古いマンションの管理組合について

築２０年以上の古い分譲マンションに住んでいます。
管理組合の役員の頭が固く、どうにも理不尽なことに悩んでます。
総会が近々あれば出席し色々聞こうと思ってますが、来年までないので予備知識として伺っておきたいことがあります。

まず、今月から工事している屋上の防水工事。
上層階ほどかなりの騒音が発生するにも関わらず、エレベーターや掲示板にワードで作った少し日本語がおかしい紙一枚で説明が貼ってあっただけで、しかも理事長のミスで騒音が発生する４～５日間の工事期間が１週ずれていました。
工事が入る前に直接、この期間のこの時間に騒音が発生する旨を説明して了承を得る必要があると思うのですが、どうなのでしょうか？

あと、管理人室のないマンションなのですが、エントランスとエレベーターに防犯カメラを設置しました。
が、有名なだけで初期費用も維持費も高いセコムに依頼して設置していました。
こういうのは、事前に数社に見積りを依頼して、保証や費用などを精査してから依頼するものだと思うのですが、そういったことをしていないように思います。
これは手を抜いて住民から集めている管理費等を余計に多く使ったようにも思えるのですが、どうでしょうか？

最後に、数か月に一度日曜日に掃除をしますが、日付や時間の指定はその月に入ってからなのにも関わらず、欠席は罰金５０００円といきなり決められました。
我が家は全員働いていてその日は全員朝から仕事でしたが、パートに出てる母が無理を言って仕事を休ませてもらい参加しました。
短時間パートで時給も安いので仕事に行くより休んで掃除に出たほうがマイナスが少ないという判断でしたが、かなり理不尽だと思っております。
掃除をサボる住民が多数いるせいで罰金と言い出したのですが、仕事でいけない家庭もあるのに勝手に日時を決め、仕事だろうが体調不良だろうが出れなければ有無を言わさず罰金というのはどうなのでしょうか？

No.4 回答者： inon 回答日時： 2015/10/14 09:55

屋上防水工事なら、総会（臨時総会）で承認されているでしょう？

問題は理事会運営がどうなっているかです。管理会社は入っていないのでしょうか？
掃除も数ヶ月に一回って、一般的には毎日業者が入って（日曜は別）清掃する場合が多いです。日常清掃はどうなっているのかな？
疑問だらけです。理事会はボランティアで運営されています。役員は抽選でしょう？
問題意識を持った方が、引っ張って行かないと、どうしても安易な方に流れます。
私の住むマンションでは、私が専門家なので、修繕委員会を発足して、マンションの修繕の計画を管理会社を使って行っています。（施工業者は管理会社には任せませんがね）
疑問を持った貴方が、理事会に意見をして引っ張っていってください。

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/10/12 18:50

>今月から工事している屋上の防水工事～～工事が入る前に直接、この期間のこの時間に騒音が発生する旨を説明して了承を得る必要があると思うのですが、どうなのでしょうか？

工事を行うかどうかは承認を得ていれば問題ない。
工事期間の告知はもちろん行うが、これは承認がどうこういうのは関係なく、あくまで一般常識の範囲。
理事長のミスであれば、理事長が文句を言われるだけで、それ以上でもそれ以下でもない。
屋上防水の工事自体は騒音・振動の大きいコンクリの掘削もあったとしてもわずかだし、施工時間は昼間なので、受忍限度の範囲内。
騒音で苦情くらいは言えるが、それ以外の責任問題にはならない程度の理事長のミス。
管理組合の理事長は別に役職や専門家がやっているわけじゃなく素人なのだから、そのあたりは同じ住人同士で大目に見てあげた方がいい。


＞エントランスとエレベーターに防犯カメラを設置しました。これは手を抜いて住民から集めている管理費等を余計に多く使ったようにも思えるのですが、どうでしょうか？

セコムがぼったくり（＝悪質・犯罪）で有名な会社であれば質問者の言い分も一理。
ただ、セコムはそういう怪しげな会社ではない。
確かに高いという噂があるが、セコムを採用したからと言って理事役員の手抜きや管理費等の浪費とはいえない
ただ、他にもコストを抑えられる業者もあるからと合い見積もりを『提案』するのはアリ。



＞日付や時間の指定はその月に入ってからなのにも関わらず、欠席は罰金５０００円といきなり決められました。仕事でいけない家庭もあるのに勝手に日時を決め、仕事だろうが体調不良だろうが出れなければ有無を言わさず罰金というのはどうなのでしょうか？

確かにやり方は乱暴だけど、承認されたのだから仕方がない。
管理組合というのはそういう仕組み。
悪しき多数決という側面もあるが、既定の議決権さえ集めればまずは前に進められるというメリットでもある。
質問者のマンションでじゃそれだけ掃除に出てこない人（＝清掃せずに他社へ負担をかぶせている人）が多いということでもある。
といっても、質問者の言い分も正当だと思う。
折衷案として、常識的には「○回欠席したものは罰金5000円」というやり方でいいと思う。
また、実施日も「毎年a.b.c.d月の第○日曜日」などと恒例的に決定してしまうこと。
こういった調整策が盛り込まれていないので「乱暴」という前述の表現になった。


最後に。
質問者の気持ちは分からないでもない。
ただ、理事をやってみると、先輩理事たちの気持ちが分かったりする。
好きで理不尽やってるわけでもなく、そうするしか選択肢がないなんてこともあるし。
質問者は「予備知識」といっているけれど、まずは書店でマンション管理の本を購入することをお勧めする。
理事になったら読む本・・・みたいな本がいいよ。

No.2 回答者： bathbadya 回答日時： 2015/10/11 21:53

＞この期間のこの時間に騒音が発生する旨を説明して了承を得る必要があると思う

すべての方の了解を得ていては時間がかかり過ぎるので、仕方ないのでは？
複数の役員がいれば、間違いには気付くはずなんですがねぇ～

＞保証や費用などを精査してから依頼するものだと思う
組合の規約に「いくら以下は理事長決済、いくら以下は組合決済」とかにはなっていないのですか？
ちなみに、専門家でないと金額しか比べようがないですよ。近所のマンションでどんな業者にお願いしたかを聞いた方が判断しやすいと思います。

＞日付や時間の指定はその月に入ってからなのにも関わらず、欠席は罰金５０００円といきなり決められました。
掃除は通常の行事なので、総会で年度計画を提示すべきですね。
「罰金うんぬん」は、規約の変更なので総会での決議が必要だと思うけど、規約に「変更の場合はどうする」って記載が無いのかな？
予備日を作って出やすくする配慮するのも仕事だと思うんですけどねぇ～

No.1 回答者： carkurui2020 回答日時： 2015/10/11 16:52

理不尽ですが、頭が固いかはわかりません。

区分所有者の共益に有する行為とすれば、
やり方の問題は多々ありますが押し切られる可能性はあります。

管理規約などをよく勉強されるとよいでしょう。