築約50年の借家について

家族が住んでから28年経過する借家ですが、築年数が定かではなく約50年くらいかと思います。
3年程前に耐震診断をして頂いた一級建築士曰く、非常に家の状態がよく、柱もしっかりしていておそらく壁の中にも竹か補強材が入っており耐震性があり、しっかりした造りの家だと。只、壁面積が少ないために現行の耐震診断からすると低い基準値になるが、雨漏りすれば瓦を直せばよいし、柱がしっかりしているのでどこか不具合がでればその柱だけを修繕すればよいし、この周りのお家（近所は近年新築された家ばかりです）の中で一番価値のあるおうちなので、大切にお住まいになられるのが良いですと言われました。この家が大変気に入っておりましたので、両親も納得する診断内容でした。
　この家は、当時両親が友人から不動産屋を紹介していただき、そこで気に入った借家でしたが、購入も視野に入れて、家主に許可を得て、少し手を加えて（およそ当時の100万円くらいを自費で掛けて）住むことになったようです。その後、10年程前に家主が亡くなり、遺族が私達の知らない間に他の不動産会社へ売却し、突然地上げとの事で退去希望が来たようですが、父がこちらは大金使って大事に住んでいる家で、500万ださないと出ないと言い、不動産屋もしぶしぶ納得して、家賃を新しい家主へ支払い続けておりましたが、4-5年ほど前に父が家賃値下げを要望した際、今の家主（＝不動産会社社長）が”この物件はそもそも退去希望のもので、築年数もありいつ倒壊してもおかしくないのでこちらとしては、責任を持ちたく無く、家賃が数万円でも構わない代わりに、責任は持たない、修繕必要であれば自費で行っていただきたい。只、この物件は共同で持っているものなので、相手にも確認してから連絡するのでそれまで家賃は待ってもらいたい”との事でした。その為、その時点から家賃は連絡待ちで支払わず、修繕費は自費ですべて行い現在も住んでおります。しかしながら、何度かこの家主へ問い合わせしたものの不在の為折り返しするという事で連絡無く、こちらから何もしない間に4-5年経過しておりますが、未だ家賃を支払らわず何の連絡もありません。この間、家族も忙しく過ごしておりましたので、この件のボールは家主が持ったままなので、そのままにしています。
　以前に家主がこの家はもうダメで危ないとか云々と言っていたことが、一級建築士の判断と相違している事からしても、以前からの対応からしても全く信用はありません。只、不当な額を後日請求されることになるのなら、解決する時期なのかとも思っております。両親はこの先もこの家に住みたいみたいなので、良い解決策をアドバイス頂けないかと思います。既に2年程前に白蟻駆除、扉や網戸や雨戸修繕、襖と畳入れ替えもしており、この家を手に入れる良い方法もあればアドバイスお願いします。

No.3 回答者： agboy2 回答日時： 2017/10/04 13:49

>その時点から家賃は連絡待ちで支払わず、修繕費は自費ですべて行い現在も住んでおります。

この事実を客観的に証明できる書面等が無いと、賃料不払いによる賃貸借契約解除の原因に成り得ますね。『言った言わない』にならないように、貸主借主の書面による合意文書もしくは貸主名での文書の交付はあったのでしょうか？
賃料について、誰に支払って良いのか判らなくても、賃料の支払い義務はあるのですから、賃料の供託はしておかれた方が良いでしょう。勿論、値下げ交渉に入る前の賃料です。
質問者様の知り得る貸主を被供託者にして、供託を受け付けてくれる法務局で手続きするか、ネットでのオンライン供託もできます。

所有者側が望むような、家屋の朽廃による賃貸借契約の解除になるのは相当先のことになるようですから、冒頭申し上げたような契約違反による賃貸借契約解除建物明渡の訴訟を起こされることが一番厄介です。
賃料不払いであれば、半年分の滞納でも場合によっては契約解除にすることは可能なので、数年間賃料を受け取らないのが不気味と言えば不気味です。賃貸借契約から、実質的な使用貸借関係として、立退きを容易にしていると勘繰ることも出来ますね。

使用貸借よりも賃貸借契約の方が強い立場なので、マズは賃貸借契約の借主の地位を確保したうえで、先方の出方を見るしかないでしょうね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
おかしなことに、未だ新しい家主との賃貸契約書はありません。前家主との賃貸契約書しかないのです。現状は、使用賃貸という立場になるのでしょうか？当初、家主が話し合いになった際に家主側のグループの一人が”どうぞ住んでいてください”と言ったそうです。という具合で口頭でのやりとりばかりで書面がこちらの手元にはありませんし、こちら側は何もサインも印鑑も押していない状態です。特に険悪な雰囲気はなく、父も”あんたもあほな買い物したな”と家主に言うくらい、父が家主に不動産のアドバイスをするくらいな雰囲気です。実話父（現在88歳）は以前に不動産をいくつか持っていたこともあり、現在と法律が違うところはありつつも交渉になると父が上手になってしまうため、苦手がっているという感じがします。とわ言え、一体何からどうすればよいのか・・・

お礼日時：2017/10/04 23:39

No.2 回答者： area_99 回答日時： 2017/10/04 06:15

地主が転売した訳ですから、新しい地主に、周りの地価で打ってくれるように、弁護士へ依頼すれば良いのでは？

そもそも25年経ては、家屋の価値はありません。
それこそ文化財でもなければゼロはゼロです。

借地借家法の旧法律上の話であれば、元地主の通りですし、新しい借家法に基づく契約と家賃値上げは通常避けられる話ではありません。
また、借家の手入れをしたからは理由になりません。

今の不動産やが何があっても自己責任というのはその通りでしょう。
退去勧告はされている訳ですし。

なので、棚上げになっている、この借地権の買取を弁護士に依頼すれば、今の柱を残したままのリフォームなども可能でしょう。

瓦などは蓮して、軽量勤続屋根に吹き替えるべきでしょうし、合わせて太陽光パネルと蓄電池を導入するのも良いでしょう。
1000万円くらい掛ければ十分に２世帯住宅にもなるでしょうし

家の倒壊の可能せは、要は横揺れは屋根の重さ。
縦揺れは礎からの柱が抜けることで起こります。
屋根を軽くして、柱をバンカーでつないだだけでも300万円くらいかかりますけど、
そこは、その地域の地震の種類で判断してください。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。当初、父が買い取り価格を尋ねたところ、売らないとの事だったようです。その後、そんな事は言ってないと聞いて本当に信用無いなと思ったものですが、弁護士は費用も嵩みますので避けたいところですが、検討してみます。

お礼日時：2017/10/04 23:16

No.1 回答者： マイスリー 回答日時： 2017/10/04 02:59

何年か分の家賃を払ってはいかがでしょうか？

振り込みなら振り込んだ証明を取って置き。
後から滞納してるから出ていけに、ならないように。
ダメかな？

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。仰る通りもめないようにすること必要ですね。

お礼日時：2017/10/04 23:13