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第1弾は趣味Q&A！
宅地建物取引主任者（宅建）のQ&A
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宅建試験にむけて
昨年宅建を受験して、落ちました。 今年こそはと勉強している最中ですが、教材は2014年の教材でも大丈夫でしょうか？ 因みにLECの教材をつかっています。 なにかしら、業法などの変更はあったでしょうか？ よろしくお願いいたします。
質問日時: 2015/07/11 23:10 質問者: 花太郎
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自ら売主制限について
「宅建業者が自ら売主となって、宅建業者でない買主と宅地・建物の売買契約を締結する場合にのみ適用される」とあります。 注意事項として、「宅建業者Aが、売買の媒介・代理を他の宅建業者Bに依頼したケースにも適用される」とあります。 プロがプロに依頼しているのに、なぜ制限がいるのですか？ もしかして、宅建業者Bが宅建業者でない買主と契約する場合に制限がかかるという事を言っているのですか？
質問日時: 2015/07/06 18:08 質問者: 1969taka1969
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占有者と占拠者
占有者とは、「賃借人など、ちゃんとお金を払って住んでいる人」と考えて良いですか？ 占拠者とは、「不法占拠者という使い方のみで、不法にそこにいる人」と考えて良いですか？
質問日時: 2015/07/05 21:23 質問者: 1969taka1969
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時効の中断について
次の行為があると、時効が中断するとあります。 承認 説明の中に、「債務者が『私は、あなたに対して債務を負っています』のように認めることです」とあります。 また、「支払を待ってほしいと頼むことも、債務の承認になります」とあります。 けれども、これらは債務者にとって、逆効果になっていませんか？ せっかく１０年で債務が消滅する時効なのに、それをわざわざ中断して、結果１０年以上債務が続くというのは。
質問日時: 2015/06/25 20:23 質問者: 1969taka1969
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宅建の模試、7月、8月に会場受験できるもの
宅建の模擬試験を受けるつもりですが、ネットで調べる限り直前のもの、9月中ごろ～10月最初ぐらいのものばかりです。 出来れば会場受験で7月か8月に受験できる模擬試験を探しているのですが、何かいいのはないでしょうか？ ＬＥＣの無料模試とかはネット見る限り評判よくなさそうですし、ユーキャンの模試は8月ですが自宅模試ですし・・。 基本、模試とは直前期に受けるものなのでしょうか？ 直前に受験するメリットって、試験慣れの他にどういうメリットがありますでしょうか？
質問日時: 2015/06/22 23:39 質問者: suteteko123
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地上権について
「地上権」＝「他人の土地を、建物等を所有するために使用できる権利」 とあります。 例えば１０００万円の土地があるとします。 「地上権だけ売る」とか「地上権だけ買う」ということが、あるということですか？ 地上権の価格というのは、「土地の価格の何割」みたいな感じなのですか？ 地上権と借地権は、違うものですか？
質問日時: 2015/06/22 18:53 質問者: 1969taka1969
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売主の担保責任について
悪意の買主の権利についてです。 ①一部他人物の場合は、代金減額請求のみ。 その理由は「代金は他人所有部分も含めて設定している以上、減額は認めるべきだから」 ②数量不足の場合は、責任追及できない。 その理由は「最初から数量が不足していることをわかって契約しているから」 とあります。 けれど、①で言う「悪意」とは、「代金は他人所有部分も含めて設定しているという事を知っている」という意味では、②と同様になります。 なので、それだと①の場合も責任追及できないという理屈になってしまいますが、そうではないのはなぜですか？
質問日時: 2015/06/20 23:15 質問者: 1969taka1969
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相殺する時について
例えば、 ＡがＢに１５０万円貸しています。弁済期は６月１０日です。 ＢがＡに１００万円貸しています。弁済期は６月２０日です。 ６月１０日現在、Ａからは相殺できるが、Ｂからは相殺できないそうです。 相殺するのにデメリットがなければ、早い方が良いと思います。 なぜＢからは相殺できないのでしょうか？
質問日時: 2015/06/20 14:33 質問者: 1969taka1969
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「不注意で知らなかった場合」とは何ですか？
「心裡留保による意思表示は、原則として有効となる」とあります。 その例外の１つに、次の条件があります。 本人の本心でないことを相手方が不注意で知らなかった場合（善意有過失）は、意思表示は無効となる。 「知らなかった場合」は理解できますが、「不注意で知らなかった場合」というのは具体的にどういう場合ですか？
質問日時: 2015/06/18 23:25 質問者: 1969taka1969
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「同時履行の抗弁権」について
