中古マンション売却について

中古マンションの売却を考えている者です。
ネットでいろいろと勉強していて、分からない事があったので質問させてください。
大手不動産屋でよく、「買い取り」と「買い取り保証」というのがありますが、
物件の立地や状態によってこの価格が決まると思うのですが、
「買い取り価格」と「買い取り保証価格」は、大体同じと考えてよいでしょうか？
例えば、３ヶ月間で売却できなかった場合、買い取り保証価格が３000万だと提示されたとします、
この場合、即日買い取りの価格も3000万でしょうか？
どなたか詳しい方いらっしゃいましたら
アドバイス宜しくお願いします。

質問者からの補足コメント

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  補足で質問させてください。
  昨夜、ネットで勉強していたら「レインズ」について書いてありました。
  悪徳不動産屋によっては、レインズに登録してもすぐ削除したり他の不動産屋からの客に「交渉中」と嘘をついて紹介しなかったりという囲い込みをするそうなんですが、
  ①媒介契約前に家を査定しに来てもらう何か所かの不動産屋の営業の方達に「レインズからの他の不動産屋さんからのお客様もちゃんと紹介してもらえるかどうか」「両手取引じゃなくて片手取引でも販売して貰えるのかどうか」を聞いても良いのでしょうか？
  ②一般媒介契約の場合、レインズに登録する方法はあるのでしょうか？
  いろいろ「囲い込み」について書いてあったので、専任媒介契約するのが怖くなってしまっています。
  一般媒介契約も不安だし・・・悩んでいます。

    補足日時：2016/11/02 08:13

No.1 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2016/11/01 09:45

不動産業者が売主さんに提示する主な金額としては『査定額』『媒介価格』『売り出し価格』でしょうね。

査定額は、近隣類似物件等の制約事例を参考にしながらの予想される売却額
媒介価格は売主さんとの間の媒介契約書に記載する金額で、通常は査定額より上であることが多いです。
売り出し価格は、その媒介価格を基に広告に掲出する価格ですが、媒介価格と同じであることが多いですね。

さて、買取価格はそういった仲介活動なしで、不動産業者が直接売主さんから物件を購入する金額で、上記の金額で言うと査定額を下回ることが多いですね。
買取保証は、仲介活動を前提にしたモノで、例えば売主さんの希望が3600万円、査定額が3100万円であった場合、3500万円で媒介契約を結ぶが、2～３か月仲介活動して売却に至らなかった場合には、3000万円で仲介会社が買い取りますよ、という内容ですね。
買取保証額まで値を下げられるのであれば、最初から3300万円位で売り出した方が結果的に早く高く売れる場合もあるのですが、不動産はタイミングですから、予想外に高く売れる場合もあるので、その可能性に賭けたい、という場合には有効な方法かも知れません。

質問文の
＞３ヶ月間で売却できなかった場合、買い取り保証価格が３000万だと提＞示されたとします、
＞この場合、即日買い取りの価格も3000万でしょうか？
これは交渉の範疇でしょうね。不動産の買取をする業者は多数存在するので、そういった業者との比較になります。ご質問のケースでは買取保証をする業者と買取業者との差は仲介活動の有無だけになりますからね。

これは、何とも言えないのですが、『仲介もやります。買取もやります』という不動産業者は、ある程度の規模（独立した部門でそれぞれの活動をしている）であれば別ですけど、『看板だけ』という場合も多いでしょうね。

この回答へのお礼

整理して書いていただいて、とても分かりやすく助かりました。
agboy2様のおっしゃるように買い取り保証額を最初に提示されて、３ヶ月引き伸ばされて結局買い取り保証額まで値を下げられるというケースがあったりするらしいので、心配になり質問してみました。
買い取りと買い取り保証の差は、仲介活動の有無という事で頭に入れておきたいと思います。
詳しく教えていただけたので、今後不動産営業の方とも話がしやすくなりました。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2016/11/02 01:05

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2016/11/02 10:02

#1です、補足に対して

①「両手取引じゃなくて片手取引でも販売して貰えるのかどうか」を聞いても良いのでしょうか
例えて言うなら、こういったサイトの回答者に対して『あなたの言う事は本当でしょうか？信じて良いのでしょうか？』と尋ねることと同じで、聞き方により相手方の心証を害することになるでしょうね。

『両手』の方が収益も増えるのですが、不動産業者の立場で言うと売主買主の両方が見えているのでトラブルの防止や対応が早く出来るというメリットがあります。片手取引のメリットを強調している業者の広告を見たことがありますが、確かにスピードや価格面で有利な場合もありますが、トラブルが発生した場合には、相手側業者は常に相手側に立って対応しますから、早期の解決が出来ない可能性もあります。
両手を志向するあまり、価格面で有利な片手を後回しにするのは考えられないことではアリマセンが、金額的には歩み寄り出来ないレベルでは無いことの方が多いですね。

例えば、3000万円の売りだし価格に、指値2900万円の片手と指値2500万円の両手が付いたとすると、両手と言えども勝ち目は薄いのですが、指値2900万円の片手と指値2850万円の両手であれば、最終的には仲介手数料の調整をしてでも何とか両手客に買って貰えるように動くでしょうね。
私の経験した実務上には後者の例が圧倒的に多いのです。

また、片手の場合は、売主側業者は買い顧客が見えませんから、『買付証明貰いました。価格折り合いつきました。結局逃げられました。』の状態になる場合が両手に比べて格段に多く、価格の点を抜きにしても歓迎できない場合があります。モチロン、『あの不動産業者の付けてくる買い客なら大丈夫だろう』と言われる信用のある不動産業者も多いのですが、そうでない業者も数多く存在する、と言う事です。

②一般媒介契約の場合、自社でレインズ登録しなくても、他社に重ねて媒介依頼できるワケですから、レインズ登録をしなかったり、登録してすぐ削除しても、他社が登録していれば意味ありませんよね？

恐らく、売却に当たり専任媒介でないと○○できないから専任にして下さい、などと言われたのかな？と想像しています。
確かに一般媒介ですと、広告費用などにも限度を設けている場合もあるでしょうね、費用倒れに終わる危険性もありますから。

これは、考え方で、
『売主である質問者様と、仲介業者の両方が最大利益を得る為には専任媒介契約締結が必要である』という不動産業者の理論（これは、全否定も出来ませんし、全てを肯定するのもどうかと思います）を質問者様がどこまで受け入れられるか？という問題でしょうね。
今交渉中の不動産業者がどう反応するか判りませんが、媒介期間３か月で話が進んでいるのであれば、２か月での契約を持ち掛けてみるのも手でしょうね。業法上は何らの問題もありませんし、年末の需要期には２か月でも間に合いますから。

この回答へのお礼

一昨日、昨日と、いくつかの不動産屋に家を見てもらっていたので、お礼が遅れまして申し訳ありません。
agboy2様のアドバイスのおかげで、慎重に不動産屋選びをする事ができました。
ポイントとして、agboy2様の提案の「契約期間２ヶ月」で話を進めてみました。
この「期間」の件ですが、確かに２ヶ月にすれば、全ての不安が解消されます。
時間もムダにしなくて済みます。
不動産屋も２ヶ月で結果を出さなければならないので、誠実な不動産屋かどうかの見極めができます。
素晴らしいアドバイス本当にありがとうございました。
近日中に１ヶ所と専任媒介契約をしてマンション売却頑張りたいと思います。
agboy2様に出会えた事、アドバイスをいただけた事、本当に感謝しています。
ありがとうございました。

お礼日時：2016/11/04 11:40