個人間での土地売買、手順と注意点を教えて！

今度ある地主さんから１００坪ほどの土地を買います。家を建てる予定です。

訳あって不動産屋は仲介に入れないで書類作成などを売主の友人の司法書士に依頼して売買する予定です。価格は１０００万程度。

なにぶん当方が素人で、且つ、間に入る司法書士が相手方の知り合いという事もあり多少心配があります。

手続き（お金を渡す手順）の順序や注意点を詳しい方教えてください。

ちなみに資金は住宅ローンで支払う予定です。家はすでに工務店は決まっていますが土地仲介はしてくれません。

No.6 ベストアンサー 回答者： sheets40 回答日時： 2009/04/21 22:07

私の経験からお話いたします。

【司法書士選び】
建売の業者、マンションの分譲業者は物件の登記を
自分の知り合いの業者に任せることになっていますが、
普通の取引では、買い手が司法書士を自分のほうから選び、
登記手続きをするのが原則です。
この場合は、aosawagani様が銀行のローンを使うからと相手に伝え、
銀行の利用する司法書士を紹介して貰って、そこをお使い下さい。
【売買契約書の作成】
売買契約書も銀行の紹介した書士に作成したものが問題がありません。
【境界の確認】
契約の前に境界の杭を確認して下さい。
杭が入っていれば問題がありませんが、杭が無いと面倒です。
【銀行で取引】
なるべく銀行の応接間を借りて、取引をして下さい。
司法書士、銀行の人が書類を確認して、間違いがなければ、
お金を支払い、手続きが終了です。
出来れば、相手に銀行の通帳を用意してもらって、
その場で、振り込むというのが問題がありません。
相手側にあらかじめ、その銀行の預金口座を作ってもらっておくと、
いいでしょう。
取引は相手の土俵でせずに、aosawagani様の土俵でするといいでしょう。
銀行の方と相談しながら、取引をしますと間違いは少ないですね。
銀行も融資は慎重ですから、アドバイスしてくれます。

No.8 回答者： turbotjc 回答日時： 2009/04/22 20:21

業者してます。

融資に際して仲介業者等の重要事項説明書を求められるのは本当です。私の勤め先でも、個人間売買の予定だったのが、金融機関の融資が受けられずに仕方なく仲介に入ってくれというケースが何件かあります。全てがそうなのかは判断のしようがありませんが、地元の信金でも同様に個人間売買では融資が認められませんでした。

注意点等は他の回答に詳しいので触れませんが、まず最初に確認しなくてはいけないのは個人間売買でも融資してもらえるかどうかですね。

No.7 回答者： swn214 回答日時： 2009/04/21 23:41

何度も申し訳ありません。

♯２です。

私の、「見解の相違（実質的には反論ですが）」に対して、丁寧にお答えいただきました。
No.５の書き込みにより、おっしゃるところがある程度理解できました。

確かに、大量の住宅ローンを手早くさばく必要があるメガバンクなどでは、書類による担保評価がメインとなり、重説のつかない個人売買への取り組みに消極的になるという事情があるのでしょうね。
ちなみに私がメインで利用する銀行は地銀中位行ですが、個人売買でも気軽に動いていただけます。
ただ、No.３の回答では、ニュアンス的にあまりに断定的な印象をうけましたので・・・。

あと、きちんとした地主さんから、境界や道路付に問題のない物件を買うなら個人売買でも「無謀」とまでは言い切れないと思いました。私は新築注文住宅のほうがメインなので、個人売買をまとめることも多かったし、当然仲介業者なみの調査をしますから、大きなトラブルも経験したことはありませんでした。

仲介を依頼された方が安全性は高まるが、個人売買ならそれなりの自己責任が伴うという点は、当然のことで私も異論はありません。

No.5 回答者： ma_h 回答日時： 2009/04/21 21:08

＃３の元業者営業です

私も他の回答に対して決してケチをつける訳ではありませんが、その回答の中での疑問？にのみお答えさせていただきます。

＞借主が以前から所有する物件を担保にとっての融資（当然重説はありませんね）はすべて取組不可ということなのでしょうか？一般の事業資金の融資なんかはどうやってやってるんでしょ？

