住宅ローン特約について2つ質問があります。ローン関係に詳しい方、現役の銀行・ローン関係者の方、宅地建

住宅ローン特約について2つ質問があります。ローン関係に詳しい方、現役の銀行・ローン関係者の方、宅地建物取引業の方よろしくお願いします。



質問1
現在、新築戸建の購入の為に銀行とフラット35に申込ました。
重要事項説明の欄に記載されている銀行が3社あり、フラット35が1社、計4社の記載があります。
記載がある銀行1社に申込みましたが否認されました。
現在健康上の理由で団信が通らないだろうと言うので、フラット35に申込み、フラットは通ったと仲介業者(不動産屋)から連絡がありました。
ただし、こちらの要望？(希望金額)に沿う形にはならなかった様な口振りでした。
重要事項説明には借入銀行の他に融資額なども記載があります。この場合、もしも重要事項説明に記載されている融資額に届いていない場合はローン特約で契約を白紙撤回にできるでしょうか？
特約の期日が一週間と迫り、今から記載がある他の銀行に融資を頼んでも結果が出る時には期日が過ぎると思うのでフラットが記載金額になってなかったら解約したいと思っています。

質問2
重要事項説明の融資の欄に「契約締結後の転勤・転職・退職・離婚・新たな借入等が否認の理由の場合」は特約が適用にならないと記載があります。
そこで質問なのですが、事前審査が通り売買契約後に銀行の本契約をする際に団信の告知内容というものを知りました。
1)最近３ヵ月以内に医師の治療（指示・指導を含 みます。）・投薬を受けたことがありますか。の部分に該当しました。2や3(記載の病気は該当なし・手足もあります。)は「いいえ」にマルをしています。
まさかそんな告知が必要とは知らず、仲介業者(不動産屋)に特に健康面については契約時まで言わずにいました。
正直に申告した場合、ほぼ通らないと仲介業者から言われましたが、告知義務違反は嫌なので正直に申告したら、質問1にも書きましたが銀行はやはり否認でした。
仲介業者にローンが通らなかったら解約したい事を伝えると、「契約後に健康面の事を言われても困る、重要事項説明にも契約締結後の転勤・転職・退職・離婚・新たな借入等が否認の理由の場合は適用されないと書いてあります。」と言われました。
しかし、仲介業者からは事前に健康面については聞かれていませんし、こちらとしては本契約の団信の記載の時に知ったのでどうしょもありません。
この場合、上記の〜等がの部分に健康面もひっかかるのか？と疑問に思い質問しました。
よろしくお願いします。

No.1 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/09/21 18:26

重要事項説明書や契約書の記載がまずは有効。

ただし、宅建業法や消費者保護法等に抵触する場合には、各法令等が有効となる。
重要事項説明書や契約書の全てが無効になるかどうかは、これらの条項が盛り込まれていなければ、基本的にはケースバイケース。

本件の場合はまずは仲介会社の回答の通りと解するのがまずは妥当。
しかし、前述の通り、各種法令に抵触する恐れのある書面だった場合には、質問者の希望通りに解約できる可能性はある。
どうしても話を進めたい場合には、弁護士へ相談することをお勧めする。
自治体で無料法律相談を実施している他、不動産業相談窓口もある。
（ポイントになるのはローン条項が無条件解約かどうかだと思うよ）


実務的には、団信で健康状態についての質問は当然あるので、仲介会社はその旨を事前に買主へ話すことが普通かな。
これは本件のようなトラブルになることを回避する目的だけど、これ自体は別に説明を義務付けられているわけでもない。
お互いのために話すというくらいの話。
話さなかったことで業者に業法的な落ち度はないけれど、へたくそな担当者ということは言えるかなぁ。

また、気が変わってどうにかしてローン流れを狙いたい買主もいるので、そういう場合によくあるのが本件の過去３ヶ月治療にマル。
だから健康上の理由で団信流れの場合などはローン条項に入らない場合もあるかな。


業者の口ぶりだと手付没収にするつもりだから、今のうちに法律相談等へ行って予備知識をつけておくのもアリだと思うよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
都庁にある不動産課で相談してきました。
そこで弁護士にも相談することができました。
弁護士からは契約書に書かれてる通り、住宅ローンが否認された時点でローン特約にて解約できると言われました。また健康面で団信が通らなくても、こちらには責任はないと言われました。
フラットに関しても重要事項説明に記載されている金額が融資されてない時点でローンが通ってるとは言えない、なので解約する事ができる。とアドバイス頂きました。
また、強硬姿勢で内容証明を出した方が良いといわれ、仲介業者、売主の本社と契約をかわした営業所に送り売主と話を持ちたいと思います。

お礼日時：2016/09/21 21:13