賃貸契約違反。大家さんと管理会社を訴えたいです

2回目のご相談です。全く話がすすみません。色々問題があり、区の相談窓口にもお話にいきましたが、あきらかな契約違反なので大家さんと管理会社（東急リバブル）に強く請求しなさいとアドバイス頂いたのですが、何十回も話をしていますが話が進みません。管理会社に関しては、契約前の説明がきちんとされておらず、内容にも誤りがあるので国土交通省に連絡をして相談して下さいと言われまして明日連絡はするつもりですが、こちらでもご相談させて下さい。

１:入居してすぐに猫が専用庭に侵入してきて糞を毎日して悪臭も酷い。マンションの外のさくの隙間ができておりそこから侵入。部屋の管理会社に連絡をし、大家と話してもらうと、大家は以前はそんなことなかったとそれで話が終わる。１２個の糞があったので管理会社に画像を送るが、庭はおおもとのマンションの管理会社に言って下さい。私たちは部屋の不具合だけの管理ですと言われて、マンションの管理会社に連絡するが、専用庭なので一切関係ないから大家さんか契約した管理会社にいって下さいと返答。私が糞を片付け、策も買ってきてつけましたが、マンションの策の下の土が悪くなっているのか、人間でも通れるような隙間ができていてセキュリティー的にもとても心配です。画像を東急リバブルに送って、一回で小さな赤ちゃんもいるので怖いのでなおして下さいと御願いするがリバブルの仕事ではないと言われる。大家さんが引っ越しの際に置いて言った壊れた鉢や置物も沢山あり撤去を御願いするが無視されている状態。

２：ガスコンロが９５年式とかなり古く異音がでるのとグリルが機能しない。管理会社と大家に伝えるが、まだ火が問題なくつくのでそのまま使用して下さいと返答。様子をみていたが１０日前にガスコンロから大きな音が出たので、東京ガスに電話して深夜２時に来てもらいました。ガスは問題ないが、コンロが劣化により問題がいくつかあり、異音もするのでメーカに早期に点検依頼をするようにと通知をもらいました。このことを管理会社から大家に伝えてもらいましたが大家が結論は取り替えないと言われました。管理会社の方はこちらは仲介に入っているだけで決定は大家がするから、大家が変えないと言われれば何もできないとの回答。東京ガスがメーカー依頼をだすように言っているし、ガスはとても怖いので点検だけでも御願いしますと何回も御願いしましたが、点検さえも断られました。生後８ヶ月のあかちゃんと私二人暮らしなのでとても心配でしたので、私は自腹でメーカーへ点検依頼をしました。やはり色々不具合があり、燃焼のバランスがわるく、コンロの歪み、グリル機はほとんど錆になっており穴もありました。メーカー診断はかなり古いものなので部品供給もなく寿命。早期新規交換をオススメしますでした。その明細を東急リバブルさんメールで送ったとこと、大家さん、東急リバブルの方も修理に来た方と直接話したとの事なので、電話番号と担当者を伝えました。私はトラブルにならないように、大家さん、リバブルさん一緒に立会出来るように４日間の予定をつくりこの日で都合の良い日はないですか？とお尋ねしたところ、大家さんが孫がフィギアスケートの発表会があるのでその日は無理なので２週間後にみにくると言われたのですが、ガスなので怖いので点検はすぐ呼びますが、見にはいつ来て頂いても大丈夫ですと伝えたところ、大家さんからの返答が、勝手な事をするな、メーカー点検も許可はしないと言われ驚きました。東急リバブルの担当の方もよくこの事を平気で言えるなと驚いたのと悔しさで涙が出ました＞。＜しかし不安で使う事もできなかったので、なおす、なおさないは別にしてもまずは点検に来ていただきお金も私がお支払致しました。


３：エアコンも同様２００１年物で暖まらず、異音がするとずっと言っていたのですが、ガス同様点検も断られていたので、赤ちゃんの部屋と私の部屋がマルチエアコンで繋がっており、私は寒さに我慢できますが、あかちゃんの部屋はものすごく寒いのであかちゃんの手がとても冷たく紫にまでなってしまったときがあったので急いで、あかちゃんの部屋だけヒーターを購入しましたがこれから夏が心配で、ガス同様、自分でエアコンもメーカーに点検依頼をしました。異音はモータのおとで何かがあたっているが安全性には問題がなく、設定温度で温度がでていないのは室外機に問題があり室外機の心臓的部分がもう劣化により故障しており、古くて部品がないので新規交換が必要との事でした。室外機の置いている場所の環境もよくなかったようです、この環境で１６年もったのは良い方で、随分前から通常には起動していなかったかもしれませんね。といわれましたが。入居当時から起動するまでに１５分ぐらい時間が必要だったので管理会社に言いましたが様子みてほしいとの回答でした。自分でメーカーに電話してブレイカーを落としてみたり、リセットなど出来る事はやってきました。こんな状況でも家賃２１万はお支払してきましたが、もう限界です。契約書にもガスコンロ、エアコンは故障した場合貸主負担で修理交換すると記載があります。

