同居者が競売にかかった家を購入できますか？

Question

私は、義父と妻、子二人で現在義父名義の家に住んでいます。この義父が、会社を経営しているのですが、借金でこの自宅が競売手続きされてしまいました。（裁判所執行官訪問済みで入札は未だです）
義父は、もう一つ別の会社の株主なのですが、そっちの会社の経営は順調です。しかし、この会社は義父の弟が代表取締役社長で、現在経営しております。
この義父の弟の会社に、義父は株主総会を開き、代表取締役である弟を解任して、義父が社長に戻って、上記の借金返済を考えています。
しかし、訴えから結論まで時間が掛かるのは必至で、債権者である金融機関は、上記の結果をまってくれません。（具体的な返済計画が上げられるまでは競売の取り下げはしてくれません）
なので、たぶん競売取り下げには間に合わず、落札されると思われます。
よって、同居者である私が、だれかに売却される前に、現在住んでいる義父名義の家を購入する事は可能なのでしょうか？
どなたかご教授頂ければありがたいです。
長々質問して申し訳ありません。

loranx · Accepted Answer

まずおっしゃる通り、義父が会社に戻ることと、
競売を停止するのは全く別の問題です。ご賢察の通り
通常の平穏な会社ならば、トップのすげ変えは重要事で
しかも競売を止めさせる（＝義父の会社債務を返済する）ということは、義父の会社という債務を負うという事と同じです。これは利益相反になるので株主の反発は必至でしょう。
いずれにしろ会社工作に時間がかかるのも必至です。

次に競売についてですが、まずあなたが買受人になれるか
ということですが、これは債務者が誰かで事情が違います。
もし債務者が義父であって、生計を一にする家族であれば競落人にはなれません。(執71-3)ですが、債務者が義父の会社で（＝法人）あれば物上保証として、買受人となれると思います。

次に執行取下げですが、これはもう和解するしかないと思います。どうしても手放したくないのなら、人・金・担保の３つをできるだけ集めることです。
それ以外ありえないと思います。集めたとしても、
買受人が代金を支払う前までに和解しなければなりません。買受人に代金を支払われた瞬間に義父は所有権を失います。執行官が来たという事は換価手続きはこれからなのでしょうが、あまり時間はないと思います。
最後に滌除ですが、民法の改正によって滌除の制度は
抵当権消滅請求となって滌除制度はなくなりました。
抵当権消滅請求も差押前までしか出来ないので、
第三者に移転して抹消させる方法ももはや無理です。

一つの案としてですが、そこまで拘るのはやはり思いいれがあるからでしょうか。もし、和解が不成立で
執行された場合、買受人と相談してそこを賃貸すると
いう手もあります。そして金策の目途が付いたら、
買受人へ売ってくれと交渉する道もあります。

いづれにしても専門家と至急ご相談あって慎重に事を
運ばれることをオススメします。

buttonhole · Answer

確実に購入するには、任意売却の方法によるしかないと思います。任意売却とは、義父様がご相談者と売買契約を締結し、売却することです。
　ここで重要なのが、売買代金で債務の全額弁済できるのならばよいですが、一部弁済になる場合、差押債権者や抵当権者などの担保権者が、競売申立の取下や担保権の抹消に応じるかどうかです。競売では、市場価格より安くなる傾向にあるので、任意売却での売却価格のほうが有利だと判断し、納得するかどうかです。
　次にそれらの合意ができるとして、ご相談者が一括して売買代金を払えることができるかです。現金がなければ、住宅ローンを組むしかありませんが、売買代金が適正な価格かどうか、相談者が返済する能力があるかどうかという融資の審査にパスする必要があります。

M-SUZU · Answer

債務者以外の方が落札することは可能なのですが、競争相手がいれば必ず落札できるとは限りませんので、どうしても落札したいとなれば高値で入札するよりほかはありません。また、現在色々やられていて時間がないとのことですが、競売の最低価格および債務金額によっては銀行との交渉次第では取下げが可能な場合もありますので銀行に交渉してみては如何でしょうか。ただし、競売の最低価格が決まってからでないと交渉のたたき台に乗らない場合もありますので、競売にいたるまでの銀行との交渉、経緯等を含めての対応を心がけたほうがよろしいのではないでしょうか。
滌除に関しましては、確か差し押さえ前でなければ活用できないと記憶しておりました。

old98best · Answer

他の方も回答されているように、まず今は弁護士に相談するべきです。

競売には関係者が競売前に落札する「適除」という制度があります。
ここで詳しく説明するよりは、弁護士に適除が可能かという事も相談されるのが先決だと思います。

carreras · Answer

gfjhgg 様はじめまして。

債務の状態や、保証人の関係によっては難しい、込み入った、でも緊急のことですので、
たくさんの情報に振り回されない内に、まず、【弁護士さんにご相談すること】をお勧めします。

個人の状況や会社との関係等によっても異なってきますから、取り急ぎ無料法律相談か、（土曜でもやっているところがあると思います。）
知り合いに弁護士さんがいらしたら、（会社の顧問弁護士以外）すぐにご相談なさることをお勧めします。

aibaba · Answer

可能です。

しかし、現在の状況によって対応が変わってきますので、いかんせん情報が少ないです。

色々書き込んでくる方がいるかと思いますが、それを待っている時間があるのでしたら、すぐに弁護士の方に相談に行かれるのが間違いないでしょう。相談だけでしたらそれほど高い料金をとられることもありませんので。
こういう相談サイトで生半可な知識を仕入れるケースではありませんよ。

同居者が競売にかかった家を購入できますか？

まずおっしゃる通り、義父が会社に戻ることと、

確実に購入するには、任意売却の方法によるしかないと思います。

債務者以外の方が落札することは可能なのですが、競争相手がいれば必ず落札できるとは限りませんので、どうしても落札したいとなれば高値で入札するよりほかはありません。

他の方も回答されているように、まず今は弁護士に相談するべきです。

gfjhgg 様はじめまして。

可能です。

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　確実に購入するには、任意売却の方法によるしかないと思います。