法人株式会社閉鎖後の不動産収入について

Question

株式会社の代表を務めております、出資100％私個人です

高齢のため事業も衰退していき後継者もおりません
不動産を一つ法人名にて所有をしております

法人を運営していると諸費用がかかるので近い将来会社を閉鎖しようと思ってます
閉鎖した場合、
所有している不動産だけは老後収入のため賃貸で貸し出そうと思っているのですが
法人閉鎖＋法人所有の不動産貸出というのはできるのでしょうか？

またその他注意点や商法上、法律上引っかかる点ございますでしょうか

よろしくおねがいします

suzuki0013 · Accepted Answer

#5.6.7 再度回答

＞その後司法書士の先生と話をしましたが、法人清算をして株主に所有権を移した場合、やはりそこには税金が掛かるとの事でした
＞＞法人『名義』というのが、登記名義人だけの話なら、法人清算で個人へ所有権を譲渡した後も登記しないでそのままにしておけばいい。
＞→この回答は登記移転はしないが法人から個人への清算譲渡となるので課税の対象となるわけですよね

それはごく当然のこと。
本件の質問は『法人閉鎖＋法人所有の不動産貸出というのはできるのでしょうか？』であって、清算配当の節税ではない。
そこが重点なら節税の質問ということになるよ。

これは司法書士ではなくて税理士が専門。
税理士に相談するのがいいよ。

この辺は会社の内容次第ながら、節税ではなく脱税になってくるのであまり回答できないが。
例えばだけど、会社の清算の時点で赤字でなおかつ役員退職給与として支払う債務がある場合には、現物支給ということで不動産ということも不可ではない。
株式配当と退職給与では控除も税率も違うからどちらで受け取るかという話。
もちろん全額ではなくていいし、これが合法的に実際にできるかどうかは会社の内容次第。
あるいは清算前に法人から不動産を買い取るという方法もあり、これも売買価格と経費などの額によっては配当受け取りよりも税金を抑えられる可能性がある。
ほかにもいくつか方法はあるので、法人清算に詳しい税理士に相談するのがベター。

suzuki0013 · Answer

#5.6　再回答

＞物件評価額は3千万程度ですが4階縦構造なので満室になれば賃料で毎月45～50万程度になりそうです

その規模なら個人で十分。
あと３～４倍ならわざわざ法人設立するメリットもあるかもだけど。
それはさておき、現在すでに法人を持っているので、法人でやりたいなら法人でやるのも構わない。
経費や税金の問題になってくるし個別案件によって千差万別なので、どちらが得かは税理士に個別相談がオススメ。
（でもメリットあるのかな・・・？）

高齢とのことなので、有事の際に高額出費のリスクのある現物不動産の経営を継続するよりも、法人清算と同時に売却・現金化して株主分配を受けた方がいいかも？
この辺は質問者の実年齢と平均寿命との兼ね合いにもなってくるだろうけど。

＞しかし私には相続人が誰もいないという問題があります、会社後継者も今のところはいませんというところが問題です

いわゆる終活ということで、これも司法書士やあるいは行政書士などに相談しておくと選択肢を持てる。
認知症を発症した場合にどこの誰か分からない者が後見人になるよりも、自分で選任した人間に任せたほうが安心できる。
相続人がいない場合の会社や故人の清算も引き受けてくれる。

＞不動産は法人名義のままで家賃収入を受け取れないかを考えてます、勝手な想像ですが転貸借ではなく全額賃料受け取りができないかを考えていた次第です

法人『名義』というのが、登記名義人だけの話なら、法人清算で個人へ所有権を譲渡した後も登記しないでそのままにしておけばいい。
貸主は質問者個人なので、転貸借でもなく全額家賃を受け取れる。
賃貸借契約の貸主名義を法人のままということであれば、これは法人を存続させなければ賃貸借契約の貸主にはなれない。
存在しない法人は賃貸借契約など法律行為ができない。

かいつまんで言えば。
法人清算時に登記しない（登記費用だけケチる）だけならほぼ問題なく簡単にできる話。
法人清算後に存在しない法人を貸主とする契約は合法的にはできない。（契約無効になるリスクを踏めば可能ではあるが）
法人を清算せず自社所有の不動産を法人が貸主として貸し出した場合、その家賃を代表取締役や株主が受領した場合には、このカネの流れは厳密に言えば横領や特別背任にあたる恐れがある。
横領では困るので転貸借契約や給与・報酬などの体裁を整える必要がある。

