不動産管理会社は訴訟代理人になれますか？

事業用の賃貸物件の敷金返金トラブルでオーナーを訴えようと思うのですが、
訴状はオーナーに送りますが、裁判には代理人として不動産管理会社が出廷することはできるのでしょうか？
オーナーと不動産管理会社は結託しています。
それとも証人としてしか出廷できないのでしょうか。
裁判は東京でおこすのですが、オーナーは関西に住んでいるため気になっています。
宜しくお願いいたします。

No.1 回答者： ディアブロSV 回答日時： 2016/11/20 16:06

東京での裁判でしたら向こう側が東京まで来ないとですね。

まー貴方が訴えて向こう側が無視して出廷しなければ、貴方が100%勝利ですけどね。
確かね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2016/11/20 17:48

No.2 回答者： AVENGER 回答日時： 2016/11/20 16:17

民事訴訟の訴訟代理人って、弁護士のことなんだが。

この回答へのお礼

違いますよ。

お礼日時：2016/11/20 17:48

No.3 回答者： area_69 回答日時： 2016/11/20 17:04

簡裁での事案（少額訴訟等）なら　訴訟代理人には　弁護士のほか司法書士もなれますし　裁判所の許可を得て然るべき人（質問の場合は管理会社の人）がなれます。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
東京地裁であれば管理会社は代理人になれないのでしょうか？
宜しくお願いいたします。

お礼日時：2016/11/20 17:48

No.4 回答者： jasdf-0110 回答日時： 2016/11/20 18:07

管理会社は、基本的には代理人にはなれません。

簡易裁判所であれば、訴訟内容に管理会社が絡む場合は「被告当事者」として法廷に立つことはできます。
その他には、「特別弁護人」として裁判所が認めた場合になります。
相談者が訴訟を提起するのが「東京地裁」でも、基本的には「被告住居地管轄裁判所」での裁判が原則ですので、相手に「裁判所移管手続き」をされると関西での裁判となります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
とても参考になりました。

基本的には「被告住居地管轄裁判所」とのことですが、
契約書には【本契約に基づくすべての紛争は、東京地方裁判所又は東京簡易裁判所を第一審の専属的合意管轄裁判所とする。】
と記載されているのですが、上記の一文が記載されていても被告住居である関西になってしまうのでしょうか？

仮に関西で裁判になり、私が勝訴した場合は交通費も請求可能なのでしょうか。

宜しくお願いいたします。

お礼日時：2016/11/20 18:17

No.5 回答者： Lescault 回答日時： 2016/11/20 20:21

こんにちは。

一般的には考えるなら不動産管理会社は代理人にはなれないでしょう。但し（可能性は低いと思いますが）、訴訟の内容・性質等から裁判所が不動産管理会社を代理人として適格と認めれば代理人になれます。
でも、常識的に考えれば相手方も弁護士を代理人として選任するのではないですか？オーナーと不動産管理会社が結託しているというのであれば、両者に対して訴訟を提起したほうがいいのではないですか？

お役に立てば幸いです。

No.6 回答者： DigitalLifeAllStars 回答日時： 2016/11/21 00:59

出○目言ってるあ○のせいで話が判り難くなってますので順番に整理しつつ回答と解説。

次いつ書けるか判らないので取り急ぎ書いたから書き間違いがあるかも知れません。

まず一通り回答。

>裁判には代理人として不動産管理会社が出廷することはできるのでしょうか？
できません。例外はありますが実際にはないと思って構いません。→後述1

>オーナーと不動産管理会社は結託しています。
それは普通です。管理会社は家主の顔色を窺いますよ。でないと最悪の場合、管理委託契約を切られますから。当たり前のことなので取り立てて問題にするほどのことじゃありません。

>それとも証人としてしか出廷できないのでしょうか。
基本的にはそう思って間違いありません。他の方法もないではありませんが。→後述2

>裁判は東京でおこすのですが、オーナーは関西に住んでいるため気になっています。
気にする必要はありません。正直に言えば何が気になるのかさっぱりわかりません。管理会社が代理人だろうと当事者だろうとそれ以外だろうとやることは一緒です。
・どんな判決を求めるのか決める（請求を立てるとか言います）。
・請求を根拠づける法律的根拠を用意する。
・その法的根拠により請求が認められるために必要な事実（主要事実と言います）を主張する。
・主張した事実を裁判所に認めてもらう（事実の認定と言います）ために必要に応じて証拠を出す。
そこに変わりはありません。