これはうちの会社に出入りしている３行のうち、某都市銀の融資担当者から聞いた話です。
故に、他の金融機関もそうだとは断言できませんが、その他２行（都市銀１行、地銀１行）も若干の違いはありましたが、概ね同じ話だったので、書かせていただきます。

まず、私が前回回答させいただいたのは「住宅ローン限定」での話です。事業資金に関しても担保物件購入時の売買契約書と重要事項説明書がありますので、提出を求められます。そして実際に物件を調査（登記事項、現地、役所）しての審査になる事もあるでしょう。
しかし、住宅ローンに関しては事情が違います。住宅ローンは第一に「申込者の属性審査」。問題が無ければ「物件の審査」に入るわけですが、殆どの物件（特に中古マンション）は書面（買契・重説等）のみで担保評価が出来るだけのデーターの蓄積があるそうです。
当然、中古戸建は建物というより土地が重要視されますので、現地を確認する事もあるそうですが、その融資担当が言うには「一つのローンセンターが扱う膨大な量の審査を、いちいち現地を確認するほど人もヒマもない。故に、中古マンションの場合は殆ど書面で審査し、どうしても確認したい事があった時のみ現地を確認する」との事でした。それも最近はネットで物件を確認できる（外観・物件概要・登記事項もネットで取得できます）事が多いので、余程のことが無い限り手間を省くそうです。

勿論、前述のように全ての銀行・金融機関がそうかは分かりませんが、そんな大きな違いは無いでしょう。
そして、銀行の担保評価手段がどうあれ、「個人間の直接売買」に殆どの金融機関が融資しないのは事実です。

故に、借り入れと安全な取引を担保する為には「仲介業者を入れて」の取引が賢明だと私は思います。
このサイトにも定期的に「直接取引きでトラブル。助けて」という相談が上がります。しかし、殆どのケースが「残念ながら自己責任です」という回答になります。

それでも「仲介業者は入れない」との事でしたら、それはご自由です。
私も強制はできませんので。

No.4 回答者： swn214 回答日時： 2009/04/21 19:25

No.２です。

再度です。
他人の回答にケチをつけるつもりはありません。見解の相違ということでお許しください。

不動産売買においては、知識が無いがゆえに大失敗するということは、しばしばあり得ます。仲介業者に依頼することによって、それらの危険が回避できることもあるでしょう。しかし、道路付や境界などに特別な問題のない物件の売買なら、個人間売買でも無謀というほどのこともないかと思います。

登記事項証明書と公図、１４条地図などをとり、周りの所有者との境界や、土地の中に所有者関係の不明な筆が含まれているなどのことが無いか、ライフラインは公道から直接引き込み可能かどうか、建築指導課などに問い合わせ、建築可能かどうかなどを確認すればよいことなので、素人でもある程度の調査は可能です。
また、依頼される予定の工務店にも、建築確認などを作成されている方がおられるはずですから、それらの方と入念に打ち合わせすれば、そう間違った取引となることはないと思います。

もちろん仲介業者に依頼されればさらに万全でしょうね。

あと、重要事項説明が無いと融資が受けられないという見解があるようで、その理由は金融機関は担保評価を重要事項説明書を見ることのみによって行うということのようです。びっくり仰天の金融機関ですが、そのような銀行では、借主が以前から所有する物件を担保にとっての融資（当然重説はありませんね）はすべて取組不可ということなのでしょうか？一般の事業資金の融資なんかはどうやってやってるんでしょ？
私が知っているある銀行は、行内に不動産鑑定士がいますし、どんな小さな物件でも１００パーセント現地調査し、担保評価していると思います。個人売買でもちゃんと融資してくれますよ。

まあ、でも思わぬ失敗もありますから、慎重にやってください。

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2009/04/21 09:26

元業者営業です

＞なにぶん当方が素人で、且つ、間に入る司法書士が相手方の知り合いという事もあり多少心配があります。

この様な方が仲介業者を入れずに土地の売買契約をするなんて、一言で言って「無謀」です。
仲介業者の入らない個人間売買は全て「自己責任」です。民法上「契約自由の原則」がありますので、例えご質問者様が「騙されたたとしても」その契約は原則有効です。（騙された方にも落ち度があるという解釈）

