民法２３４条の「損害賠償」について、詳しい方、おしえてください。

民法第234条には第１項に
建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。
とあり、第２項に
その建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。
とあります。
この場合の「損害賠償」についてですが……
当然建築主は「違法」を承知の上で建築しますので、完成後、売却することが前提になっています。
そこで、
(１)この売却された物件に対する損害賠償は、購入主がその債務を引き継ぐのでしょうか？　それとも建築主でしょうか？
また、建築物は長期にわたって存在し続けるわけですが、
(２)「損害賠償」債務はその建物が存在する限り続くのでしょうか。それとも、隣接地権者のこの法２項賠償請求権は一定の期限で消滅するのでしょうか。
(３)損害賠償請求の場合、その損害が「境界線から五十センチメートル以上の距離を保」っていないことに起因することを厳密に証明する「鑑定」が求められるのでしょうか。(つまり、民事の請求に対して、刑事訴訟並みの証明が必要であるか)

質問者からの補足コメント

• moflさん、
  
  ご丁寧、詳細な御回答ありがとうございます。参考になりました。
  ただ、少し前提の想定が違っているため、行き違いになったようです。
  
  最近の建築物は三ヶ月くらいで完成できるため、建築途中で隣接地権者が異議を唱えても、
  建設主が法廷で否認を繰り返すだけで「建物が完成」することになり、
  民法２３４条は事実上、これを阻止することができません。
  従って、この質問は、
  違法建築が売却されて後、何年か経って出火した場合を想定しています。

    補足日時：2018/08/23 15:51

• (１)この建築物が転売を繰り返された場合、新入居した居住者に損害賠償が請求できるのでしょうか。隣接地の地権者は、
  　　居住者が代わる度に違法物件であることを告知しなければならないのでしょうか？
  (２)本件の損害賠償は類焼を前提としていますが、これは建築基準法６５条違反に該当するものの、同法には罰則がありません。
  　　その為、損害賠償請求は民法に則ってするしかありませんが、その場合、請求金額は数千万円から数億円になります。
  　　この損害賠償を請求するとき、当該類焼が五十センチ以内の近接に原因するものか、それとも建築基準法第６５条に
  　　定める耐火壁構造であっても類焼したかを専門家に鑑定依頼しなければならないのか―すなわち医療訴訟のように
  　　刑事事件同様の鑑定を求められるのかどうかをお聞きしたかったのです。

    補足日時：2018/08/23 15:52

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2018/08/22 23:41

建築士です。

まず、民法という法律はやや特殊であることをご理解ください。
なぜ特殊か？
公法である建築基準法は法文が絶対、誰かが容認すれば守らなくてもいい、と言うことはありません。
民法は第234条でもお互いが了解すれば守らなくても良し、他人は介入しない、ってことです。
よって、正確には当事者同士が話し合わなければ結論は出ない、です。

この前提で。

Q1：
この売却された物件に対する損害賠償は、購入主がその債務を引き継ぐのでしょうか？
それとも建築主でしょうか？
また、建築物は長期にわたって存在し続けるわけですが、
　↓
「建物を築造するには、境界線から50cm以上の距離を保たなければならない」
築造するのは施工者でも、その仕事を依頼したのは施主です。
言い換えれば施工者は施主の言いなりにしか工事はできません。
瑕疵として扱い、損害賠償が発生するとしたら施主(＝建築主）の責任でしょう。
これを賠償の履行前に売却するのなら、その義務は購入者に引き継がれると考えるのが自然です。
仲介を行う宅建主任者が重要事項説明で説明することを期待。

と言うか、売却の前に早めに話を付けるしかないんじゃないですか？
購入者が
「そんなの知らん」
と言えばたぶん解決などしませんよ。
民事ゆえ自分からアクションしない限り誰も助けてはくれません。

Q2：
「損害賠償」債務はその建物が存在する限り続くのでしょうか。
それとも、隣接地権者のこの法２項賠償請求権は一定の期限で消滅するのでしょうか。
　↓
話し合いで決めることです。
そもそも賠償の金額なんてそんなにいかないと思いますよ。
多くてもせいぜい数十万ってところでしょう。
分割なんて無いと思います。

Q3：
損害賠償請求の場合、その損害が「境界線から五十センチメートル以上の距離を保」っていないことに起因することを厳密に証明する「鑑定」が求められるのでしょうか。
(つまり、民事の請求に対して、刑事訴訟並みの証明が必要であるか)
　　↓
？
法第234条で話をするなら現地を見ればわかりますよね？
・建物の外壁の位置を確認
・（確定した）土地の境界線を確認
・離れ距離を測定
これで50cm未満が確定なんでしょ？
47cmでも43cmでも違法には変わりないですよね。
鑑定じゃなく両者で現地を立ち会って確認すれば済むんじゃないですか？
もし境界が未確定ならこの話はありません（土地の辺の両端に杭があるだけじゃダメ）
あなたの側の確認通知書（確認済証）でも、隣のものでも、配置図だけではダメです。
互いの思い込みでは確定測量で覆る可能性がありますから、違法（＝50cm未満）を主張するならば確定測量は必須です。

あとは余談です。
民法は話し合いや訴訟になったとき、どう主張するか次第。
あなたは隣に住んでいて、いつ違反を認識しました？
何が言いたいかと言うと、工事の途中で違反をあなたが認識していながら停止を主張しなかったのなら容認したと言われる可能性あり。
そうなればあなたにも落ち度があることとなり賠償の金額にも影響するでしょう。
　↑　この誘導が相手の力量
後出しだと不利と言うこと。

あと、民法第236条にも注意を。
「前2条の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う」
法文は相隣関係なんですが、相隣ゆえその周辺の状況にもよる、と言うこと。


あと他の回答への補足を。
たとえ低層系でも建築基準法では壁面後退の規制などありません。
1mなどとんでもない。
壁面後退の規制があるとすれば低層系ゆえ
・地区計画
・建築協定
での規制です。
前者は整備計画だけで建築条例での定めが無いと形骸化です。
後者は民法と似た性格ゆえ行政は介入しません。

あと「許可」という言葉はなじまない。
着工前での建築確認申請ではあくまでも「確認行為」の行政処分です。
許可とは建築基準法など法律で禁止していることを、条件付きで除外することです。
（例：袋地での建築容認など）
物置や車庫は地区計画などでの規制があれば計画の中に明記されていると思います。
一般的には物置も車庫も
・建築物の定義に当てはまる（柱または壁、屋根、面積の３点セット）
・用途が発生する
・人間が中に入ることができる
で建築物に該当しますから、建築面積（＝建蔽率など）も算入しますし、民法第234条にも該当します。
（民法の条文中に除外の規定が無いため）

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2018/08/21 15:26

＝施工依頼者です。

建築基準法では低層住居専用地域などは外壁の後退距離1ｍ以上です。
50ｃｍ以下も許可が作れる地域なら
建築法で建築許可がおりる構造で建造物をつくる業者に違反はなんら問題はない。



分譲地で後から物置やガレージを指摘されるのは良くある話です。
作る業者に違反は無く依頼者が悪い。