そもそも借地権とは？ 借地権について解らないことが沢山あり困っています。 どなたか教えていただけませ

そもそも借地権とは？
借地権について解らないことが沢山あり困っています。
どなたか教えていただけませんでしょうか。

祖父の代から借地をし先ず祖父が居宅を建てその後父が建替をし代々暮らしてまいりました。
過疎が進む田舎の農村地帯で相続税路線価で約350万円の土地です。
現在地代は払っておりますが、始めに借地をした祖父は随分前に他界し地主さんも代替わりが進み双方ともに借地契約開始日時や権利金やり取りの有無、当初の地代についてなどわからないままにいます。
契約書が無いようなのです。

そして地主さんが代替わりした際、それまで払っていただろう？地代が逆に安すぎると私の父が考え固定資産税相当額の5倍程度であった地代を土地評価額の6%程(固定資産税相当額の10倍位)にしこの20年間位の地代としています。現在その父も高齢で痴呆が進みまともに話ができる状態ではありませんし、母は随分前に他界していて借地の状況が私には分からないことばかりです。
自分なりに勉強し、以下の内容をまとめましたので間違っているところや疑問点を皆様に教えて頂きたいです。

1.借地開始
借地を始めたのはいつか解らないが、最初に祖父が居宅建物を建てた際は登記の類が無いので、この土地に祖父が転入届けを出した年と同年としてよいか？
又は父の代に建替しており表題登記がされているのでその年にするべきか？

2.権利金の支払いが不明
一般的に権利金(例:地価×借地権割合)を始めに払い以後は通常の地代を払って行く、又は権利金の支払いが無い場合は相当の地代を払って行くが、我が家の場合、おそらく父の判断によると、祖父は権利金を支払っていないと考えて相当の地代を支払い始めたのではないかと思う。
これにより借地権はよりきちんと成立しているか？

3.契約期間
特に期間を契約により定めていない場合や例えば我が家のように大昔から借地の場合で契約書が無い場合は、契約満期は30年(旧法)、更新は20年毎(旧法)となる。※更新契約も交わしていない場合は法定更新。
以上を元に契約満期年と更新年を確定していってよいか？

4.契約の終了
現在、該当の土地建物には父が一人暮らしているが、他界した後に相続により私が借地権利者になるのだが、そこに住むつもりはないので契約を終了しようと考えています。
ちなみに地主さんは更新してもらいたいようです。
さて終了のタイミングは、更新時にした方が良いか？ 父の死亡時にすべきか？
その際、建物は私が撤去しなければならないか？
建物買取請求を地主に対してできるか？
現建物は木造2階建築35年位です。
最後に最も基礎的な疑問ですが、父他界と同時に私が相続する借地権は、借地契約終了すると消滅してしまうのでしょうか？
借地契約終了時に地主さんに買い取ってもらえるものなのですか？
第三者に借地権を売る事に地主さんが賛成しない場合は、地主さんに買い取ってもらえるか？
地主さんが借地権を第三者に売ることは反対しても地主さんの底地権と私の借地権を合わせて一緒に第三者へ譲渡する方がより良い気がするが可能ですか？

5.契約書の新規作成
上記1〜4の為に、今父が生きているうちに契約書を作成した方が良いか？
作成する場合の注意点は？

以上、私の解らない事をまとめてみました。
宜しくお願いします。

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2017/12/05 10:37

質問文の冒頭に現在の地代の額の算出方法についての記述があります。

固定資産税額の5倍から現在は10倍の金額とあります。土地の地目の記載は無いのですが、少なくとも非農地でしょうから、首都圏の地代相場（商業系で2倍、住居系で3倍）に比べると高いなぁ、と感じました。
それはさておき
1.借地の開始時期については、根拠があればその時期を記入するべきですが、不明であれば不明としても何らの問題もアリマセン。
2.権利金や敷金の授受は賃貸借契約成立の要件ではアリマセン。最も重要なのは賃料の授受ですね。因みに、賃料の額があまりにも低い（固定資産税額≧地代）となると、賃貸借契約でなく使用貸借と見なされる可能性があります。
3.契約の当事者が契約の始期を知らない場合に、便宜的に更新時期を決めることは可能ですが、質問文のように契約書自体が無いような場合、更新時期を定めたり契約書を作成することは借地人側よりも地主側にとってのメリットが大きいですね。借地人側からすれば、賃料を支払っている限り地主には対抗できるのですから。
4.契約終了のタイミングは、契約書が無いのですから民法の一般原則に従う事になります。契約の終了後に建物が存在しているのは問題ですから、こちらの費用で撤去するなり、地主に引き取ってもらうなりする必要があります。『賃貸借契約終了時における建物の取扱』も交渉の材料になると言う事です。
質問文では、地主は賃貸借の継続を望んでいるようですから、建物については撤去または第三者に売却で考えた方が良さそうですね。
第三者への売却を承諾してもらえない場合には地主への買取も請求できますが、裁判所の許可を取る方が現実的ですね。質問文では地主さんは賃貸借契約の継続を望んでいるようですから、第三者への売却に難色を示す可能性よりも、名義変更料で揉める可能性の方が高いでしょうね。

