借地権の対抗力について質問させてください

母親が借地権を持っている土地に、子供である私が家を建てます。

（母親はその家には住みません）

母親が借地権を持っている場合、建物の名義も母親にしないと、借地権の対抗力がなくなるということを知りました。

建物の名義を私と母親の共同名義にした場合は、対抗力はどうなるのでしょうか。（建築費の大半は私が出すが、母親にも一部出してもらい、建物の登記にいれる）

母親が単独で建物名義を持っていないと対抗力はなくなってしまうのでしょうか。
母親の建物の登記割合が少なすぎると、対抗力がなくなる、弱まるということはあるのでしょうか。

よろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

• 地主さんの許可は取っており、同意書もいただいています。

    補足日時：2015/07/09 11:27

No.6 回答者： check-svc 回答日時： 2015/07/09 11:48

＃３です。

＞地主さんの許可は取っており、同意書もいただいています。
●その場合は、借地権はあなたと母親との共有となります。
つまり借地契約はあなたと母親と連名で契約することになります。
できることなら、地主の立場に立てば、借地契約書を新築した時点で書き換えることをお勧めします（書き直さない場合は、口頭での契約更改とみなします）。

No.5 回答者： toratanuki 回答日時： 2015/07/09 09:07

対抗力云々の前に、借地権の無断譲渡で契約解除の危険が。

。。。。。。。

No.4 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2015/07/08 16:38

母親が借地権を持っている土地に、子供である私が家を建てます。

お母さん良いといってるのかね？　借地権消えちまうね　

地主がよいといえば賃貸契約を貴方が行う。


そもそも借りてないで購入し
土地を買って建てればいいなのい？

No.3 回答者： check-svc 回答日時： 2015/07/08 11:31

＞建物の名義を私と母親の共同名義にした場合は、対抗力はどうなるのでしょうか。

●第三者に対する借地権の対抗力のことですよね？
この場合は、あなたと母親の両方が第三者に借地権を対抗できます。
つまり、土地所有者が変わったとしても、その新しい所有者に対してあなたと母親の両方がこの土地を借りているということを主張できるってことです。

＞母親が単独で建物名義を持っていないと対抗力はなくなってしまうのでしょうか。
●母親が単独で建物名義をもっていれば、母親だけが対抗力をもっているということです。

あなたにはその土地を借りているということを第三者には対抗できません。
これは、あなたと母親が共同で地主から土地を借りているとした場合に、建物の名義が母親だけだと、借地権は母親が持っているものとして第三者に対抗できるってことですよ。


＞母親の建物の登記割合が少なすぎると、対抗力がなくなる、弱まるということはあるのでしょうか
●対抗力がなくなったり、弱まったりすることはない。
つまり、対抗力はあるかないかだけのことです。

どうもあなたは何かを誤解されているように思いますが、ご注意願いたいのは地主と借地契約されているのははあなたの母親だけですよね？
だとすれば、建物名義をあなたと母親の共同名義にすることは地主の許可を得なければなりません。あなたが母親と共同で借地契約の当事者になっているわけではないからです。

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/07/08 08:31

＞母親が単独で建物名義を持っていないと対抗力はなくなってしまうのでしょうか。

そのとおりです。
持分割合とは関係ないことです。
「母親が借地権を持っている」と云うことですから、土地所有者は母親に土地を貸しているのです。
建物が共有なら、土地所有者は共有者全員に貸していなければならないです。

No.1 回答者： area_99 回答日時： 2015/07/08 07:57

平成４年８月１日（1992年）に施行された借地法改正で、借地の上に建てた家は50年後に更地にして変換する義務が加わりました。

改正以前の旧借地法では、原則建替えが自由で、家がある限り駆り続けられました。

が・・・最近は地主も賢くなったので、如何にこんな理不尽な法律を無い物するかに苦心しています。

実は旧借地法には、建物による制限があり、木造住宅で20年、コンクリート住宅で30年という契約期間が決まっておりました。
借地権を更新すれば良かったのですが。あまりに不当に安い時期の借料のままでいる場合が多いので、あの手この手で更新させないようになりつつあります。

ご質問にある名義人もそのようなひとつです。

地主にしてみれば、建替えは、この20年の効力を失うとして、契約の切り替え（更新ではない）を求めます。
つまりは50年で更地にして返すという借地法に則ることにされます。

最近の住宅は、殆どが木造であっても耐震化住宅であるので20年で住めなくなるようなものではありません。
なので、いずれにしても、建替えには地主の許可は必要に鳴ります。

■建替えには
・地主の許可が必要
・借地の法律が変更
・借地料が上がる
・50年で更地にしなければならない
▲
以上を踏まえて建替えを考えてください。

地主が間抜なことを祈るばかりです。