「同時履行の抗弁権」についてです。 本の記述によると、家の売主が「代金の支払いと同時じゃなきゃ嫌だ」、家の買主が「家の引き渡しと同時じゃなきゃ嫌だ」と言えることのようです。 そこでその状況になった場合、次のような解決の流れになると書かれています。 ①買主が「弁済の提供」をする。 ②売主は「同時履行の抗弁権」を主張できなくなる。 ③売主が提供された代金を受け取れば「弁済」になる。 ここで、②についてですが、売主は先に代金を受け取れれば、「同時履行の抗弁権」を主張する必要はないのではないですか？ また、③で言うところの「弁済」とは、「買主側の弁済」という事ですか？ それとも「売り主側の弁済」という事ですか？ そして、さらに本の記述には、「買主が弁済の提供をすると・・・同時履行の抗弁権という牙を失った売主は抵抗できなくなるから、引渡しを拒むことができなくなるんだ。」とあります。 そもそも、買主が弁済をすれば、引渡しを拒むことは、犯罪に直結するので、「同時履行の抗弁権という牙を失っていようが、いまいが関係ない」ように思うのですが、どうなのでしょうか？
質問日時: 2015/06/17 12:09 質問者: 1969taka1969
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免許 ディファイン
明石に今度、免許を取りに行こうと思ってます。 そこで質問なのですがコンタクトのディファインは免許証の写真大丈夫でしょうか…？
質問日時: 2015/06/11 20:06 質問者: arsiiia
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用語の定義
初っぱなから苦戦中です(汗)!! 宅建試験のここにちょっと躓いてます。宅地建物の要件と業の要件は満たしているとします。取引の要件が､今一理解できないです。その中でも､代理と媒介に関する免許の要否が知りたいです。代理人と媒介人は､それを業として行う 場合､免許が必要だとは分かります。代理又は媒介の依頼者も、免許は必要なのか不要なのかが､参考書では記されていません。どんな場合に､依頼者にも免許が求められ､不要とされるその条件が知りたいです。
質問日時: 2015/05/06 13:46 質問者: 安住川学
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宅建の勉強で一番難しい項目はどれでしたか？
宅建で勉強する項目で最も難しいところはどこでしょうか？ できれば分野別で「権利」「宅建業法」「法令上の制限」「税その他」それぞれで 難しかったところを教えてくださいm(__)m 自分は暗記ものと数字がからむところがすごく苦手でとっつきやすいと言われる宅建業法 特に報酬額計算でつまづいていますので、難しいところは後回しにしようかと 思っているのでぜひとも教えていただきたいです。
質問日時: 2015/03/23 13:55 質問者: ichigo5555
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宅建の勉強しています。媒介手数料について教えてください。
賃貸の媒介手数料についてお詳しい方、教えてください。 例：家賃が10万のアパートの契約の場合、 業者は、物件が居住用建物の場合には、承諾がない限り、貸主からと借主から 報酬を限度額を５万としてそれぞれからもらえるとテキストにあるのですが、どうもわからないことがあります。 仲介手数料って家賃の1か月分を（例の場合なら10万） 今までアパートを借りた時に払っていたと思うのですが・・・ 私は承諾して払っていたということでしょうか？ 契約書に書いてあったのを読んでなかっただけでしょうか？
質問日時: 2015/03/23 13:32 質問者: ichigo5555
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電気通信主任主任技術者（残りの受験科目）について
はじめまして 電気通信主任主任技術者を受けようと思っています。 私は学生時代に第一級陸上無線技術士を取得しました。 どの試験科目を受験すれば電気通信主任主任技術者が取得できますか？ 以上、お手数ですがご回答よろしくお願いいたします。
質問日時: 2015/03/22 07:51 質問者: 1ro99
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民法の質問です。
よろしくお願いします。 消滅時効の援用が権利の濫用にあたる場合とはどのような時ですか？判例を読んでもよくわからないので具体例で説明して頂けると助かります。
質問日時: 2015/03/08 07:16 質問者: dichotom
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宅建の質問です。
よろしくお願いします。 １ 所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請人となることができる場合において、当該登記名義人について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、当該表示に関する登記を申請することができる。」 この文の「所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請人となることができる場合において」について質問です。反対にできない場合とはどんな時ですか？ それと確認ですがこの表示の登記の申請人とは登記権利者の事ですよね、そしてこの申請人の方は自分の名前で表示の登記ができると言う理解であっていますか？ よろしくお願いします。
質問日時: 2015/02/28 06:23 質問者: dichotom
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宅建の質問です。
よろしくお願いします。 普通借家契約の場合、「一定期間家賃を増額しない」という特約は有効ですが、「一定期間減額しない」という特約は無効だと思いますが、定期借家契約においては、増額・減額のいずれも特約で排除することができるのはなぜですか？又、土地に関しても同じですか？よろしくお願いします。
質問日時: 2015/02/16 12:46 質問者: dichotom
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宅建の質問です。
よろしくお願いします。 ４．「Ｂが敷地賃借権付建物をＡから購入したところ，敷地の欠陥により擁壁に亀裂が生じて建物に危険が生じた場合，Ｂは敷地の欠陥を知らなかったとしても，Ａに対し建物売主の瑕疵担保責任を追及することはできない。」 についてですが、もしBが敷地の欠陥を知っていたらどうなりますか？よろしくお願いします。