そこで間に仲介業者を入れればその取引において「仲介責任」が業者に発生し、買主であるご質問者様は様々な法的保護を受けることができます。

ご質問様が不動産売買においての法的知識、経験、時間、お金があれば何も申しませんが、ご質問文のとおりですよね。
逆に仲介業者を入れれば、ご質問文にあります「不安要素」は全て解決できます。

また、住宅ローンを扱っている金融機関の殆どが仲介業者が作成する「売買契約書」「重要事項説明書」の提出を義務づけてます。何故なら、金融機関が担保評価をするときにわざわざ物件を見に行ったりはしません。上記の書類で担保評価をし、その契約が「公序良俗に反しない正当な契約」かどうかを判断するのです。

個人間売買では当然このような書類は作成されませんので、殆どの金融機関（大手都市銀は１００％）で「門前払い」です。以前は割と柔軟だったＪＡでさえ現在は殆ど「融資不可」です。
つまり、必然的に「現金購入」になります。

＞家はすでに工務店は決まっていますが土地仲介はしてくれません。

不動産仲介業は「免許業」です。宅建業者免許がなければ仲介業はできません。無免許で仲介すれば「３年以下の懲役、１００万以下の罰金」です。

また、他の回答にある司法書士の問題ですが、私の経験上では「金融機関指定司法書士利用」は２～３割位ですかね。
ただし、今回のようなケースですと「指定司法書士以外は認めない」と言われる可能性は高いですね。（それも「住宅ローン利用可」の場合ですが）

以上のように、取引の公平性（金額、条件等）と融資問題を含めて仲介業者を入れることをお勧めします。

No.2 回答者： swn214 回答日時： 2009/04/20 23:37

特に注意することといっても、物件をよく調べてることくらい？

工務店は、その土地のことをよく知っているのでしょうか？道路付とかライフラインの整備状況とか、排水の放流の状況とか・・・。特に境界の問題。この点についてはご質問の範囲外かとは思いますが、いざ建てる段階になって問題発覚というのはよくあることです。重要事項説明書は作成されないので、それらについては、原則として自分で確認するしかないわけです。

手順としては、(1)契約＆手付金支払い、(2)売主側の銀行ローン金消契約、(3)融資実行＆抵当権設定契約＆残金支払い、(4)所有権移転登記＆抵当権設定登記ですね。
個人間ですと、(1)～(4)までをすべて１日でやることもあります。
固定資産税の精算とか、実測精算の問題とか、境界画定のこととか、ポイントになることは多いですが、何が問題となって何が問題とならないかはケースバイケースです。

一般的には、ローンの実行と残金の支払いを同時に行う関係で、銀行などで手続きをすることが多いです。
基本的には、司法書士と銀行の言う通りに書類をそろえて、サインして、ハンコを押すだけです。
地元のちゃんとした司法書士なら、だまされるなどの可能性は限りなく０だと思います。

♯１さんの書かれている売主の知り合いの司法書士を金融機関が認めるか？という問題ですが、私の経験した範囲では、当事者が依頼した司法書士を拒否されたということはないですね。抵当権の設定契約に関して言えば、金融機関が登記権利者になるので、拒否する権利はあるのかも知れませんが。ただ、１００パーセント初めての司法書士なら当日うまくいかないこともあるかも知れないので、事前に打ち合わせは必要かと思います。

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2009/04/20 22:21

住宅ローンについての相談は金融機関でされたのでしょうか？住宅ローンを使う場合、不動産業者が作成する「重要事項説明書」を要求する金融機関が多いですが。

また、住宅ローンを使う場合は金融機関の抵当権が設定されますので、金融機関が司法書士を指定する場合が多いです。売主の友人の司法書士を金融機関が認めるか？という問題もあります。認められない場合は、売渡書類作成のみ売主の司法書士が行うなど、ちょっと話がややこしくなってきますね。
上記の点をまず確認されたほうが良いと思いますけど。