にすればいい話です。
スケルトン渡しであれば、内装はすべて入居者負担のＣ工事であると明示すればいかに短期間で入居者が退去しようがその工事費用の請求が大家さんに来ることはありません。
ただし、契約書で退去後の原状回復の費用を誰が負担するかということをきちんと決めておかないと、後々揉めることになりますので注意が必要です。

＞契約期間はテナント側は10年希望ですが長すぎると感じています。この期間についてもアドバイスください。

確かに長いですが、相手の会社が安定的な企業であれば問題ないような気もします。
気になるのであれば、（たとえば）2年ごとに条件を再協議できる、というような条項を盛り込んでおけば良いでしょう。

No.6 回答者： alflex 回答日時： 2014/10/27 20:50

それと追加ですが、念のために撤去工事くらいはペイできるくらいの保証金は取っておいたほうがいいですよ。