管理会社はもう自分たちに出来ることがないので、マンションを出ていくか、弁護士などに相談して下さいと言われました。東急リバブル経由で大家さんから、結論はなおさないと言われたのですが、何故か担当者から２日に一度今総合的に検討しておりますのでもう少し回答待ってくださいとメールがきます。電話とかは一切なくメールです。なにか時間稼ぎなのでしょうか？時間今までメールしてもずっと無視していたにもかかわらずです。意味がわからないので返信していません。

今月末からの支払いを供託し、点検費は家賃から差し引こうと思ったのですが、区の相談員の方から家賃は全額払って、別で点検費を大家さんに請求しないといけないと言われました。ガスコンロ、エアコンを交換したとしても家賃から引いてはいけないとの事でした。

壊れた物を交換しほしいだけだったんんですが、もうここには住みたくないです。今まで全額払ってきた家賃も一部返してほしいです。ガス、エアコンは通常通り使えない状態でした。
入居前の話と違う事、契約違反があるとこと、メーカーが危険性があるので点検依頼をするように言ったにも関わらず拒否し続け、結局故障していたことなど考えると大家さんは壊れている事を知っていたんでないかとも考えてしまいます。大家さんも東急リバブルさんもあまりにも対応がひどく、返事などもかなり遅い事などもあり、今後このマンションにはすみたくないです。私は家賃はきちんとお支払いしておりますし、お部屋、庭も大切に使用させて頂いております。ですが一方的に契約を守っている事にとても不平等に思えますので、このマンション引っ越したいです。このマンションの引っ越しのお金（約１００万）これからの引っ越しにかかるお金を大家さんに請求することは可能でしょうか？無理かもしれませんが、東急リバブルさんにも管理放棄で請求したいぐらいです。これらが無理でも解決するいい案があればどうぞアドバイス御願い致します。

長文なのに最後まで読んでいただきどうもありがとうございました。

質問者からの補足コメント

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  供託受付できないとの事でしたので、先程法務局の供託の部署に電話で問い合わせしたところ、大家さんは点検費を引いた値段は受け取らない、家賃を受け取らないわけではないので、供託は出来ないとの回答でした。供託は不可能で、家賃はきちんと収めないといけないので家賃は今まで通りお支払します。ご指摘どうもありがとうございました！！供託できるとおもっていたのでとても役にたちました！

  No.6の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/04/11 15:06

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  消防署に先程相談してみたら、大家さに言うことは無理ですが、使わないで交換してください。と説明がありました。ダメ元でこれも管理会社、大家さに伝えてみます。具体的なアドバスどうもありがとうございました。

  No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/04/11 19:30

No.7 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/04/11 13:53

前回の質問から好転はしてないみたいだね。

気の毒に。
心中お察しする。

訴えるという点について。
質問者の気持ちが固まっているなら、弁護士事務所へ行くこと。
３０分5000円などの有料の相談の上で正式依頼することになる。（正式依頼の場合は相談料ナシが多い）

弁護士事務所は最寄り駅の近くなど自分が行きやすい立地で、個人事務所よりも所属弁護士が何人かいる所の方がいいかな。
テレビＣＭやっているような安い料金のところは相談しやすいけれど、本件のような内容は難しいと思うので注意。

本件の大家は、弁護士から手紙が来たら対応が一変する可能性もある。
多くの人は弁護士から手紙をもらうとびっくりするしね。
弁護士の名前で内容証明でも出してもらえばカタがつくのではないかな。
弁護士への報酬は２～５万円くらいかな。
大家が強気に出てきて裁判などへ発展する可能性もあるけれど、質問者の「訴える」気持ちが固まっているならそれはそれで構わないと思う。


しかし。
訴えずに収集したいということなら別のやりかたになるよ。
契約違反となる点を調べて適正な修繕を行うように求めたり契約遵守を求めたり。

期限を定めて、期限までに修繕が実施されない場合には借主が自ら修繕を発注しその費用は貸主が支払うことーーとか。
期限までに修繕費用が支払われなかった場合には賃料より差し引くことに異議を唱えないことーーとか。
こういうのを自分で内容証明を書いたりね。
これは結構、手間隙もかかるしストレス大きいかもね。


