不動産屋の事故物件の告知義務について

質問させて下さい。

賃貸アパートを探す時に不動産屋を利用すると思いますが
借りようとしている物件で事故（自殺、殺人等）が合った場合は不動産屋は
借りようとしている人にその事を告知しなくてはならないとされているようですが
（基本の決まりが無いため、非常に曖昧な様ですが）、そもそも不動産屋は
どこで事故等の情報を得るのでしょうか？

後々のトラブルを回避するため、事前にそういった事実は伝えてしかるべきとは思います。
しかし大本の大家がそういった事実を不動産屋に話さないで募集をした場合、不動産屋では
その事実を知ることは出来るのでしょうか？

もちろん新聞沙汰にでもなった様な事故なら明るみにでるでしょうが、ひっそりと処理された自殺等の
事故事実は仲介業者である不動産屋は把握出来ているのでしょうか？

それとも大家との信頼関係だけで成り立っているのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： zipang_style 回答日時： 2018/03/15 18:09

＞どこで事故等の情報を得るのでしょうか？

　大家さんから。

＞不動産屋ではその事実を知ることは出来るのでしょうか？
　はい。
　事件の後、賃貸借契約の解除ならびに通常よりも大規模な原状回復工事が
　行われることになりますから。

＞事故事実は仲介業者である不動産屋は把握出来ているのでしょうか？
　仲介業者に事実を告げずに契約し、後で知られた時の損害賠償を考えたら
　隠してまで仲介する意味なんて無いから、公開されます。

慣例として、
事件後、居住を伴う契約が２件あったら、
３件目の契約の際には告知しなくても良い、ということです。

社員を短期間だけ住まわせて契約件数をクリアし
「告知義務を回避する」悪徳業者があったので、
契約期間の２年間以上居住する、とかの実態が必要になりました。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2018/03/22 22:57

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/03/15 10:42

>そもそも不動産屋はどこで事故等の情報を得るのでしょうか？

売主や貸主からの告知。
関係者や近隣住人からの聞き取り。
ネットで情報収集。
そのほか。

これらは不動産取引時の調査事項であり、訴訟等になった場合に『どこまで調べたのか』によって不動産業者の過失割合が決められる。

例えは。

＞もちろん新聞沙汰にでもなった様な事故なら明るみにでるでしょうが、ひっそりと処理された自殺等の

という場合、関係者からの聞き取りもネットでの情報収集もできないので、大家の告知のみとなる。
大家が告知しなければ不動産業者は知りようもない。


厳密に言えば。
事件事故等による瑕疵（かし：キズの意味）については告知事項となる。
その瑕疵とは「一般人であれば嫌悪するであろう歴史的背景」であり、自殺や殺人という事件事故そのものを指定していない。
簡単に言えば、”自殺（殺人）だから告知しなければならない“という仕組みではない。
逆の例示で、極端な話、自殺も殺人も発生していない部屋でも、近所で有名な幽霊部屋という根拠のない風聞（俗に言う「いわく」）があれば瑕疵にあたるということになる。

また、自殺の場合、故人や親族のプライバシーやセンシティブ（機微）情報であり、職務上知り得た秘密の守秘義務の対象。
取引関係者の知る権利と相反するため、個別の事情によって告知義務にあたるかどうか判定されることになる。

＞ひっそりと処理された自殺等の

これは近隣に周知されていないために歴史的背景には当たらないため、告知することは守秘義務違反になるし、告知事項として説明することで伝聞を経て周知されていたずらに瑕疵としてしまう可能性があり売主貸主に対する背任にもあたる恐れがある。
従って、上記のような自殺であれば告知事項には該当しない。
しかし、諸事情により自殺の事実を入居者が知ってしまった場合には告知義務違反になり、その程度によって売主や貸主や不動産業者の責任が問われる。
・・・というような判断は明確に規定されておらずほとんどが裁判例によるものであり、結局は『裁判によって決まる』。

こういった事情があるためにいまの事故物件に関連する状況は、質問者も質問文で言っている通り「あいまい」ではある。


＞それとも大家との信頼関係だけで成り立っているのでしょうか？

商取引の基本は信頼だからね。
聞き取りの時点で事件事故はないと言われ、さらに周辺やネットでの情報収集でも引っ掛からなければそれ以上は追及しない。
事件事故なんていうのは不動産調査の一項目に過ぎないしね。
それに大家さんも一般人だからね、良心の呵責と経営判断の狭間でゆらゆらするもの。
告知事項に該当するのではないかと思う事案（自殺や孤独死）は不動産業者に相談をもちかける。
告知事項にあたると回答すると、大家は落胆するがどこか安堵するという人が多い。


こんな感じで回答になったかな？

No.1 回答者： yongdee 回答日時： 2018/03/14 23:23

ここに、良い回答がありましたので

リンクを貼っておきます。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/questio …

入居前に、不動産会社の人と、オーナー両方に
事故物件ではないか、確認をしてください。心配なら、ご近所にも。

自殺、殺人、孤独死、紛争など、思い当たる事を、不動産とオーナーに全て確認する必要があると思います。
そうしておくと、このリンクのように、
万が一の時に、賠償請求できます。

やはり、しつこく聞けば、正直に話すでしょうし、
勿論、ないに越した事ないので、聞いておけば安心でしょう。