小規模マンションの修繕積立金について

Question

小規模マンションを中古で購入しようと考えているのですが、修繕積立金について気になる点があります。詳しい方がいらっしゃれば、知恵をかしてください。

購入を考えている物件は、以下の通りです。
エリアは、東京都内です。
○RC造、地下1階付5階建、平成7年築、総戸数17戸、機械式駐車場は無し
○総床面積 1440平方メートル
○平成19年に大規模修繕履歴
○管理の状態は良く、きれい。素人目に見ると、メンテナンスは良さそう
○購入を考えている部屋 53平方メートル
  管理費 20000円、修繕積立金8500円

ただ、気になるのは、修繕積立金が現時点で少し安く感じるのと、管理組合の残高です。管理組合は現在、2000万の残高で、近々修繕積立金の値上げは検討しているとのことです。
近々、2回目の大規模修繕が控えているとおもうのですが、現在の残高ですと、一般的にめて適正な運営と考えてよろしいものでしょうか？

一番恐れているのは、入居して早々に一時金を求められるような事態です。一般的に、管理組合の財務状況（預金高）がスタンダードであれば、このまま購入契約をしたいとかんがえております。
物件は、とてもきにいっています。

何卒、よろしくお願いします。

something2013 · Accepted Answer

漠然とで、申し訳ありませんが、「1回目の大規模修繕」が、
何を実施し、どれ位のお金をかけたのか、調べるべきだと
思います。

その工事は、管理会社が行ったのか、管理組合が中心に行ったのか、
によりますが、理想的には、「前回は、この項目、次回はこの項目」と
言う計画がされていなければ、いけないと、思います。

今のマンションの状態が、「良く管理されている。」と
言う事が気になります。
マンションの規模からいって、前回、充分な積立金が溜まっていた、と考えるのは、
無理があるかも知れません。

そう考えると、最初の大規模修繕で、本当に重要なことをしたのか、
素人が喜びそうな表面的な事のみ行ったのではないか、という
心配も出てきます。

例えば、
8千5百x 12月＝10万2千円（年）

17戸で、
10万2千円ｘ 17月＝173万4千円(年）

10年で、1千7百34万円

この金額で、何が出来るか、を考えると、
本当に重要なことは、出来ない。

故に、最初の大規模修繕の時も、どこまでやったか、
不安が出て来ます。

不安を与えるようで、申し訳ないですが、
余り明るい見通しは、お話しできません。

可能なら、規模の大きいマンションの方が、
有利だと思います。

ケニー爺さん · Answer

小規模のマンションにしては、管理費は、安いと、思います。
修繕に積立金がもう少し高くても。
自主管理ですか？1戸あたり、2万なら、合計34万、

ケニー爺さん · Answer

考えられるのは、外壁塗装ですねー。
天板の防水も、有ります。
私は、1199戸の大型マンションなので、貴マンションの修繕に関して、実感が湧きません。いずれにしても、何事にも、住民の同意無しには、何一つ、進みません。
因みに我がマンションでは、修繕積立金が、15億665万円有余、一般会計正味残高は、２７百万円有余です。
その他、駐車場収入や、防災金会計など、理事12名、監事役2名、顧問弁護士、社労士、税理士、尚、各委員会を傘下に抱えての組合運営です。

ケニー爺さん · Answer

入居しての、一時金は、有り得ません。
建物、敷地、全て区分所有法と、言う法律の元に、存在し、管理組合が有ります。
管理組合は、マンションの全組合員の合意の元に、成り立って居ます。
1人の人から一時金を、取るのでは、無く、組合員の過半数若しくは、2/3以上の賛成が無ければ、一時金の、徴収は、有り得ません。
大規模修理には、全組合員の3/4以上の賛同が無いと、成立しません。
兎も角、たとい、1円のお金でも、組合員の総意が無いと、個人が
支出する事は、無いのです。

ane180 · Answer

NO.2の方の通りです。
ただ、マンションの住人以外に簡単に見せてくれないところも多いです。
不動産仲介業者がいるなら、この質問をそのまま尋ねられたらアドバイスをくれますよ。
ただ、売り上げの為にいいかげんな回答をする業者もいるので
同等、またはそれ以上のMSも検討していると伝え、出来るだけわかる情報が欲しいといえば
経験や相場、管理会社を通して管理組合へ問い合わせなどもしてくれますよ。

詳しく情報は提供されてはいますが、残念ながらMS側が今後をどう考えているかは不明なので
やはり問い合わせるしかないと思います。
少しでも引っ掛かりがあれば、購入はやめた方が賢明だと思います。

merciusako · Answer

直近の管理組合の決算書で、年間の修繕積立金額が分かります。
また、管理費、修繕積立金などの滞納がどの程度あるのかも分かります。

長期修繕計画表で、何年後にどの程度の金額の大規模修繕工事を実施予定なのかが分かります。

これらのことから、現状の修繕積立金残高と修繕積立金月額でその大規模修繕工事が賄えるかどうかが計算できます。

賄えるのなら大丈夫ですが、賄えないのならすぐに値上げでしょう。

直近の管理組合の決算書と長期修繕計画表は絶対あるはずですが、「見せられない」というのなら購入しない方が良いですね。

桜良sakura · Answer

一番は、ある程度知名度のある管理会社を選んだほうが良いと思います。また、なかなか値上げは難しいかと思います。総会で賛成多数でないと値上げできないはずだし、まあ、値上げに賛成する人も難しいかと…

小規模マンションの修繕積立金について

漠然とで、申し訳ありませんが、「1回目の大規模修繕」が、

小規模のマンションにしては、管理費は、安いと、思います。

考えられるのは、外壁塗装ですねー。

入居しての、一時金は、有り得ません。

NO.2の方の通りです。

直近の管理組合の決算書で、年間の修繕積立金額が分かります。

一番は、ある程度知名度のある管理会社を選んだほうが良いと思います。

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