不動産売買の委任状

Question

私は父と共有で所有している不動産があります。
将来はこの不動産を売買したいと思ってます。
将来父が認知症になった場合、売買できなくなると困るので
今のうちに父と不動産売買について委任状をもらっておこう
と思いますが、これは有効ですか
売買の時父がぼけててもかってに売買できるのでしょうか
他に注意することなどありましたら教えて下さい。。

yumeiroyamaneko · Accepted Answer

売買「契約」だけなら有効とする余地もありますが，登記ができません。やるだけ無駄ということになると思います。

売買「契約」は私法上の問題です。基本的に当事者がＯＫとしていれば，それがまかり通る世界の話です。時期も相手も金額も決まっていない時期に，それら具体的な内容すら任せるというタイプの委任，つまり全権委任に近い包括委任をするわけですが，委任をした時期が比較的最近であればともかく，そうでなければ委任契約が存続しているのかも含めて委任者に確認したいというのが相手方の心情でしょう（委任契約が解除されていれば無権代理ですから，そんな無権限の相手と契約することはしないはずです）。それができないとしても，あなたがお父さんの持分を取得して買主に引き渡すとする他人物売買の手法で履行するというのであれば，相手方もそれで納得するかもしれません。つまり，関係者が異を唱えない限りは，有効とすることができる余地があります。

ですが登記は公法上の問題となります。行政庁が絡むので，当事者の一存でどうこうできないことがある世界の話です。包括委任での登記は，その包括委任状について法務省民事局の承認がとれているものであれば法務局も認めますが，そうでないものについては受理してくれない扱いです。また，登記原因証明情報も本人が作成したものが要求されますので，登記の際には必ず本人の関与が必要になります。また司法書士が行うべき本人確認は売買の当事者全員に対して行います。お父さんが認知症になってからの売買契約ではそれらができないために，登記ができないということになります。

また，契約が行われたとしても登記ができないということになると，売主であるなあなたの債務不履行責任を問われることになり，売買契約の解除とそれに伴う損害賠償請求をされる可能性も否定できません。やめておいたほうがいいでしょう。

みやさん55 · Answer

認知症に認定された場合は、その度合いにより、後見人又は補佐人の認定が必要です。
たとえ、委任状があったとしても、それをもって売買を成立（所有権移転）させることはできません。
ただ、売ることは了承しているということで、後見人又は補佐人の同意は得やすくなります。
認知症になっていると気づいた場合は、速やかに意思の認定の書類を作成してもらい、
裁判所に申請をするようにしてください。認定には、６ヶ月から１０ヶ月必要とされます。
その間は、所有権移転の手続きはできない状態です。

tk-kubota · Answer

「将来父が認知症になった場合」と言うことで何年先かわからないようです。
委任状に有効期限と言うのはないですが、不動産の売買ならば仲介業者がいると思います。
その仲介業者としての責任上、本人に確認すると思います。司法書士も同じです。
ですから、事実上、お尋ねの委任状があってもないと同じとなるおそれがあります。

buttonhole · Answer

委任契約による場合の問題点は3番の回答者がおっしゃるとおりです。
将来、お父様が判断能力を失う場合に備えるのであれば、今のうちに公正証書で任意後見契約を結ぶことになります。任意後見契約を結んでおくと、お父様がそのような状態になった場合、家庭裁判所に任意後見監督人を選任することにより、御相談者は任意後見人になることができます。そして、任意後見契約に定められた代理権の範囲内で、お父様のために契約をすることができます。（代理権の範囲に不動産の売却をいれれば、不動産の売却もできます。）

http://www.koshonin.gr.jp/business/b02

不動産売買の委任状

認知症に認定された場合は、その度合いにより、後見人又は補佐人の認定が必要です。

「将来父が認知症になった場合」と言うことで何年先かわからないようです。

売買「契約」だけなら有効とする余地もありますが，登記ができません。

委任契約による場合の問題点は3番の回答者がおっしゃるとおりです。

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