いずれにしても質問者の望むような成果は得られない可能性もある。
他の回答者が指摘している部分もあるし、それ以外の部分もあるしね。
それに、引越しをするにしても、その費用や損害賠償には弁護士等の助力が必要になるので、いまのうちに相談へ言ってみるといいと思う。
区の弁護士相談ではまず法的な整理と今後の方向性を助言してくれるくらい。
具体的な相談はやはり有料の相談ということになる。

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

前回に引き続きどうもありがとうございました。先程国土交通省に電話しましたが、売買は国土交通省の許可でやっているので違反があれば業者に問い合わせが出来るが、賃貸は国土交通省の許可とかではないので、消費者センターか弁護士さんに相談して下さいとの回答でした。供託も大家さんは点検費を差し引いた金額は受け取らないと言っているだけで、家賃を受け取らと言っているのではないので家賃は今までとおりきちんと支払います。今は腹が立っていて訴えたい！！！と思っていますが少し時間を置いて、気持ちを落ち着かせて考えてみます。とりあえず無料弁護士に相談してみます。最悪なおしてもらえないなら出ていくので、やれる事はやってみようと思います。本当にどうもありがとうございました！！

お礼日時：2017/04/11 15:22

No.6 回答者： agboy2 回答日時： 2017/04/11 11:18

>あきらかな契約違反

とあります。
それであれば今までの対応した先の過失と言う事になりますが、質問文にあるような問題を『質問者様の要望に沿った形で解決する』という内容の契約を質問の相手側と交わしていない限りは勝ち目が無いでしょうね。

質問文にあるように
＞今後このマンションにはすみたくない
と言うのは質問者様の気持ちであって、誰がどう見ても賛同してくれる内容でないと同じように勝ち目は無いですね。

管理会社の名前が出ていますが、管理会社は建物所有者との管理契約に基づいて動いています。質問者様との契約関係は無いですよね？
質問者様は建物の賃借人と言う立場と建物の占有者という立場がありますので、その範囲内での主張をすることになります。

ネコの侵入については、ネコの飼い主に苦情を言うのが効果的でしょうけれど、困難なことですし、侵入したネコを傷つけたり専用庭に毒餌を置いておくのは別の問題が発生します。専用庭にネコなどの小動物が入ってくることが建物構造上の瑕疵とは言えませんよね？すると、ペットボトルに水を入れたものを適宜設置したり、100均で売っているネコ避けマットを設置したりという工夫をするかどうかでしょう。
何らかの解決を相手に求めるのであれば、第三者にも判るように『その解決に向けた努力をできる範囲で行ったという事実』を積み重ねて行く事ですね。

『そんなことはしたくない。自分の金は出したくない』と言うのであれば、延々と不平不満を言い続けるだけの事です。

老婆心ながら、賃料供託のハナシが出ています。
賃料の供託は、賃料の支払先が確知出来ない場合とか、賃料の支払いで争いがあり貸主側が賃料の受領を拒否している場合ですから、質問文のままの理由で供託しようとすると受け付けてもらえませんし、事実と違う理由で供託した場合には貸主側から供託無効の裁判を起こされた時に勝ち目はありませんよ。

この回答へのお礼

どうもありがとうございます。そうですよね、ここに住み見たくない私の気持ちなので引っ越しになったときは自分ですることにします。

管理会社は建物所有者との管理契約に基づいて動いています。質問者様との契約関係は無いですよね？
管理会社も同じ事を言われましたが、区の方はその主張は通らないと言われたのですがやはり契約関係はないからどうしようなないんですね。

猫は１００円均一でもちろん策購入してやっています。隙間が多すぎ、大きすぎるのでその隙間から入ってくるようです。

供託は先日法務局に行き話をしたら受付できるとの事でした。供託の前に管理会社、大家さんに告知をして１ヶ月待ちましたが、エアコン、ガスなおしてもらえなかったので実行する予定です。供託無効の裁判は勝ち目がないんですね。それも含めもう少し考えてみます。

色々とありがとうございました。

お礼日時：2017/04/11 14:00

No.5 回答者： merciusako 回答日時： 2017/04/11 11:02

東急リバブルは、その部屋の賃貸に関する仲介なので、ここに記載の問題とは関係ありません。

１．専用庭の件
そちらのマンションは分譲マンションだと思うのですが、専用庭はマンション全体の共用部分です。
分譲マンションなら所有者全員で組織する管理組合があり、専用庭は管理組合の物です。
専用庭は大家の物ではありません。
「マンションの外のさくの隙間」ということなら、専用庭の所有者である管理組合が何とかしなければなりません。