・・・まあ、なんでこんな煩雑なことを検討してるのかなーというのが率直な感想。
何かご事情がおありなんだろうけれど、評価額3000万・家賃収入500～600万/年の収益不動産だけなら、個人大家になっちゃった方がラクだと思う。
法人税の恩恵があるわけでもないし、法人決算よりもシンプルだし、税理士に頼むのも安くすむし。

suzuki0013 · Answer

＃５再回答

＞そこで法人所有のままで個人で貸し出そうかと考え質問させていただきました

その場合、「個人に生じる税金」と「法人を維持する費用」を天秤にかけて判断することになる。
それなりに不動産が高額ではない限りは前者の方が安い。
また、大家業はある程度の規模になると法人化した方が良いというのが定説。

本件では相続人もいないことだし。
税理士などと下記のようなパターンがどうなのか相談して、法人で賃貸に出した方がいいのか、それとも個人で十分なのか。
その辺の判断をすると良いと思うよ。

もしも質問者が考えているのが、「法人が所有する不動産を賃貸に出し、家賃は個人の収入として受け取る」という図式の場合。
法人から不動産を借り受けて、『転貸借』として借主に貸して賃料を取るというパターンがある。
このパターンの場合は、法人へ賃料を支払うことになるが、税務面で問題にならない程度の安い賃料で会社の維持経費分くらいの賃料を支払うくらいでもいいかもしれない。（でもこれをやるメリットがあるかって話。それなら法人が貸主として家賃を受け取り、それを質問者へ給料や役員報酬として支払う方がマシ）

suzuki0013 · Answer

知り合いに司法書士はいないかな？
この手の相談は司法書士が無難だと思うよ。

法人の廃業というのはそれなりに段取りが必要で、その段取りの中で「清算」がある。
債務を払った後に残った資産や資金は株主へ分配するというわけだが、本件の質問の不動産も資産に含まれる。
すなわち100％株主である質問者に分配されることになる。
その後、法人は閉鎖(消滅）する。
従って、存在しない法人が不動産を所有することはできないし、存在しない法人が不動産を貸し出すこともできない。

なお、分配＝株主配当とほぼ同じ。
質問者には株主配当による収入があるということになり、個人の確定申告の際にはきちんと記載する必要が出てくる。

法人で貸すことはできないが、法人名義の所有権の登記はそのままでも、質問者が貸主として不動産を賃貸することは可能。
法律上何の問題もなくね。
登記は義務だけど罰則もないので登記しないでおくこともできるから。

この場合、貸主は質問者個人であり、不動産収入に対しての申告や納税は質問者個人となる。
法人名義で賃貸借契約や家賃の受け取りはできないので注意が必要。

個人大家として貸し出すにしても、登記と一致していないことから、所有者であることを証明しなければならない場合もある。
その時のために、会社閉鎖による株主分配として当該不動産を譲り受けたことを証明する書面を作成しておくと安心。

蛇足ながら。
質問者は高齢ということだけど、妻子など相続人はいるのかな？
不動産の登記名義を閉鎖法人のままにしておいた場合、質問者が亡くなった後の相続手続きが少し面倒になるので、相続人のために不動産登記は法人から質問者へ変更しておいたほうがいい。

まあ、司法書士や税理士など専門家に相談するに越したことはない。
ぐっどらっくｂ

mukaiyama · Answer

法務局に限らずどんなお役所でも、お役所が行政手数料を無料サービスすることなんてあり得ません。

mukaiyama · Answer

それがお礼？
まあ良いでしょう。

事由は「(法人の) 解散」です。
ほかに何がありますか。
ちょっと考えれば分かるでしょう。

休眠なら経済活動はできません。
賃貸に出したりしたらダメってこと。

mukaiyama · Answer

＞法人閉鎖＋法人所有の不動産貸出というのは…

幽霊が土地を持っていることになります。

そうではなく、法人を解散するなら法人が持っていた資産はすべて処分しないといけません。
すなわち、法人所有の不動産は個人名義に登記を変更した上で、賃貸するなら個人の不動産所得として確定申告をします。

OnneName · Answer

法人の資産が有る限り閉鎖できません。
出資者に返還して法人の資産、負債を無くして精算ですね。

法人株式会社閉鎖後の不動産収入について

#5.6.7 再度回答

#5.6 再回答

＃５再回答

知り合いに司法書士はいないかな？

法務局に限らずどんなお役所でも、お役所が行政手数料を無料サービスすることなんてあり得ません。

それがお礼？

＞法人閉鎖＋法人所有の不動産貸出というのは…

法人の資産が有る限り閉鎖できません。

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