使用貸借していた宅地(遺産）の評価額について

相続人の一人（A）が、被相続人（X）所有の土地（宅地）に、Xの生前にA所有の非堅固住宅を建建てて、Xと同居していました。

土地の使用関係は、賃貸借ではなく、使用借地です。

更地の場合の評価額を100とすると、上記の状況での評価額は幾らになりますか。

No.3 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2017/06/06 22:48

「使用貸借は権利なし。

更地評価額が１００の土地上に建物があり、使用貸借なら借地権がゼロなので更地評価額から控除する額はない」という文言どおりです。
ただし「使用貸借には借地権は発生しない」というだけの話でして、建物が建っている土地を「更地」ということ自体矛盾してます。
よ～～く、考えてみてください。
更地とは、その土地上に権利がなにもない土地を言います。
建物が建っているのに、更地と言い出すこと自体に「なにか変だよね」と思うべきです。

「え？この建物が建ってる土地を更地として評価をしてくれ？」
「う～ん。使用貸借だから借地権はないんだよな」となり「更地で１００なら、１００だろうな」となり「だけどさ、家が建ってるんだぞ。更地なの？」という疑問がでます。

さて、建付減価という考え方があります。
賃貸借だろうが使用貸借だろうが無関係で「その土地を更地でなくしてるものがある」状態です。
ぶっ壊すのに何千万円もかかる鉄筋コンクリートの建物かもしれませんし、ねじ回しとくぎ抜きがあれば、分解できてしまう倉庫かもしれません。
要は「邪魔ものがある」わけでして、その邪魔ものをとっぱらう費用がかかるわけです。
これを建付減価といいます。

借地権はない建物だが、更地にするのに３００万円かかるとなれば「評価額から３００万円引く」わけです。

建付減価、建てつけ地減価などといいます。

走行距離ゼロの新車でも「どえらい汚い」状態でしたら、洗車するわけでして、その洗車代金のようなものです。

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12134731980. …

この回答へのお礼

ご回答、心から感謝申し上げます。

御解説は平易で丁寧かつ理論的で、まったくの素人の私にも、

ストンと腑に落ち、あちこち探しても見つからなかった出口が、

見えた思いが致しました。



　　また、とても解りやすいブログをご紹介いただき、誠にありがとうございます。

用語毎にまとめられていて、知りたいことがとても探しやすく、

専門を扱いながら説明が平易で、「本当に解っている人が書いている」のが、

伝わってくるブログでした。


このブログをご紹介いただいたことにつきましても、

あらためてお礼申しあげます。　有難うございました。

お礼日時：2017/06/07 10:24

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2017/06/05 14:20

最初の回答が少し簡単すぎたようなので、回答の出典を明らかにしておきます。

税務経理協会刊　武田秀和・中村隆共著
借地権　相続・贈与と譲渡の税務
Ｈ27年第2刷のモノです。定価2400円でした。
この本の
『使用貸借に関わる土地についての相続税および贈与税の取り扱い』の編に詳しい解説があります。

この回答へのお礼

○ご回答、誠にありがとうございます。

○もしかして、当初の質問文の書き方が、悪い可能性がありますので、その場合はご容赦ください。

○ご紹介の本が手元にありませんのでネットで『使用貸借に・・・取り扱い』を貼り付けて検索したところ、国税庁のホームページに「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」（昭和48年11月1日）がありました。

　この通達に「当該借地権の使用貸借に係る使用権の価額は、零として取り扱う。」との記述があります。
この記述から考えて、相続税の評価においては、その土地の使用貸借に係る使用権の価額はゼロとして取り扱うので、相続税課税時の税法上の土地の評価額は100となるというように理解しました。

この理解でよろしいでしょうか。

○「当初の質問文の書き方が、悪い可能性があります」と申し上げたのは、私が知りたかったのは以下の通りであり、質問文が適切でないため回答者様に誤解を与えた可能性があるからです。

○私が知りたかったのは、民法上の「遺産分割」において、「遺産の評価」のうちの「不動産の評価」の検討時に「建付土地」についての「評価額」は、建物があることによって変わるのだろうか。
更地の評価額が100とすれば、建物（非堅固建物）があることによって幾らになるのだろうかという疑問でした。
（実は、非堅固建物と堅固建物によっても違うのだろうかという疑問も抱えております。）

○誤解を招いていたとしたら、お詫び申し上げます。　　　申し訳ありませんでした。

お礼日時：2017/06/05 17:56

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2017/06/04 15:38

Ａの所有する建物には借地権が無い為、自用地として評価されますから更地評価が100であれば、評価額も100です。

この回答へのお礼

被相続人Xは、生前、Xの所有していた宅地に、

AがA名義の家を建てるのを承認し、

Aからの地代は取っておりませんでした。

　使用貸借の場合の建付地価格は、

堅固建物または非堅固建物かによって減価の率は違うものの、

更地と同じではないということを聞いたことがあります。

私の聞き間違い、あるいは誤解の可能性も大いにあることから、

今回のご回答は十分参考にさせていただきます。

有難うございました。

お礼日時：2017/06/04 17:09