ただし、日常管理はその部屋の居住者の仕事ですから、糞などの処理はあなたがしなければなりません。

「マンションの管理会社に連絡するが、専用庭なので一切関係ないから大家さんか契約した管理会社にいって下さい」とありますが、マンションの管理会社の説明は間違いです。
専用庭の柵の問題ですから、マンションの管理組合が解決しなければなりません。

大家にも東急リバブルにも責任はないです。

管理組合には理事会という役員の組織がありますから、理事会に対して「専用庭の柵に問題があるので、〇〇のような被害を被っている。修理を求める」と要求すれば良いです。
そのマンションの管理会社に通知しても良いでしょう。

２．ガスコンロの件
このガスコンロは大家の所有物ですから、壊れて完全に使用できなくなったのであれば、大家が交換することになります。
日常的な維持・管理は居住者が行いますので、不具合に関する点検費用は居住者負担でしょう。
点検の結果、「危険で交換を要する」とされたにもかかわらず大家が交換しないのであれば大家の問題でしょう。
火災などの危険もありますから、消防署に説明して、消防署から大家に言ってもらうことは可能だと思います。

３．エアコンの件
ガスコンロ同様、所有者は大家です。
暖まらないというのは故障ですから、分かった時点で東急リバブルなり大家なりに連絡して対処すべきでした。
放置していると、「その状態を容認していた」と受け取られてしまいます。
まあ、事実上使用不能なわけですから、大家が交換しなければなりませんが。

専用庭の件はマンションの管理組合の問題です。
ガスコンロとエアコンは最終的に大家負担で交換となるでしょう。

現時点では、大家は交換すると明言はしていませんから、契約不履行の状態ですが、ガスコンロとエアコンの交換を求めてそれが実現すれば問題はないわけですから、転居費用を負担させることは無理でしょう。

もちろん、大家が「交換しない」と言うのであれば、違約金などの損害賠償請求は可能です。

ま、弁護士さんに相談すれば責任の所在などは明確になりますから、方針は立てやすくなるでしょう。

この回答へのお礼

沢山のアドバイスどうもありがとうございます。違約金などの損害賠償請求弁護士さんに相談してみたいと思います。本当にありがとうございました。

お礼日時：2017/04/11 13:46

No.4 回答者： 空タロー 回答日時： 2017/04/11 07:30

弁護士って無責任な回答が多いですが、請ける弁護士いませんよ！費用対効果考えても、無駄。

逆にこの段階で社名をサイトに出しちゃうのもダメ！相手に十分な不利益を与えてます。訴えられたら、勝ち目ないよ。

この回答へのお礼

そうなんですね！！どうもありがとうございます。

お礼日時：2017/04/11 14:01

No.3 回答者： phj 回答日時： 2017/04/11 06:24

＞今月末からの支払いを供託し、点検費は家賃から差し引こうと思ったのですが、区の相談員の方から家賃は全額払って、別で点検費を大家さんに請求しないといけないと言われました。

ガスコンロ、エアコンを交換したとしても家賃から引いてはいけないとの事でした。

家賃の供託はしたほうが、いいと思います。賃借人がほぼ唯一できる具体的な対抗手段だからです。ただし、大家さんと管理会社に告知を先にすること。そうすれば供託は家賃支払いと同じ法的効果を得られます。

でも、点検費などを家賃から差し引くのはダメです。差し引かずに、大家さんに請求するしかありません。でも供託している場合、こちら側にお金が残っているので、最終的な精算時に相殺してお金を支払わないようにするのがよいでしょう。供託は最低でも敷金以上の金額を担保しないと、退去時に難癖をつけられて、敷金が帰ってきません。

住んで居る時は、家賃を払うのでそれを供託することで相手にダメージを与えられますが、退去した後だと裁判などをするしかないので、手間も労力もかかることになります。

この回答へのお礼

これじゃ退去のときも大変だろうな〜と思いました。管理会社、大家さんに供託の告知はしています。どうもありがとうございました。

お礼日時：2017/04/11 13:43

No.2 回答者： みちまちせい 回答日時： 2017/04/11 05:42

私も弁護士に相談するのがいいと思いますが 先に先方に弁護士を立てるので 弁護士と話をしてほしいと 一発かまして見たらどう

でしょうか？あなたが女性で母子家庭なので 甘く見られていますね

この回答へのお礼

あまくみられてるのは皆言いますｗ　弁護士相談いってきます！！どうもありがとうございました！！

お礼日時：2017/04/11 14:25

No.1 回答者： パレッティーナ3号 回答日時： 2017/04/11 05:35

弁護士に相談するのが一番の解決方法かと思われます。

弁護士による無料法律相談会などを上手く利用してみてください。

一刻も早く解決するといいですね。

この回答へのお礼

どうもありがとうございます！弁護士さんに相談してみます！

お礼日時：2017/04/11 15:11