>東京地裁であれば管理会社は代理人になれないのでしょうか？
東京地裁でなくてもなれません。→後述1

>基本的には「被告住居地管轄裁判所」とのことですが、
出○目です。無視しましょう。→後述3

>被告住居である関西になってしまうのでしょうか？
余程のことがない限りほぼ確実になりません。→後述4

>仮に関西で裁判になり、私が勝訴した場合は交通費も請求可能なのでしょうか。
必要だったと認められれば可能です。→後述5

では順番に解説。

1.不動産管理会社は家主の訴訟代理人になることは基本的にできません。これは訴えを提起した裁判所の所在地がどこであるかとは何の関係もありません。

・訴訟代理人になれるのは、原則として弁護士です。
・例外として、認定司法書士が簡裁訴訟代理ができるとか、会社の支配人などの法律上一定の地位にある者が法令の規定に従って代理できる場合もあります。
・しかし、不動産管理会社は、いずれにも該当しません。
・また、簡裁訴訟においては裁判所の許可があれば弁護士以外でも制度上は訴訟代理人になれます。
・しかし、不動産管理会社が家主の訴訟代理人となることはまずないと思っていいです。
・つまり、不動産管理会社が家主の訴訟代理人になることは基本的にできません。

2.不動産管理会社が訴訟手続きに関与する場合。
通常は証人になるだけです。しかし、訴訟によっては、他の立場もあり得ます。
訴訟関係人の立場はだいたい以下の通り。

・当事者
・補佐人
・証人
・参加人

・「当事者」というのは、つまり、原告と被告です。被告は一義的には原告に訴えられた者ですから、訴えられない限りは、被告にはなりません。もっとも、後述の「参加人」というのがあります。
・「補佐人」とは、簡単に言えば、期日（裁判所に当事者が出頭して民事訴訟手続きを行う場のことだと思えばいいです）に当事者等に付き添って、訴訟活動を手伝う人くらいに思ってください。

【裁判所の許可があれば不動産管理会社が家主の「補佐人」として】

出廷し、被告である家主の訴訟活動を手伝うことは可能です。一種の訴訟代理人と捉える見解もありますが、一応、訴訟代理人とは区別されます。
・「証人」は単に当事者の「主張」の当否を判断する証拠（方法）に過ぎません。証人は基本的に「当事者以外の全ての者がなることができる」ので、証人には間違いなくなれます。あとは必要があるかどうかだけです。
・「参加人」というのがあります。簡単に言えば、訴え提起の時点での当事者でない第三者が訴訟に後から「参加」することです。
参加人はいくつか種類があるのですが、大雑把に「当事者」として参加する場合と、当事者ではない単なる「補助参加人」の場合があります。細かい話はしませんが、制度上は、不動産管理会社が訴訟参加することができるという程度のことは知っておいてもいいでしょう。

以上、不動産管理会社は、

・訴訟代理人にはほぼ確実になれない。
・証人には当然なれる。
・補佐人はもしかしたらなれる。
・参加人にはなることもあるかも知れない。

ということになります。

3.裁判所の管轄について。
訴えを提起する裁判所は、被告の住所地（住「居」地じゃないよ）を管轄する裁判所が原則です。被告の住所地を「普通裁判籍」と言います。
これを理論的な表現で言えば、

【民事訴訟の土地管轄は、原則として、被告の普通裁判籍を管轄する裁判所が有する】

と言います。
が、実際には例外が幾らでもあります。むしろ、例外がない場合に最後の最後に管轄を決めるのが「普通裁判籍」であると言ってもいいぐらいです。民事訴訟法にいっぱい書いてありますが代表的なのは、
・不動産に関する訴訟は、不動産の所在地。
・不法行為訴訟は、不法行為地。
【・金銭債務は、義務履行地。】

などがあります。これを「特別裁判籍」と言います。特別裁判籍を管轄する裁判所にも管轄が認められます。
さて、3つ目の「金銭債務は義務履行地」というのは非常によく使う規定で、通常は、債権者の住所地になります。敷金返還請求訴訟であれば、敷金返還請求権を行使する債権者が原告であり、つまり、

【原告の住所地が特別裁判籍となる】

ということです。よって、金銭債権ならかなりの場合、原告の住所地に訴えを提起することができます。この辺の特別裁判籍の話は民事訴訟法では常識中の常識で知らないのはお話にならないくらいのレベルです。そんなレベルの連中ばっかなんですよこのサイト。

もっとも、本件では、

>本契約に基づくすべての紛争は、東京地方裁判所又は東京簡易裁判所を第一審の専属的合意管轄裁判所とする。

と契約書に書いてあるということですから、

【合意管轄がありますから東京で訴えを当然に提起できます】。

「専属的」という合意が有効か？というのは若干の問題がありますが、本件では無効とすべき理由もなさそうなので有効と考えて良いでしょう。ならば、むしろ

【関西で訴えることはできない】

ことになります（それでも訴えた場合どうなるかは、略）。

4.移送（移「管」などとは言いません）の話。
東京地裁または東京簡裁に訴えを提起したとして、他の裁判所に「移送」されることはないのか？
移送にはいくつか理由がありますが、その内、「土地管轄」の異なる裁判所に移送することがあるのは次の三つです。
・管轄違い
・遅滞を避ける等のための移送
・必要的移送
本件では、土地管轄はあるので土地管轄違いを理由とする移送はあり得ません。また、必要的移送は、原告と被告が同意した場合と不動産に関する訴訟の場合なので、