従前の賃貸借の借主（質問者のお父様）が亡くなった場合には、相続人（質問者様）がその地位を承継したことになります。この承継については地主の承諾は不要ですね。
現在お父様はご健在であるモノの、判断力が十分でない状態であると推察します。将来的には処分してしまう建物なので今から考え方をまとめておくと言う事なのだろうと想像しています。

5.3で回答したように賃貸借の継続を前提に考えると、借地人側に契約書を調えるメリットはあまりアリマセン。但し、今回は将来予想される名義変更料や建替え承諾料の算出根拠（例えば固定資産税評価額の〇％とか、直近地代の〇か月分など）の記述を加えて将来への不安を軽減させるという意味合いがありますから、その意味では契約書を結ぶメリットはあるでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
大変勉強になりました。
父が亡くなり私が相続したら契約終了したいと思っています。悩ましいのは、その時が次回更新まで幾年もある場合に違約金が発生したらどうしようかと思い、まずは地主さんと更新時期の確定をした方が良いかと考えていました。
更新のタイミングでの解約なら、地主さんに対し建物買取請求ができるのではと思っています。しかしながら更新のタイミングまで待つと当然地代はかさみますが、建物取り壊し費用との比較し決めようと考えています。
ただし借地人からの更新拒否でも建物買取請求ができるのかが解りません。さらに勉強しなくてはならないです。
そもそも、ご指導頂くまでは、相続放棄すれば建物取り壊しも私が負担する必要は無いと勝手に思っていましたのでビックリしました。
本当にありがとうございます。

お礼日時：2017/12/07 15:22

No.1 回答者： area_99 回答日時： 2017/12/04 18:33

概ねその通りで大丈夫。

ただし、一人暮らしの父親が相続した際に、先方の代替わりがまだで、口約束で地代を支払うことで構わないなどの約束上の現状かと思われます。

通常であれば先方が代替わりした際に、地代の更新や再契約を交わすものですが、そこがおざなりのまま現在に至るのではないでしょうか。

契約解除は父の死で構いませんが、原則は地代の更新などはいつやっても構わないものなので、そこは現在の地主と更新時が迫っているのならやらねばならないでしょう。
高齢といっても、いつまで存命するから分かりませんから。

また譲渡や売買は可能ですが、やはりそこでまた地主の許諾が必要となります。

通常は家督制度が既に廃止されているので、親族間の相続権売買で、遺留分を買い取る場合の売買が原則となります。
赤の他人に売買するのは認めないのが”慣習”です。
法律ではないので、ま～破っても構いませんが、後で必ずトラブルになるでしょう。

通常相続しない場合は、現代の家屋を処分して更地にして返却する必要があります。
相続放棄すれば良いとはなりません。

そういう借地の持ち家を処分するには相続財産管理人を家庭裁判所を通じて選任しなくてはなりません。
家財道具の処分なども同じです。
勝手に処分しては、単純相続が完了して相続放棄はできなくなります。

この選任もただではありません。

ま～そうして手続きしてこなかった親族を恨むしかありませんが、そういう話です。
そのまま法の抜け道を選択して売却しても、地主に応分の損害賠償請求をされてしまうでしょう。

この回答へのお礼

鋭いご指摘ありがとうございます。
まさに自分の無知がわかりました。
さらに勉強し、あとはやはり専門家にお願いしないと結局は大火傷しそうです。
相続放棄のお話、本当にありがとうございます。
やはり相続したうえでの解約が良いのかと思いました。
地主さんに建物を買い取ってもらうべく建物買取請求ができるような準備をしてみようかと思っています。
ありがとうございました。

お礼日時：2017/12/07 15:33