質問日時: 2015/02/05 07:58 質問者: dichotom
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宅建のテキストについて
今年宅建の資格を取るために勉強を始めようと思うのですが、教材を中古で買おうと思っています。 通信講座のフォーサイトの教材で去年(2014年1月)の教材になるのですが、今年のものでなくても問題ありませんか？ 心配だったので質問させていただきました。 よろしくお願いします。
質問日時: 2015/01/31 07:07 質問者: norlan
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宅建の質問です。
宅建の質問です、よろしくお願いします。 抵当権消滅請求についてなんですが、設定としてAが抵当権者、Bが抵当権設定者、Cが第三取得者とします、この第三取得者についてなんですが第三取得者というのは抵当権の付いている不動産を買った人ですよね、買ったという事はBにお金を払った訳ですよね、そこで確認ですがそのBに払った段階では抵当権は消滅しないですよね、なぜかというと債権者であるAに弁済していないからBがCから受け取った売買代金をAに払うかCがAに抵当権消滅請求して自分で払うかという理解であっていますか？それとBがAに払ってくれなかったらどうするんですか？よろしくお願いします。
質問日時: 2015/01/29 20:52 質問者: dichotom
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宅建の登録
宅建主任者になるために登録をしたいのですが、どこに申請しに行けばよいのでしょうか。 また、申請に必要な書類はどこで手に入れることができるのでしょうか。 詳しい方教えてください。
質問日時: 2015/01/16 16:30 質問者: tototatta
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宅建の登録実務講習
住宅新報社の登録実務講習に申し込んでいます。 いくら、宅建試験が通ったのですが、一ヶ月たっており、忘れている部分も多いです。 実務の講習と言ってもたった二日で合格できるような試験なのでしょうか。 登録事務講習の修了試験の難易度を知りたいです。どれくらいなのでしょうか。 いくら8割と言っても、すでに合格している人が受けているわけですから、そりゃ高いですよね。 実際はどんなものなのでしょうか。 詳しい方教えてください。
質問日時: 2015/01/09 19:59 質問者: tototatta
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修繕積立金の増額が契約前に決まっていたが連絡なし
お世話になります。実際のお話です。教えてください。 修繕積立金の増額が2014年4月26日（土）の株主総会で決まっていたのにもかかわらず、2014年6月14日、不動産の売買契約、重要事項説明で説明がありませんでした。 これは宅建業法違反ではないでしょうか。 契約書・重要事項説明を見直してみましたが特にそれらしい記載はないと思います。 （もしかすると私の無知で記載されてるかもしれませんが・・） 違反でなければ仕方ないですが違反の場合は今後どのような対応をとるべきでしょうか。 ちなみに私は宅建業者ではありません。 よろしくお願いいたします。
質問日時: 2015/01/04 17:21 質問者: toshi_1979
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民法の質問です。
「債務者所有の不動産を代物弁済の目的物とした場合には，所有権移転登記及び現実の引渡しをしなければ，代物弁済は効力を有しない。」(司法試験・択一・昭和44年) これの誤っている所は不動産の対抗要件なので所有権移転登記が必要であって、現実の引渡しまで要求している所が誤りという理解でいいですか？よろしくお願いします。
質問日時: 2015/01/03 05:16 質問者: dichotom
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宅建の質問です。
宅建の地役権についての質問です、よろしくお願いします。 「地役権は、要役地のために存在する権利なので、特約がない限り、要役地の所有権が移転すれば地役権も移転します。(民法281条１項)」 とありますが、例えばAの甲地が承役地、Bの乙地が要役地でBがA地内に道路を開通してBがAに月10万円を支払う地役権の設定をしていたとします、その後Bが乙地をCに譲渡したとします、そうするとCに地役権も移転するという話しですよね、でもわざわざCはBが開通した道路を使用しなくても公道に通じる道路があった場合、新たなAC間の契約だから10万円かわからないですけど、何れにしてもCはBが開設した道路を使用しなければ料金は支払わなくてもいいのですか？
質問日時: 2014/12/27 20:26 質問者: dichotom
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宅建の質問です。
宅建の質問です、よろしくお願いします。 不動産取得税を勉強していると、宅地に係る価格の特例と言う物と、住宅用土地の取得に対する特例と言う物がありますが、一方は宅地呼んで一方は住宅用土地と呼んでいるのは何故ですか、教えて下さい。
質問日時: 2014/12/18 12:19 質問者: dichotom
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宅建に合格した方に質問です！教えて下さい。
参考書、過去問はどこのテキストを使いましたか？ 独学で受験予定なのですが、本屋に行っても沢山教本がありすぎてどれがいいのか本当に分かりません。 合格された方はどの参考書と過去問で勉強されたのか教えていただきたいです。
質問日時: 2014/11/26 18:21 質問者: he_he_hermes
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