地主の承諾の可否

AがBに土地を賃貸し、当該土地にBとCの共有(持分各2分の1)の建物を建築しました。
勿論のこと、Aは、その共有を承諾しています。地代はBがAに支払っています。
後に、Cが自己の持分をDに売却することになった場合、Aの承諾は必要でしょうか ?
AとCとの間の法律関係と併せて教えて下さい。

No.1 回答者： area_99 回答日時： 2017/10/07 09:47

その家屋の使用権の許可がいるので、Aとの契約（または承認）が必要です。

また、BはCとの合意で土地の借地料を支払っていますが、Dと合意はしてません。
よって、Bにも応分の使用量の支払いが生じるでしょう。

この回答へのお礼

例えば、甲が乙から土地を借り、甲の建物に丙が居住するのに乙の承諾はいらないです。
ですから「Aとの契約（または承認）が必要です。」は間違いと考えます。
「BはCとの合意で土地の借地料を支払っています」の点について、支払っていないです。
「Bにも応分の使用量の支払いが生じるでしょう。」の点について、Bは借地権者で当然借地料は支払っています。

お礼日時：2017/10/07 11:38

No.2 回答者： area_99 回答日時： 2017/10/07 11:43

間違いではないですよ。

詳しくは法律でも読んでください。

No.3 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2017/10/07 15:41

賃借権に譲渡転貸ができる旨の特約がない限り，Ａの承諾は必要だと思います。

賃借権者ではないＣが，Ｂとの共有とはいえ借地上に建物を建築するには，Ｂから借地権の一部譲渡を受けるか，Ｂから借地権の転貸を受ける必要があります。
賃借権の譲渡または転貸に際して，その賃借権にそれを許す特約が付されていない場合には，賃借権設定者の承諾が必要とされているところ，Ａが共有の建物の建築を認めていますので，本件では譲渡か転貸かが明らかではありませんが，それを承諾しているものと解されると思います。

そのＣが，建物の自己持分を譲渡するには，それと同時に敷地利用権の譲渡も必要です（建物が単独所有である場合を考えればそれは「当然のこと」ですので，共有だからといってそれを回避できると考えるのは不合理でしょう）。ＣからＤへの賃借権または転借権の譲渡が必要ですが，質問文にはその特約についての記述がありません。となると賃借権の原則どおり，賃借権設定者であるＡの承諾が必要になるものと解するのが相当でしょう。

「所有権持分を譲渡しても建物の存在自体は変わらない。負担が増えるわけでもないので承諾は不要だ」という意見もあるかもしれませんが，賃借権は物権はなく債権であり，「債務者（賃借権設定者）に対して債権者（賃借権者）が（土地を使用する）権利を要求できるだけ」の権利です。属人性という制限のある権利ですから，債務者の承諾は要らないと解するには無理があると思います。

この回答へのお礼

＞Ａが共有の建物の建築を認めていますので，本件では譲渡か転貸かが明らかではありませんが，それを承諾しているものと解されると思います。

と言う点が重要なようです。
Aが認めていると言うことは、Cとしては「借りている。」と言う認識に、ほかならないし、そうであるから、原則に従うべきと思いました。
平たく言えば、B・C共同で借りていると考えてよさそうです。
なお、何故承諾が必要なのか、これはyumeiroyamanekoさんのご指摘のように債権と物権の関係も重要でしようが、私は「地主の不利(借地借家法19条参照)」を防ぐ目的と考えていました。
本件では、Cの持分だけでBは変わりはないので、Aとすれば地代全額Bに請求できることから(民法430条参照)、何らの不利はないので、私は「不要ではないか。」とも考えていました。

お礼日時：2017/10/08 08:57