【移送の申立てがあっても合意しなければいいだけ】

です。
遅滞を避ける等のための移送は、可能性としては0ではありませんが、専属的合意管轄がある上、移送することでむしろ訴訟が遅滞する可能性すらありますから、まず認められないと思って構いません。

以上、相手方の「移送申立て」（「裁判所移管手続き」なんて用語は存在しません）があったからと言って、管轄権がある裁判所に訴えを提起している限り、滅多なことで移送にはならないと思っていいです。

5.訴訟費用の話。
裁判所へ出頭するために要した交通費は相当な費用である限り、実費を訴訟費用として請求できます（なお、弁護士費用は通常は訴訟費用には入りません）。そして訴訟費用は原則として敗訴者負担です（場合によって変わります）。ですから逆に東京で訴訟を行って敗ければ相手の交通費等を負担することになります。
なお、実務では「訴訟費用は被告の負担とする」という請求を訴状に記載するのが通常ですが、

【訴訟費用の裁判は裁判所が職権でする義務がある】

ので、訴状に書いてなくても裁判所は勝手に判決主文に負担について書いてくれます。ここで判決に書くのは、「どっちがどれだけ負担するかだけ」で具体的な金額は書きません。具体的な訴訟費用は「費用確定の申立て」を裁判所書記官に対して行う必要があります。つまり、もう一手間必要になります。

6.おまけ。
ところで、民事訴訟に「弁護人」なんていません。「弁護人」とは

【刑事訴訟において被告人の代理人かつ保護者として活動し被告の訴訟活動を助ける者の職名】

であって（一般的に弁護人になれる資格の名称が「弁護士」）、民事訴訟手続きに「弁護人」の出る幕はありません。刑事と民事は制度が違います。
更に「被告当事者」に至っては用語自体存在しません。何それ？です。そもそも民事訴訟における当事者は「原告」と「被告」と「参加人」しかいません。訴えた当事者が「原告」で訴えられた当事者が「被告」で後から（当事者として）訴訟参加したのが「参加人」です。ですから「被告」が「当事者」なのは当たり前ですし、「被告」でないなら「原告」または「参加人」でない限り「当事者」にはなり得ません。
…これだけ無知であれだけ自信満々に出○目回答できる面の皮の厚さは驚きですね。

あ、字数が足りん。以下続く。

No.7 回答者： DigitalLifeAllStars 回答日時： 2016/11/21 01:05

それと、最後に一つ付け足しておきますが、相手が期日に欠席しただけでは訴訟には勝てません。

「準備書面を一切出さずに」欠席してくれないと駄目です。更に、相手が準備書面も出さずに欠席すれば勝てるというのは大概において正しいのですが、厳密には間違いです。

相手方が準備書面を一切出さずに欠席すると、一方当事者の「主張」がすべて認められるのですが、認められるのはあくまでも「主張」だけです。「請求」が認められるわけではありません。ですから、「主張」がすべて認められてもなお「請求」が認められずに敗訴ということはなくはありません。
「主張」が全部認められても、そもそもその「主張」に基づいて「請求」を認めるための法律上の根拠がないという場合が時々あります。すると相手方が準備書面を一切出さずに欠席して、主張が全面的に認められたとしてもなお、「主張自体失当」であるとして請求棄却判決が出ることがあります。

一応、法的根拠があっても主張をし忘れて主要事実がないものと認定されて敗訴ということもないわけじゃないけど、本人訴訟なら多分裁判長が釈明権を行使してくれるだろう（ま、応じない人も稀にいる）し、代理人訴訟なら弁護士がミスをする可能性がないわけじゃないけど滅多にない。

No.8 回答者： jasdf-0110 回答日時： 2016/11/21 06:33

＞契約書には【本契約に基づくすべての紛争は、東京地方裁判所又は東京簡易裁判所を第一審の専属的合意管轄裁判所とする。

】と記載されているのですが、上記の一文が記載されていても被告住居である関西になってしまうのでしょうか？
上記で合意されている場合は、東京地方裁判所が第一審の裁判所となります。

仮に、交通費が必要な関西の場合は別に請求ができます。
通常では、地裁の裁判は弁護士を選任する方がいいので、弁護士費用に含まれてきます。
相手が、裁判で敗訴すれば訴状に弁護士費用と訴訟費用を被告負担とすると書いていれば請求できます。

No.9 回答者： tk-kubota 回答日時： 2016/11/21 08:23

Q　オーナーを訴えようと思う

A　そのオーナーに敷金を支払っているならばいいですが、敷金返還請求は貸主を被告とします。
Q　裁判には代理人として不動産管理会社が出廷することはできるのでしょうか？
A　敷金ですから140万円以下と思われるので簡易裁判所が管轄です。簡易裁判所ならば裁判所の許可があれば誰でも代理人となれます。管理を委託している管理会社ならば許可される公算は大です。
Q　…それとも証人としてしか出廷できないのでしょうか。
A　当事者が管理会社の者を証人申請し、裁判所が認容すれば証人となれます。
Q　裁判は東京でおこすのです
A　当事者の合意があるようなので東京でかまいません。